Türkiye’de 2000 Sonrası Konut Politikaları: TOKİ, Yasal Düzenlemeler ve Kentsel Dönüşüm

Öz

Bu çalışmada, Türkiye’de konut politikalarının tarihsel süreç içerisinde ülkeye yansıması, özellikle de 2000 sonrası yürürlüğe giren yasal düzenlemeler ve uygulamalar, tarihsel-kuramsal analiz yöntemiyle analiz edilmiştir. Türkiye’de bireysel yapılaşma destekleri, göç kaynaklı barınma, sosyal konut projeleri gibi konut politikalarıyla ilgili yasal düzenlemelere Cumhuriyetin ilk yıllarında rastlansa da bu düzenlemeler toplumun geniş kesiminin ihtiyaçlarını karşılamakta yetersiz kalmıştır. Dönemin ekonomik yetersizlikleri, kurumsal alt yapı eksikliği ve kalkınma önceliklerinin sanayileşme odaklı olması, konut alanına yönelik kapsamlı politikaların gelişmesini engellemiştir. 1950’li yıllarda hızla artan kentleşme ve iç göç hareketleri, konut ihtiyacını daha da görünür hale getirmiş ve bu alanda hukuki ve yapısal düzenlemelerin sayısını artırmıştır. Bu çalışmanın amacı, Adalet ve Kalkınma Partisi’nin (AKP) 2000 sonrası iktidara gelişinden günümüze kadar uygulanan konut politikalarının yasal ve kurumsal boyutta incelenmesi ve eksik yönlerinin tespit edilerek gerekli önerilerin sunulmasıdır. AKP döneminde devlet yasal ve kurumsal boyutta konut politikasında önemli bir dönüşüm ve yapılaşma sürecine girmiş, bu süreçte başta Bakanlık olmak üzere Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve belediyeler sosyal konut politikasına önemli katkılar sağlamıştır. İmar planlamalarının çoğu yerde şehrin ihtiyacına ve sosyal dokusuna göre yapılmaması, yapılan kaçak yapıların imar barışı ile planlı kentleşmeye zarar vermesi, çarpık kentleşme sorununun giderek kronikleşmesi çevre ve şehircilik alanında hala birçok sorunun devam ettiğini göstermiştir. Sonuç olarak, bu dönemde yasal ve kurumsal düzenlemelerin konut politikasına hem olumlu hem de olumsuz yansımaları olmuştur. Konut politikasının sosyal devlet görünümünden sermaye birikimi aracına evrildiği, konutun barınma hakkından ekonomik büyüme ve siyasal meşruiyet aracına dönüştüğü tespit edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı
• sosyal konut
• kentsel dönüşüm
• 2000 sonrası reformlar
• mekânsal eşitsizlik

Türkiye’s Post-2000 Housing Policies: TOKİ, Legal Reforms, and Urban Transformation

Abstract

This study traces the evolution of Türkiye’s housing policies by taking a historical-institutional approach, with a particular focus on the regulatory changes and policy practices introduced after 2000. Although legislation on self-build assistance, migration-driven shelter, and social housing schemes was introduced during the early Republican period, these measures proved inadequate for the wider population. Economic constraints, weak institutional capacity, and a development agenda centered on industrialization prevented the emergence of a comprehensive, sustainable, and inclusive housing strategy. The 1950s’ rapid urbanization and internal migration further exposed the country’s housing deficit, prompting additional legal and structural adjustments. This article examines the legal and institutional transformation of Türkiye’s housing policy from the Justice and Development Party’s rise to power in 2002 to the present day, highlighting significant shortcomings. During this period, the Ministry of Environment, Urbanization, and Climate Change; Housing Development Administration of Türkiye; and metropolitan municipalities played a significant role in expanding the social housing agenda. However, city plans often failed to align with local needs and the social fabric of communities. The “zoning amnesty” legalized informal construction, and uncontrolled urban sprawl exacerbated chronic planning issues. The findings show that recent reforms have yielded mixed outcomes. On the one hand, these reforms have increased the supply of formal housing and expanded access for some low- and middle-income groups. On the other hand, they have blurred the line between public interest and market logic. Ultimately, Turkish housing policy has shifted from being a social welfare instrument to being a vehicle for capital accumulation, redefining housing as a means of achieving economic growth and political legitimacy rather than a basic right.

