The comparative analysis of value-based land readjustment and area-based land readjustment on the sample project

Öz

Land readjustment is the legal documents that establish the relationship between zoning plan decisions and rights of real estate. Zoning plans normally cause an increase in real estate’s value, so how and to whose benefit this increase in value will be used is the main element of spatial justice. Therefore, the increase in value caused by plan decisions must be used for the public interest, so developed countries use land value capture, which is one of the advanced land readjustment methods, for the last thirty years. On the other hand, in Turkey, land readjustments are carried out on area-based. However, it seems that some innovations regarding land value capture practices are preferred the case practices of public institutions and in some Turkish Regulation. So, in this study compares land value capture approach which practices developed countries and also is the most common-use model and area-based land readjustment approach which practices in Turkey. The technical stages of land value capture and area-based land readjustment practices have been diagrammed unique to the research. And practical calculations of these stages have been presented on the sample of Erzincan Province Demirkent Urban Transformation Project area. As a result, a table that uniquely reflects the findings of the study has been summarized and, in this table, the findings of the study regarding value and surface area-based zoning application methods have been compared and evaluated separately in terms of conceptual, legal and technical aspects. So, the study is aimed to contribute to this newly developing field in Turkey with an original study.

Anahtar Kelimeler

• Land Readjustment
• Land Value Capture
• Zoning Planning
• Social and Spatial Justice

Değer esaslı imar uygulamasıyla yüzölçümü esaslı imar uygulamasının örnek proje üzerinden karşılaştırmalı analizi

Öz

İmar uygulaması plan kararlarının mülkiyetle ilişkisinin kurulduğu ve bu kararların uygulanmasının teminatı olan hukuki belgelerdir. İmar planları doğası gereği değer artışına neden olmakta ve bu değer artışının nasıl ve kimin lehine kullanılacağı mekânsal adaletin ana unsuru olmaktadır. Dolayısıyla imar planlarıyla oluşan değer artışının kamunun ortak yararına kullanılması için gelişmiş ülkelerde özellikle son otuz yıldır değer esaslı imar uygulaması kullanılmaktadır. Buna karşılık Türkiye’de yüzölçümü esasına dayalı imar uygulamaları yürütülmektedir. Ancak Türk Hukukunda ve kamu kurumları uygulamalarında değer esasına dayalı uygulamalara ilişkin bazı yeniliklerin meydana geldiği görülmektedir. Türkiye’de bu yeni gelişen alana katkı sunulmak amacıyla araştırmada değer esaslı imar uygulaması ve Türkiye’de uygulanmakta olan yüzölçümü esaslı imar uygulaması ile değer esaslı imar uygulaması karşılaştırmalı olarak irdelenmiştir. Yüzölçümü esaslı ve değer esaslı imar uygulamasının teknik aşamaları araştırmaya özgün olarak şemalaştırılmış ve Erzincan İli Demirkent Kentsel Dönüşüm Projesi örneği üzerinden bu aşamaların uygulamalı olarak hesapları eşdeğer esaslı yöntem çerçevesinde ortaya konulmuştur. Neticede çalışmanın bulguları özgün olarak yansıtan bir tablo özetlenmiş ve bu tabloda değer ve yüzölçümü esaslı imar uygulama yöntemlerine ilişkin çalışmanın bulguları kavramsal, yasal ve teknik açıdan ayrı ayrı kıyaslanarak değerlendirilmiştir. Böylelikle Türkiye’de yeni gelişen bu alana özgün bir çalışmayla katkı sunulması hedeflenmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Değer Esaslı İmar Uygulaması
• Değer Artışı
• İmar Planlama
• Mekânsal Adalet

Kaynakça

1. Anayasa Mahkemesi Kararı, (1964). Kabul Tarihi: 22/11/1963 ve Esas sayısı: 1963/65, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 14/01/1964 ve Sayısı: 11606.
2. Anayasa Mahkemesi Kararı, (2023). Kabul Tarihi: 15/05/2023 ve Esas sayısı: 2020/42, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 4/10/2023 ve Sayısı: 32329.
3. Arazi Toplulaştırması ve Tarla İçi Geliştirme Hizmetleri Uygulama Yönetmeliği (2019). Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 07/02/2019 ve Sayısı: 30679.
4. Arsa ve Arazi Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (2020). Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 22/02/2020 ve Sayısı: 31047.
5. Aslan, M., Cankurt, İ., Yıldırım, C., Ayyıldız, E., & Dursun, İ. (2022). Türk Arazi Yönetimine Yeni Bir Yaklaşım: Amasya Örneği. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 4(1), 35-45.
6. Bakanlar Kurulu Kararı, (2013). Kabul Tarihi: 03/04/2013 ve Sayısı: 2013/4575, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 02/05/2013 ve Sayısı: 28635.
7. Boykır, R., & Aydınlıoğlu, A. C. (2018). Providing Land Value Information from Geographic Data Infrastructure by Using Fuzzy Logic Analysis Approach. Land Use Policy, 78, 46-60.
8. Çağdaş, V., & Linke, H. J. (2019). Almanya’da Arazi Düzenlemesi. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 6(2), 96-114.

