Comparison of real estate valuation methods in urban transformation areas

Yıl 2024, Cilt: 6 Sayı: 2, 94 - 107, 16.11.2024

Selen Kaşlıköse , Oktay Aksu

https://doi.org/10.51765/tayod.1473571

Öz

The conceptual framework of this research is on the valuation methods and application methods used in urban transformation projects. The main purpose of the study is to determine the entitlement participation and distribution values in urban transformation projects in Turkey, to interpret the accuracy, effectiveness and applicability of the methods used when determining the value, to obtain a faster and more accurate result by integrating the new technological methods into the valuation process, and to obtain a faster and more accurate result by integrating the new technological methods into the valuation process, as well as zoning practices or land use. The aim is to examine the effect of using statistical methods in the valuation carried out within the scope of regulatory studies on urban transformation projects. In order to achieve the intended result, two different methods used in valuation studies in Turkey, the building-based valuation and collective valuation method, were compared and the urban transformation projects implemented in Üsküdar and Esenler were examined to understand the application areas of these methods. The findings were correlated with the result values and the opinions of the rights holders on two different projects.

Anahtar Kelimeler

Land Management, Cadastre, Zoning, Real Estate Valuation, Urban Regeneration

Kentsel dönüşüm alanlarında taşınmaz değerleme yöntemleri karşılaştırılması

Öz

Bu araştırmanın kavramsal çerçevesi kentsel dönüşüm projelerinde kullanılan değerleme yöntemleri ve uygulama metotları üzerinedir. Çalışmanın esas amacı Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinde hak sahipliği katılım ve dağıtım değerlerinin belirlenmesi, değer belirlenirken kullanılan yöntemlerin doğruluğunun etkinliğinin ve uygulanabilirliğinin yorumlanması, ortaya çıkan yeni teknolojik yöntemlerin değerleme sürecine entegre edilerek daha hızlı ve doğru bir sonuç elde edilmesi, ayrıca imar uygulamaları veya arazi düzenleme çalışmaları kapsamında yapılan değerlemede istatiksel yöntemlerden faydalanılmasının kentsel dönüşüm projeleri üzerindeki etkisini incelemektir. Amaçlanan sonuca ulaşabilmek için Türkiye’de değerleme çalışmalarında kullanılan iki farklı yöntem olan bina bazlı değerleme ve toplu değerleme yöntemi karılaştırılarak, bu yöntemlerin uygulama alanlarının anlaşılması için Üsküdar ve Esenlerde uygulanan kentsel dönüşüm projeleri incelenmiştir. Bulgular iki farklı proje üzerinde sonuç değerleri ve hak sahiplerinin görüşleri ile ilişkilendirilmiştir.

Anahtar Kelimeler

Arazi Yönetimi, Kadastro, İmar, Taşınmaz Değerleme, Kentsel Dönüşüm

Etik Beyan

İstanbul Okan Üniversitesi Tez Yazım Kurallarına uygun olarak hazırladığım bu araştırma makalesinde sunduğum verileri ve dökümanları akademik ve etik kurallar çerçevesinde elde ettiğimi, tüm bilgi, belge, değerlendirme ve sonuçları bilimsel etik ve ahlak kurallarına uygun olarak sunduğumu, yararlandığım eserlerin tümüne uygun atıfta bulunarak kaynak gösterdiğimi, sunduğum çalışmanın özgün olduğunu bildirir, aksi bir durumda aleyhime doğabilecek tüm hak kayıplarını kabullendiğimi beyan ederim.

Destekleyen Kurum

İstanbul Okan Üniversitesi

Teşekkür

Çalışmalarımda beni sürekli motive eden, maddi ve manevi desteklerini esirgemeyen değerli anne ve babama, bu tezi yazarken bana rehberlik eden saygıdeğer danışmanım Dr. Öğr. Üyesi Oktay Aksu’ya teşekkürlerimi sunarım.