Keywords

• Housing Development Administration of Türkiye
• social housing
• urban regeneration
• post-2000 reforms
• spatial inequality

Kaynakça

1. Afet ve Acil Durum Başkanlığı. (2015). Afet ve acil durumlara ilişkin temel mevzuat. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı.
2. Akalın, M. (2016). Sosyal konutların Türkiye’nin konut politikaları içerisindeki yeri ve TOKİ’nin sosyal konut uygulamaları. Fırat Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 26(1), 108–123. https://dergipark.org.tr/tr/pub/firatsbed/issue/22124/237640
3. Aksümer, G., & Temiz, Ö. (2007). Kentsel dönüşümde alternatif arayışı. İçinde İstanbul Kent Sempozyumu Bildiriler Kitabı (s. 162). Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi. https://www.tmmob.org.tr/icerik/tmmob-istanbul-kent-sempozyumu-13-eylulde-basliyor
4. Altınok, G. (2014). Kentsel dönüşümde yasal düzenlemelerin etkisi. Planlama Dergisi, 54(1), 25–38.
5. Arü, K. A. (1970). Türkiye’de konut politikası. İTÜ Mimarlık Fakültesi, Şehir Enstitüsü Dergisi, 3–4.
6. Bayraktar, E. (2007). Bir insanlık hakkı konut: TOKİ’nin planlı kentleşme ve konut üretim seferberliği. Boyut Kitapları.
7. Bayraktar, S. (2014). Türkiye’de kentsel dönüşüm ve mevzuat uygulamaları. Planlama Dergisi, 54(2), 44–57.
8. Birleşmiş Milletler. (1996). HABITAT II Kent Zirvesi: İstanbul Deklarasyonu. https://webdosya.csb.gov.tr/db/habitat/editordosya/file/dokumanlar/Istanbul%20Deklerasyonu.pdf