9. Çay, T., & Kandemir Sonel, E. (2020). Türkiye’deki imar uygulama mevzuatındaki gelişim süreci. Geomatik Dergisi, 7(1), 26-40.
10. Çepni, M. S., & Doğuyıldız, C. (2022). Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Tüzesinde 2020 Yılı Değişikliklerine Dair Bazı Değerlendirmeler. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 4(2), 54-61.
11. ÇŞB, (2014a). Erzincan İli, Merkez İlçesi Demirkent Riskli Alanı Fizibilite Raporu. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) Arşivi, Ankara.
12. ÇŞB, (2014b). Erzincan İli, Merkez İlçesi Demirkent Riskli Alanı Mevcut Durum Analizi Raporu. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) Arşivi.
13. ÇŞB, (2014c). Erzincan İli, Merkez İlçesi, Demirkent Riskli Alanı Teknik İnceleme Raporu. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) Arşivi, Ankara.
14. ÇŞB, (2015). Erzincan İli, Merkez İlçesi Demirkent Riskli Alanı Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) Arşivi, Ankara.
15. ÇŞB, (2017a). Şehircilik Şurası Komisyon Raporları. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) Arşivi, Ankara.
16. ÇŞB, (2017b). Erzincan İli, Merkez İlçesi Demirkent Riskli Alanı Parselasyon Planı Açıklama Raporu. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) Arşivi, Ankara.
17. ÇŞB, (2020). Dünyadaki İmar Uygulama Modellerinin İncelenerek, Halkımızın Kültürel Birikimini Dikkate Alan, Adil ve Katılımcı, Mevzuata da Altlık Oluşturacak Bilimsel Tabanlı Yeni Bir İmar Uygulama Modelinin Geliştirilmesi” isimli işin danışmanlık ihalesine ilişkin teknik şartname. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞB) Arşivi, Ankara.
18. De Soto, H. (2005). Sermayenin Sırrı (Thy My stery of. Capital). Çeviri: M. Aygen, 3. Baskı, İstanbul: Liberte Yayınları.
19. De Souza, F. F. (2018). A Brief History of Land Readjustment in the World and Case Studies. F. F. De Souza, T. Ochi, & A. Hosono (Ed.), Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach. Japan International Cooperation Agency Research Institute (JICA- RI).
20. Demiraslan, M., Özer, U., & Eraslan, H. (2019, Nisan 25). Arazi Toplulaştırması Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri. 17. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara.
21. DSİ, (2023). Arazi Toplulaştırma ve Tarla İçi Geliştirme Hizmetleri Genel Teknik Şartnamesi, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü (DSİ), Ankara.
22. Erciyes, A. H. (2019). İmar Uygulamalarında Kamu Tesislerine Ayrılan Parsellerin Durumları ve Sorunlarının Analizi: Ankara İli Çankaya İlçesi Birlik ve Alacaatlı Mahalleleri Örneği. [Tezsiz Yüksek Lisans Bitirme Tezi]. Ankara Üniversitesi.
23. Gökçe, D., & Salalı, V. (2014). Kentsel Dönüşümde “Eşdeğerlik” İlkesinin Önemi. Süleyman Demirel Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 18(1), 55-65.
24. Güler, D., & Yomralıoğlu, T. (2022). Reviewing the literature on the tripartite cycle containing digital building permit, 3D city modeling, and 3D property ownership. Land Use Policy, 121(106337), 1-20.
25. Güngör, R., & İnam, Ş. (2019). İmar Uygulamalarında Farklı Dağıtım Metotlarının Karşılaştırılması. Geomatik Dergisi, 4(3), 254-263.
26. İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik (2020). Resmi Gazete Tarihi: 15/09/2020 ve Sayısı: 31245.
27. JICA-RI, (2018). Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach. Japan International Cooperation Agency Research Institute (JICA-RI).
28. Kalabalık, H. (2013). İmar Hukuk Dersleri (Beşinci Baskı). Ankara: Seçkin Yayınevi.
29. Karaönder, İ., & Gürel, A. (2021). Tarımsal Arazi Maliklerinin Arazi Toplulaştırma Projelerinin Çeşitli Aşamalarındaki Davranış ve Görüşlerinin Değerlendirilmesi: Çanakkale İli Örneği. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 3(1), 25-31.
30. Kaya, M., & Şişman, A. (2020). Arazi Toplulaştırma Projelerinde Parselasyon Aşamasında Yapılan İtirazların İrdelenmesi. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 2(1), 25-32.
31. Keleş, R. (2015). 100 Soruda Çevre: Çevre Sorunları ve Çevre Politikaları. (İkinci Baskı). Ankara: Yakın Kitabevi.
32. Köktürk, E., & Köktürk, E. (2007). Türkiye’de Kentsel Dönüşüm ve Almanya Deneyimi. 11. Türkiye Harita bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara.
33. Krabben, E., & Needham, B. (2008). Land Readjustment for Value Capturing: A New Planning Tool for Urban Redevelopment. Town Planning Review, 79(6), 651-672.
