High voltage transmission line expropriation: Review of expert reports and innovative solution proposals

Öz

Expropriation is the process by which the state seizes all or part of privately owned immovable property in the public interest, in return for compensation. The determination of this compensation is carried out by experts. Due to legal gaps, deficiencies in legislation, and experts' lack of sufficient technical knowledge, compensation amounts are often under or overcalculated. This study focuses on examining the reports prepared by experts involved in high-voltage transmission line (HVTL) expropriations, aiming to identify the shortcomings of these reports. A detailed analysis of 200 reports prepared by different experts was conducted, providing an evaluation of the reliability and accuracy of these critical documents in the expropriation process. Common deficiencies and errors encountered in the examined reports were identified. In most of the reports, factors such as the distance of the property to the HVTL and the mode of HVTL passage over the property (from the edge, through the center, diagonally) have not been taken into account. Additionally, it has been observed that factors affecting property value vary among similar reports. Even if the same factors are considered, it has been determined that there are no impact coefficients for these factors on property value. This situation leads to inaccuracies in the preparation of the reports and results in unrealistic easement prices. Due to the absence of a specific standard for determining compensation, the reports cannot be effectively reviewed. Identifying errors in reports is crucial for a fair and reliable expropriation process. A comprehensive and accurate report facilitates consensus among parties, enabling more efficient use of public funds. It assists in conducting legal proceedings more effectively and enhances confidence in the judiciary. In addition, it can provide accurate information that will form the basis for future expropriation decisions and contribute to finding fair solutions.

Anahtar Kelimeler

• Expropriation
• Property Value
• Valuation
• Easement Right
• HVTL

Yüksek voltajlı iletim hattı kamulaştırması: Bilirkişi raporlarının incelenmesi ve yenilikçi çözüm önerileri

Öz

Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla, özel mülkiyette olan taşınmazın tamamına veya bir kısmına bedel karşılığında el koyma işlemidir. Bu bedelin belirlenmesi kamulaştırma yapan birimlerdeki kıymet takdir komisyonları ve bilirkişiler tarafından yapılmaktadır. Hukuksal boşluklar, mevzuattaki eksiklikler ve bilirkişilerin yeterli teknik bilgiye sahip olmaması sebebiyle bedeller eksik veya fazla hesaplanmaktadır. Bu çalışma, yüksek voltajlı iletim hattı (YVİH) kamulaştırmalarında görev alan bilirkişilerin hazırladığı raporların incelemesine odaklanmış ve bu raporların içerdiği eksiklikleri tespit etmeyi amaçlamıştır. Çeşitli bilirkişiler tarafından hazırlanan 200 adet raporun detaylı incelemesi yapılarak, bu önemli belgelerin kamulaştırma sürecindeki güvenilirliği ve doğruluğu üzerine bir değerlendirme sunulmuştur. İncelenen raporlarda sıklıkla karşılaşılan eksiklik ve hatalar tespit edilmiştir. Raporların çoğunda, taşınmazın YVİH’ye olan uzaklığı, YVİH’nin taşınmaz üzerinden geçiş şekli (kenarından, ortasından, çapraz) faktörleri dikkate alınmamıştır. Ayrıca, taşınmaz değerini etkileyen faktörlerin benzer raporlar arasında değişkenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Dikkate alınan faktörler aynı olsa bile, faktörlerin taşınmaz değerine etki katsayılarının bulunmadığı belirlenmiştir. Bu durum, raporların yanlış hazırlanmasına sebep olmakta ve gerçekçi olmayan irtifak bedelleri ortaya çıkmaktadır. Bedel tespiti için belirli bir standart olmadığından raporların denetimi de yapılamamaktadır. Eksiksiz ve doğru hazırlanmış bir rapor, taraflar arasında uzlaşmayı kolaylaştırarak kamu bütçesinin daha verimli bir biçimde kullanılmasına olanak tanır. Hukuki süreçlerin daha sağlıklı bir şekilde yürütülmesine yardımcı olur ve yargıya olan güven duygusunu güçlendirir.