9. https://webdosya.csb.gov.tr/db/habitat/editordosya/file/dokumanlar/Istanbul%20Deklerasyonu.pdf
10. Boelhouwer, P. (1993). Housing finance in seven European countries: Financial instruments and government expenditure. Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, 8(4), 406–419.
11. Bozdoğan, Ö. (2019). İstanbul Anadolu Yakası›ndaki sosyal konut uygulamalarına coğrafi bir bakış: Tuzla örneği [Yüksek lisans tezi, İstanbul Üniversitesi].
12. Bumin, K. (1990). Demokrasi arayışında kent. Ayrıntı Yayınları.
13. Christoph, R. (2007). Social housing in Austria. In C. Whitehead & K. Scanlon (Eds.), Social housing in Europe (pp. 33–35). London School of Economics and Political Science.
14. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2023). Deprem bölgesi yeniden imar ve inşa çalışmaları raporu. https://csb.gov.tr
15. Çoban, A. N. (2012). Cumhuriyetin ilanından günümüze konut politikası. Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, 67(3), 75–108.
16. Demir, H., & Palabıyık Kurt, V. (2005). Konut ediniminde uzun vadeli ipotek kredisi sistemi. Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 92, 3–11.
17. Devlet Planlama Teşkilatı. (2001). Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı (2001–2005) (ss. 172–173).
18. Diker, B. (2019). Kentsel dönüşümde çevresel sürdürülebilirlik üzerine bir araştırma: Fikirtepe örneği. Kent Araştırmaları Dergisi, 10(27), 594–629.
19. Dinç, B. (2020). Bilgi çağında yeni bir geçiş: Kentsel dönüşümden akıllı kentsel dönüşüme [Yayımlanmamış yüksek lisans tezi]. Hacettepe Üniversitesi.
20. Duman, S. (2020). Kentsel dönüşüm projelerinin mekânsal etkilerinin coğrafi açıdan analizi: Bursa İli Nilüfer İlçesi Ataevler Mahallesi örneği [Yüksek lisans tezi]. Uludağ Üniversitesi.
21. Economic Commission for Europe. (2015). Social housing in the UNECE region: Models, trends, challenges. United Nations Publication.
22. Erdoğan, B. (2007). Bir insanlık hakkı konut (1. baskı). Boyut Yayınları.
23. Ertürk, H. (1996). Kent ekonomisi (2. baskı). Ekin Kitabevi.
24. Eşkinat, R. (2012). Türk inşaat sektöründe (TOKİ’nin) yeri ve etkisi. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 32(2), 159–171.
25. Genç, N. F. (2008). Türkiye’de kentsel dönüşüm: Mevzuat ve uygulamaların genel görünümü. Celal Bayar Üniversitesi İİBF Yönetim ve Ekonomi Dergisi, 15(1), 115–130.
26. Göközkut, B., & Somuncu, M. (2019). Neoliberal politikalar ve kentsel dönüşüm: Yeni Mamak örneği. Ankara Araştırmaları Dergisi, 7(1), 43–57.
27. Günal, B., & Esin, N. (2007). İnsan–mekân iletişim modeli bağlamında konutta psikososyal kalitenin irdelenmesi. İTÜ Dergisi, 6(1), 25–34.
28. Gürer, G. (2024). Sosyal konut uygulamaları ve TOKİ için alternatif politika önerisi [Doktora tezi]. Sakarya Üniversitesi.
29. İçduygu, A., & Sirkeci, İ. (1999). Cumhuriyet döneminde iç göçler: Türkiye deneyimi. DPT Yayınları.
30. İstanbul Büyükşehir Belediyesi. (2023). Depreme karşı İstanbul raporu. İstanbul Planlama Ajansı. https://ipa.istanbul
31. Kara, M. (2011). Türkiye’de gecekondu dönüşüm projelerinin konut sorununun çözümündeki rolü: Ankara İli Gültepe ve Yatıkmusluk örneği. Girişimcilik ve Kalkınma Dergisi, 6(2), 188–191.
32. Karaman, O. (2013). Urban neoliberalism with Islamic characteristics: The case of Istanbul. Urban Studies, 50(16), 3412–3427. https://doi.org/10.1177/0042098013487773
33. Karasu, M. A. (2009). Devletin değişim sürecinde belediyelerin konut politikalarında farklılaşan rolü. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(3), 255–272.
34. Kelekçi, Ö. L., & Berköz, L. (2006). Konut ve çevresel kalite memnuniyetini yükselten faktörler. İTÜ Dergisi, 5(2), 165–176.
35. Keleş, R. (1966). Sosyal konut politikası kavramı üzerinde bir deneme ve Türkiye’de sosyal konut politikası. Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, 166, 167–234.
36. Keleş, R. (1989). Konut politikalarımız. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 44(1), 63–78.