Kaynakça

• Açlar, A., & Çağdaş, V. (2005). Değerleme ile ilgili mevzuat ve değerleme yöntemleri. Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayınları.
• Adams, D., & Watkins, C. (2014). The value of urban design: A Research Project Commissioned by CABE and DETR to Examine the Value Added by Good Urban Design. Thomas Telford.
• Akdoğan, R., & Sezgin, H. (2020). Gayrimenkul değerleme ve piyasa analizi. ABC Yayınları.
• Aksu, O., & Balikci, A. K. (2023). Valuation mapping of rural areas in central Turkey: A model proposal case study. https://doi.org/10.21203/rs.3.rs-2494387/v1
• Akkar, M. (2006). Kentsel dönüşüm üzerine Batı'daki kavramlar, süreçler ve Türkiye. Planlama, 36, 29-38.
• Ataöv, A., & Osmay, S. (2007). Türkiye'de kentsel dönüşüme yöntemsel bir yaklaşım. METU JFA, 24(2), 57-82.
• Babuşçu Ş., Hazar, A., Biçer, İ., Erkara, A. (2007). SPK, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslama sınavlarına hazırlık. Bankacılık Akademisi Yayınları
• Dijkman, M. (2016). Valuation methods for urban regeneration projects. Real Estate Review, 25(3), 45-62.
• Eryıldız, S., & Xhexhi, K. (2011). “Eco Cities” under construction. Gazi University Journal of Science, 25(1), 257-261.
• Eğercioğlu, Y., & İregöl, A. (2017). İzmir’de kentsel dönüşüm projelerinde sürdürülebilir inşaat atık yönetiminin değerlendirilmesi. Planlama, 27(2), 169-179. https://10.14744/planlama.2017.41636
• Esen, Y., & Tokgöz, H. (2021). Bulanık mantık modellemesi ile taşınmaz değerlemeye farklı bir bakış. Mühendislik Bilimleri Ve Tasarım Dergisi, 9(4), 1155-1165. https://doi.org/10.21923/jesd.876523
• Evans, G., & Bate, R. (2020). Comparative study on single and mass valuation techniques in urban areas. Journal of Urban Planning and Development, 146(1), 102-113.
• Harvey, D. (1990). The condition of postmodernity: An enquiry into the origins of cultural change. Blackwell Publishing.
• Johnson, M. (2021). Accuracy and effectiveness of valuation methods in urban renewal. International Journal of Urban and Regional Research, 45(2), 300-317.
• Karaca, S., & Demir, H. (2022). Bina bazlı ve toplu değerleme yöntemlerinin avantaj ve dezavantajları. Şehir ve Bölge Planlama Dergisi, 10(2), 45-60.
• Karadeniz, E., Kandır, S. Y., & Önal, Y. B. (2009) Konaklama işletmelerinde gayrimenkul değerleme ve bütünsel değerin hesaplanması: Hipotetik bir uygulama Anatolia: Turizm Araştırmaları Dergisi, 20(2), 149- 168.
• Lefebvre, H. (1991). The production of space. Blackwell Publishing.
• Özkan, A. (2020). Bina bazlı ve toplu değerleme yöntemlerinin karşılaştırılması. Gayrimenkul Değerleme Dergisi, 5(3), 123-135.
• Özkan, G., Yalpır, Ş., & Uygunol, O. (2007). An investigation on the price estimation of residable real estates by using ANN and regression methods. 12th Applied Stochastic Models and Data Analysis International conference (ASMDA).
• Selim, S., & Demirbilek, A. (2009). Türkiye’deki konutların kira değerinin analizi: Hedonik model ve yapay sinir ağları yaklaşımı. Aksaray Üniversitesi İktisadi Ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 1(1), 73-90.
• Türel, A., Osmay, S., Güvenç, M., Ataöv, A., & Akkar, M. (2005). İstanbul eylem planlamasına yönelik mekansal gelișme stratejileri araștırma ve model geliștirme çalıșmaları. ODTÜ: Șehir ve Bölge Planlama Bölümü.
• Yıldırım, M. (2021). Gayrimenkul değerleme yöntemlerinde doğruluk ve etkinlik analizi. Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 8(1), 78-90.
• 5393 Sayılı Belediye Kanunu, (2005). Kabul Tarihi: 3/7/2005, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 13/7/2005 ve Sayısı: 25874, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 44.
• 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, (2012). Kabul Tarihi: 16/5/2012, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 25/12/20212 ve Sayısı: 28498