Investigation of Factors Affecting the Sales Value of Houses in Osmaniye Province

Öz

Real estate assets include many buildings such as residences, residences, factories, airports, shipyards, hospitals and schools, as well as other unstructured land plots such as land and fields. Housing included in these assets meet many of our needs, especially housing. In addition to meeting this need, real estate has recently become an important investment tool in the financial sector. In order to be an effective tool in the finance sector, immovables must undergo an accurate and objective estimate process. It is of great importance that competent and impartial appraisal experts take part in the functioning of this process. The correct estimation of the value of the real estate will be possible with an accurate valuation process. At this stage, expert opinion was taken by the appraiser about the houses for sale within the scope of the study. As a result of the information obtained, the sales values and characteristics of the houses formed the data set of the study. Within the scope of this study, 406 houses for sale in 10 different neighborhoods with the highest population in the central district of Osmaniye province were examined. The effect of residential properties on the m2 unit sales value has been analyzed, and an examination has been made in line with the data obtained. The floor where the house is located, the number of rooms, its age, the state of being in the site and the effect of the neighborhood where it is located on the house prices are explained with the help of graphics and tables. It is seen that the neighborhood where the residence is located, the number of rooms, gross area, age and floor information have an effect on the m2 unit sales value. Considering these data, it was determined that the neighborhoods with the highest m2 unit sales value were Esenevler (2.143TL) and Yedi Ocak (2.113TL), while the neighborhoods with the lowest m2 unit sales value were Eyüp Sultan (1.471TL) and Fakıuşağı (1.337TL). This study is thought to contribute to the literature in terms of revealing the relationship between property and m2 unit sales value at the stage of housing preference by people who want to buy houses according to their specific qualifications.

Anahtar Kelimeler

• Real estate valuation
• Real estate valuation expert
• m2 unit sales value

Osmaniye İlindeki Konutların Satış Değerine Etki Eden Faktörlerin İncelenmesi

Öz

Gayrimenkul varlıkları arasında konutlar, rezidanslar, fabrikalar, hava alanları, tersaneler, hastaneler ve okullar gibi birçok yapıların yanı sıra arsa, tarla gibi diğer yapısız arazi parçaları da yer almaktadır. Bu varlıklar içerisinde yer alan konutlar, başta barınma olmak üzere birçok ihtiyacımızı karşılamaktadır. Gayrimenkullerin bu ihtiyacı karşılamasının yanı sıra son zamanlarda finans sektörü içerisinde önemli bir yatırım aracı haline geldiği görülmektedir. Finans sektöründe etkin bir araç olabilmesi için taşınmazların doğru ve objektif bir değerleme sürecinden geçmesi gerekir. Bu sürecin işleyişi için alanında yetkin ve tarafsız değerleme uzmanlarının rol alması büyük önem taşımaktadır. Taşınmazın değerinin doğru tahmin edilmesi, doğru bir değerleme sürecinden geçmesi ile mümkün olacaktır. Bu aşamada değerleme uzmanı tarafından çalışma kapsamındaki satılık konutlar hakkında uzman görüşü alınmıştır. Alınan bilgiler sonucunda konutların satış değerleri ve özellikleri çalışmanın veri setini oluşturmuştur. Bu çalışma kapsamında, Osmaniye ili merkez ilçesinde yer alan en fazla nüfusa sahip 10 farklı mahallede bulunan 406 adet satılık konut incelenmiştir. Konut özelliklerinin m2 birim satış değerine etkisi analiz edilmiş, elde edilen veriler doğrultusunda inceleme yapılmıştır. Konutun bulunduğu kat, oda sayısı, yaşı, site içerisinde olma durumu ve bulunduğu mahallenin konut fiyatları üzerindeki etkisi grafikler ve tablolar yardımı ile açıklanmıştır. Konutun bulunduğu mahalle, oda sayısı, brüt alanı, yaşı ve bulunduğu kat bilgilerinin m2 birim satış değeri üzerinde etkili olduğu görülmektedir. Bu veriler göz önüne alındığında en yüksek m2 birim satış değerine sahip mahallelerin Esenevler (2.143TL) ve Yedi Ocak (2.113TL) mahalleleri olduğu, en düşük m2 birim satış değerine sahip mahallelerin ise Eyüp Sultan (1.471TL) ve Fakıuşağı (1.337TL) mahalleleri olduğu tespit edilmiştir. Bu çalışma, sahip oldukları belirli niteliklere göre konut satın almak isteyen kişilerin konut tercihi aşamasında, özellik ve m2 birim satış değeri arasındaki ilişkiyi ortaya koyabilmesi açısından literatüre katkı sağlayacağı düşünülmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Gayrimenkul değerleme
• Satış Değeri
• Osmaniye

Kaynakça

1. Alpaslan, (2015). TMS/TFRS kapsamında gayrimenkul değerleme ve gerçeğe uygun değerin tespitinde emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yöntemleri üzerine bir uygulama Yüksek Lisans Tezi, Hacı Bektaş Veli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, c. 4, sayı 2, ss. 17-35.
2. Bahar, (2007), Taşınmaz Değerlemesinde CBS’nin Kullanım Olanakları, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
3. Berk, (2012). Gayrimenkul Yatırımlarının Yönetimi, 1. Baskı, İstanbul: Beta Yayınları, s.193-194.
4. Bozkurt, (2016), Denizli’de Gayrimenkul Değerini Etkileyen Fiziksel Unsurların Tespitine Yönelik Bir Araştırma, Yüksek Lisans Tezi, Pamukkale Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Denizli.
5. Erdoğdu, (2012). Gayrimenkul Değerlemesi Yüksek Lisans Tezi, Ege Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İzmir.
6. Karakuş, (2011). Kentsel Alanlarda Gayrimenkul Değerlemesi ve Balıkesir Örneği Yüksek Lisans Tezi, Balıkersi Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Balıkesir.
7. Kauko, ve D‟amato, (2008). Mass appraisal methods an internationaly perspective for property valuers. U.K.: Wiley Blackwell
8. Nuhoğlu, (2007). Gayrimenkul Değerlemesi, Yüksek Lisans Tezi, Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Samsun.

9. Saraç, (2012), Yapay Sinir Ağları Metodu ile Gayrimenkul Değerleme Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Kültür Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. İstanbul.
10. Sivrikaya, (2014). Gayrimenkul Değerlemesi, Türk Vergi Mevzuatı ve Türkiye Muhasebe Standartları Açısından İncelenmesi Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, İstanbul.
11. Şahin, (2010). Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri, Değerlemede Eğitim Süreci ve Türkiye Uygulamaları,” Yüksek lisans tezi, Gazi Üniversitesi, Ankara.
12. Tabanoğlu, (2019). Konut Yapılarının Rayiç Değerlerinin Yapay Sinir Ağları Metodu Kullanılarak Tahmin Edilmesi: Düzce İli Örneği Yüksek Lisans Tezi, Düzce Üniversitrsi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Düzce.
13. URL-1, https://www.nufusune.com/merkez-ilce-nufusu-osmaniye: Erişim tarihi, 04.04.2020.
14. Üngüt, (2017). Gayrimenkul Değerleme İklimi, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
15. Yalçın, (2006). Gayrimenkul Değerlemesinde Değerleme Uzmanlığı Üzerine Bir İnceleme, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
16. Yomralıoğlu, (1995). Taşınmazların Değerlendirilmesi, Ders notları, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon
17. Yurt, Tabanoğlu ve Genç, (2016). Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Gayrimenkul Değer Tespiti: Düzce Örneği, Journal of Advanced Technology Sciences, Sayı 5, no. 2, syf. 221–228, Düzce.