37. Keleş, R. (1998). Kentbilim terimleri sözlüğü. İmge Kitabevi.
38. Keleş, R. (2010). Kentleşme politikası (11. baskı). İmge Kitabevi.
39. Keleş, R. (2014). 100 soruda Türkiye’de kentleşme, konut ve gecekondu. Cem Yayınevi.
40. Keleş, R. (2015). Konut politikalarımız. Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, 44(1), 78.
41. Keleş, R. (2017). Kentleşme politikası. İmge Kitabevi.
42. Keleş, R. (2025, 15 Mayıs). Türkiye’de konut politikası. Ekodialog.
43. https://www.ekodialog.com/kent-ekonomileri/turkiyede-konut-politikasi.html
44. Koçak, H., & Tolanlar, M. (2008). Kentsel dönüşüm uygulamaları (Aydın ve Afyonkarahisar örnekleri). Afyon Kocatepe Üniversitesi İİBF Dergisi, 10(2), 397–415.
45. Kunduracı, N. (2013). Dünyada ve Türkiye’de sosyal konut uygulamaları. Çağdaş Yerel Yönetimler Dergisi, 22(3), 54–67.
46. Kuyucu, T. (2014). Hukuk, mülkiyet ve muğlaklık. In A. Bartu-Candan & C. Özbay (Eds.), Yeni İstanbul çalışmaları: Sınırlar, mücadeleler, açılımlar (ss. 71–90). Metis Yayınları.
47. Markoç, İ. (2019). Türkiye’de Cumhuriyet döneminden itibaren uygulanan konut politikaları ve bir çözüm önerisi olarak kentsel dönüşüm. International Social Sciences Studies Journal, 5(39), 3599–3608.
48. Olgun, H. (2014). Türkiye’de sosyal konut politikası: Seçilmiş Avrupa ülkeleriyle karşılaştırmalı bir analiz [Doktora tezi]. Gazi Üniversitesi. Öngören Hukuk Bürosu. (2020). İnşaat hukuku [PDF]. https://ongoren.av.tr/wp-content/uploads/2020/08/I%CC%87NS%CC%A7AAT-HUKUKU-INT-05-03-2020.pdf
49. Öngören, G. (2013). Kentsel dönüşüm hukuku [PDF]. https://ongoren.av.tr/wp-content/uploads/2020/08/Kentsel-Donusum-Hukuku-07.10.2019.pdf
50. Özden, P. P. (2008). Kentsel yenileme: Yasal-yönetsel boyut, planlama ve uygulama. İmge Yayınları.
51. Özlük, S. (2014). Türkiye’de konut sektöründe talep ve arzı belirleyen faktörler [Yayımlanmamış doktora tezi]. Maltepe Üniversitesi.
52. Reinprecht, C. (2007). Social housing in Austria. In C. Whitehead & K. Scanlon (Eds.), Social housing in Europe (pp. 33–35). London School of Economics and Political Science.
53. Resmî Gazete. (2004, 5 Mayıs). Toplu Konut Kanununda ve Genel Kadro ve Usulü Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Eki Cetvellerin Toplu Konut İdaresi Başkanlığına Ait Bölümünde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (Sayı: 5162). https://www5.tbmm.gov.tr/develop/owa/kanun_ss.durumu?kanun_no=5162
54. Sezik, M. (2018). Kentlerin tarihi ve kültürel dokusunun korunması bağlamında kentsel dönüşüm uygulamaları. Kent Akademisi, 11(4), 600–608.
55. Soyluk, A., & Abik, T. B. (2022). Kentsel dönüşümün yasal düzenlemeler kapsamında mevzuatlar üzerinden değerlendirilmesi. ICONTECH International Journal of Surveys, Engineering, Technology, 6(4), 55–67.
56. Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2023). 11. Kalkınma Planı 2024–2028.
57. https://sbb.gov.tr
58. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2023). 2024 yılı merkezi yönetim bütçe kanunu teklifi. https://sbb.gov.tr
59. Resmî Gazete. (2004, 5 Mayıs). 5162 sayılı Kanun (TOKİ ve Gecekondu Kanunu’nda Değişiklik) (Sayı: 25453). https://www5.tbmm.gov.tr/develop/owa/kanun_ss.durumu?kanun_no=5162
60. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. (2011). 2003–2010 faaliyet raporu.
61. https://www.toki.gov.tr
62. Taner, Z. T., & Parlak Biçer, Z. Ö. (2020). Sürdürülebilir kalkınma bağlamında yapım yönetiminin Çukurova Bölgesi’nde incelenmesi. Erciyes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 48(1), 196–219.
63. Taş, Ş., & Erdal, M. (2015, 28–30 Mayıs). Afet yönetiminde sürdürülebilirlik [Konferans sunusu]. II. Uluslararası Sürdürülebilir Yapılar Sempozyumu (ISBS 2015), Ankara.
64. Tekeli, İ. (1999). Kent planlaması konuşmaları. Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Mimarlar Odası Yayınları.
65. Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Mimarlar Odası. (2009). Konut sempozyumu. İTÜ Mimarlık Fakültesi.
66. Toplu Konut İdaresi. (2019a). Göçmen konutları. http://www.toki.gov.tr/gocmen-konutlari