Anahtar Kelimeler

• Kamulaştırma
• Taşınmaz Değeri
• Değerleme
• İrtifak Hakkı
• YVİH

Kaynakça

1. Akinjare, O. A., Ogumba, O. A., Ayedun, C. A., & Iroham, O. C. (2013). Disamenity hazards and rental values in Surulere, Lagos Metropolis: A perceptional study of power lines. Ethiopian Journal of Environmental Studies and Management, 6(1), 96-103. https://doi.org/10.4314/ejesm.v6i1.11
2. Chapman, D. (2005). Transmission lines & industrial property value. Right of Way, 20-27.
3. Delaney, C., & Timmons, D. (1992). High voltage power lines: Do they affect residential property value. Journal of Real Estate Research, 7, 3, 315-330. https://doi.org/10.1080/10835547.1992.12090682
4. Döner, F., & Kaya, E. (2021). Enerji nakil hattı projelerinin uygulanmasında arazi mülkiyetinin kazanılması sürecinin değerlendirilmesi. Geomatik Dergisi, 6(3), 189-197. https://doi.org/10.29128/geomatik.733149
5. FMF. (2000). EStR 2000-Income Tax Guidelines 2000, Federal Ministry of Finance.
6. Han, J. H., & Elliott, P. (2013). Impact of high voltage overhead transmission lines on property value. Proceedings of the 19th CIB World Building Congress, Brisbane, Australia, 1-13.
7. Huemer, W., & Strobl-Mairhofer, C. (2011). Grundstücksbewertung im Bauland –Auswirkungen wertbildender Merkmale auf den Verkehrswert. HEFT, 3.
8. İşcan, F., & Vargeloğlu, F. (2019). Boru hattı kamulaştırma çalışmalarında karşılaşılan teknik, ekonomik, hukuki sorunlar ve çözüm önerileri. Geomatik Dergisi, 4(3), 239-253. https://doi.org/10.29128/geomatik.550968

9. Jackson, T. O. (2010). Electronic transmission lines: is there an impact on rural land values. Right of Way, 32-35.
10. Jain, N., Chileshe, R. A., Muwowo, F. M., & Mwewa, M. (2019). Perception effects of high voltage transmission (HVT) lines on residential property values: Cases of Chalala, Libala South and Kamwala South Areas of Lusaka City-Zambia. Real Estate Management and Valuation, 27, 3, 31-41. https://doi.org/10.2478/remav-2019-0023
11. Karagöl, Ö. (2014). Kamulaştırma davalarında bedel tespit esasları. Seçkin Yayıncılık.
12. Kinnard, W. (1967). Tower lines and residential property values. The Appraisal Journal, 269-284.
13. Marabaoğlu, S. N. (2020). Yüksek voltajlı iletim hatlarının arsa değerine etkisinin belirlenmesine yönelik bir model tasarımı, (Tez No. 657647) [Doktora Tezi, KTÜ] YÖK Ulusal tez Merkezi.
14. Morgan, M., Pukkala, E., & Kaprio, J. (1985). Power line frequency electric and magnetic fields: A pilot study of risk perception. Risk Analysis, 5(2), 139-149. https://doi.org/10.1111/j.1539-6924.1985.tb00161.x
15. Sims, S., & Dent, P. (2003). The effect of electricity distribution equipment on the UK residential property market. Proceedings Book of the 2003 Pacific Rim Real Estate Society Conference, Australia, 1-24.
16. Sims, S. C. (2004). The impact of high voltage overhead power lines on the value of residential property in the United Kingdom [PhD Thesis, Oxford Brookes University].
17. Soini, K., Pouta, E., Salmiovirta, M., Uusitalo, M., & Kivinen, T. (2011). Local residents’ perceptions of energy landscape: the case of transmission lines. Land Use Policy, 28, 294-305. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2010.06.009
18. Tatos, T., Glick, M., & Lunt, T. A. (2016). Property value impacts from transmission lines, sub-transmission lines, and substations. The Appraisal Journal, 205- 230.
19. Wadley, D., Elliott, P., & Han, J. H. (2017). Modelling homeowners’ reactions to the placement of high voltage overhead transmission lines. International Planning Studies, 22(2), 114-127. https://doi.org/10.1080/13563475.2016.1202100
20. Wyman, D., & Mothorpe, C. (2018). The pricing of power lines: a geospatial approach to measuring residential property values. Journal of Real Estate Research, 40, 121-154. https://doi.org/10.1080/10835547.2018.12091490
21. Yildirim V., Yomralioğlu T., Nişanci R., Çolak H.E., Bediroğlu Ş. ve Memişoğlu T. (2016). An integrated spatial method for minimizing environmental damage of Transmission pipelines. Polish Journal of Environmental Studies, 25, 2563-2653. https://doi.org/10.15244/pjoes/63655
22. Yılmaz, M., & Alkan, R. M. (2022). Yüksek voltajlı elektrik enerjisi iletim hattı projelerinde irtifak kamulaştırması. Afyon Kocatepe Üniversitesi Fen Ve Mühendislik Bilimleri Dergisi, 22(6), 1353-1367. https://doi.org/10.35414/akufemubid.1169475