34. Küsek, G. (2014). Türkiye’de Arazi Toplulaştırmasının Yasal Durumu ve Tarihsel Gelişimi. Çukurova Üniversitesi Ziraat Fakültesi (Ç.Ü.Z.F.) Dergisi, 29(1), 1-6.
35. Öngören, G., & Çolak, İ. (2013). Kentsel Dönüşüm Hukuku (Birinci Baskı). Ankara: Nadir Kitap.
36. Salalı, V., & İnam, Ş. (2022). Arazi ve Arsa Düzenlemesi Çalışmalarında Değer Esaslı Uygulama Yönteminin Benimsenmesi Gerekliliği Üzerine Bir Çalışma. Selçuk Üniversitesi Sosyal ve Teknik Araştırmalar Dergisi, 20(01-1. Uluslararası Sosyal ve Teknik bilimler Sempozyumu USTEK'2022 Özel Sayısı), 179-190.
37. SGB, (2024). 2024 Yılı Performans Programı, Tarım ve Orman Bakanlığı Performans Bilgisi Raporu. Strateji Geliştirme Başkanlığı (SGB), Ankara.
38. Tanrıvermiş, H. (2016). Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı Ders Kodu: 1014. Gayrimenkul Değerleme Esasları, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu.
39. Tığlı, E. (2022). Stratejik planlama yaklaşımıyla kentsel dönüşüm alanlarının belirlenmesi ve önceliklendirilmesi: Tekirdağ ili, süleymanpaşa ilçesi örneği. [Tez no: 744753, Yayınlanmış Yüksek Lisans tezi]. Gazi Üniversitesi.
40. Tığlı, E., & Tuncer, M. (2023). Kentsel dönüşümde toplumsal mekânsal adaletin boyutlarının değerlendirilmesi: Ankara imrahor vadisi, güneypark kentsel dönüşüm projesi örneği. Kent Akademisi Dergisi., 16(4), 2175-2195.
41. Tüdeş, T. (2018). İmar Planı Uygulamaları Kentsel Alan Düzenlemesi (Birinci Baskı). Ankara: Ankara Üniversitesi, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Yayınları.
42. Türk, Ş.Ş., & Ünal, Y. (2003). Arazi ve Arsa Düzenlemesi Metoduna İlişkin Olumsuz Önyargı. İstanbul teknik üniversitesi Dergisi: A mimarlık, planlama tasarım., 2(1), 111-118.
43. Ünel, F., Kuşak, L., & Yakar, M. (2021). Kamu taşınmazlarının Hukuksal Açıdan İncelenerek Sürdürülebilir Yönetim Kapsamında Verilerin Hazırlanması: Mersin Üniversitesi. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 3(1), 08-24.
44. Ünel, F., & Yalpır, Ş. (2019a). Reduction of Mass Appraisal Criteria with Principal Compenent Analysis and Integration to GIS. International Journal of Engineering and Geosciences (IJEG), 4(3), 094-105.
45. Ünel, F., & Yalpır, Ş. (2019b). Türkiye’de taşınmazların değerini Etkileyen Kriterlere Yaklaşım. Geomatik Dergisi, 4(2), 112-133.
46. Yılmaz, A. & Demir, H. (2017). İmar Uygulamasında (3194/18) Değer Esası, Maliyet Karşılama ve Değer Kazanımı. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 16. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
47. Yomralıoğlu, T. (1992). Arsa ve arazi düzenlemesi için yeni bir uygulama şekli. Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayın Organı, Ankara., 73, 30-43.
48. Zimmermann, W. (2008). Effective and Transparent Management of Public Land Experiences, Guiding Principles and Tools for Implementation. [Erişim tarihi: 22.05.2024,https://www.fig.net/resources/monthly_articles/2008/december_2008/december_2008_zimmermann.pdf]
49. 2290 Sayılı Belediye Yapı ve Yollar Kanunu (Mülga), (1933). Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 21/06/1933 ve Sayısı: 2433.
50. 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu, (1984). Kabul Tarihi: 22/11/1984, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 1/12/1984 ve Sayısı: 18592, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 24.
51. 3194 Sayılı İmar Kanunu, (1985). Kabul Tarihi: 3/5/1985 Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 09/05/1995 ve Sayısı: 18749, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 24.
52. 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu, (1985). Kabul Tarihi: Kabul Tarihi: 3/5/1985, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 19/7/2005 ve Sayısı: 25880, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 44.
53. 6306 Sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, (2012). Kabul Tarihi: 16/5/2012, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 31/5/2012 ve Sayısı: 28309, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 52.
54. 6785 Sayılı İmar Kanunu (Mülga), (1956). Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 16/07/1956 ve Sayısı: 9356.
55. 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. (2019). Kabul Tarihi: 4/7/2019, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 10/7/2019 ve Sayısı: 30827.
56. 7534 sayılı Köy Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. (2024). Kabul Tarihi: 5/12/2024, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 12/12/2019 ve Sayısı: 32750.