67. Toplu Konut İdaresi. (2019b). Sosyal konutlar. http://www.toki.gov.tr/sosyal-konutlar
68. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. (2020). Konut proje envanteri ve faaliyet
69. raporları. https://www.toki.gov.tr
70. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. (2022). Tarım köyler, göçmen konutları.
71. https://a.toki.gov.tr/tarimkoyler
72. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. (2023). Faaliyet raporu 2022. TOKİ Yayınları.
73. https://www.toki.gov.tr/faaliyet-raporlari
74. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. (2025). 100.000 konut. https://i.toki.gov.tr/100BinKonut/
75. Toprak, Z. (1988). Kent yönetimi ve politikası. Abam Yayınları.
76. Toprak, Z. (1990). Sosyal kamu hizmeti olarak konut politikası. Çaba Kitabevi.
77. Tutal, G. Ş., & Koç, C. (2023). Sosyal konut çalışmalarında Toplu Konut İdaresi (TOKİ)’nin yerini incelemede bir yöntem denemesi. İstanbul Aydın Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 15(1), 15–40.
78. Türel, A. (1989). 1980 sonrasında konut üretimindeki gelişmeler. ODTÜ Mühendislik Fakültesi Dergisi, 9(1), 146–154.
79. Türel, A. (1998). Türkiye’de devletin konut sektörünü destekleme mekanizmaları. Planlama, 1998, 42–46.
80. Türkiye Büyük Millet Meclisi. (2019a). İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi.
81. https://www.tbmm.gov.tr/komisyon/insanhaklari/pdf01/203-208.pdf
82. Türkiye Büyük Millet Meclisi. (2019b). Milletlerarası sözleşmeler.
83. https://www.tbmm.gov.tr/komisyon/insanhaklari/pdf01/83-93.pdf
84. Türkün, A. (2011). Neoliberal kentsel dönüşüm: Türkiye’de kentsel yeniden yapılanma süreçleri. Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Yayınları.
85. Yalçıntan, M. C., Çalışkan, Ç. O., Çılgın, K., & Dündar, U. (2014). İstanbul dönüşüm coğrafyası: Neoliberal kentleşme, krizler ve mücadele alanları. Yeni İstanbul Çalışmaları.
86. Yapı Kayıt Belgesi Tebliği. (2019). Yapı kayıt belgesi verilmesine ilişkin usul ve esaslar. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı. https://imarbarisi.csb.gov.tr/yapi-kayit-belgesi-verilmesine-iliskin-usul-ve-esaslar-i-86171
87. Yavuz, F. (1969). Politika ve yerleşme sorunlarımız. Dokuzuncu İskân ve Şehircilik Haftası Konferansları, 15–69.
88. AÜ SBF İskân ve Şehircilik Enstitüsü Yayınları.
89. Yedekçi Arslan, G. (2014). Kentsel dönüşümün sürdürülebilirlik boyutu: Hammarby (İsveç) ve Fener-Balat örneklerinin incelenmesi. Artium, 2(2), 180–190.
90. Yolcu, F. (2021). Türkiye’de kentsel dönüşümün yasalar ve aktörler üzerinden dönemsel olarak değerlendirilmesi. Planlama Dergisi, 31(3), 393–401.
91. Afet ve Acil Durum Başkanlığı. (2023). 6 Şubat depremleri sonrası yeniden imar ve inşa süreci raporu. https://www.afad.gov.tr
92. Anadolu Ajansı. (2019, 27 Mart). Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum: İmar affı binanın sağlam olduğunu göstermiyor. https://www.aa.com.tr/tr/politika/cevre-ve-sehircilik-bakani-murat-kurum-imar-affi-binanin-saglam-oldugunu-gostermiyor/1417861
93. Demirdizen, E. (2025, 7 Nisan). Kentsel dönüşümde TOKİ’nin rolü. Demirdizen Blog. https://demirdizen.com/blog/Kentsel-Donusumde-TOKInin-Rolu-29.html
94. The World Bank. (2025, 16 Nisan). World development indicators.
95. http://databank.worldbank.org/data/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG/1ff4a498/Popular-Indicators
96. Milliyet Emlak. (2025, 27 Nisan). Mülkiyet hakkı nedir? Milliyet Emlak.
97. https://www.milliyetemlak.com/dergi/mulkiyet-hakki-nedir/
98. Akgül, C. M., & Dino, İ. G. (2020). RCP4.5 ve RCP8.5 iklim senaryolarına göre konutlarda iklim değişikliği etki değerlendirmesi. Gazi Üniversitesi Mühendislik-Mimarlık Fakültesi Dergisi, 35(3), 1029–1045. https://doi.org/10.17341/gazimmfd.640425
99. Özhaseki, M. (2023a, 7 Temmuz). Kendi evini yapmak isteyenlere 1 milyon lira destek. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. https://csb.gov.tr/bakan-ozhaseki-kendi-eviniyapmak-isteyenlere-1-milyon-lira-destek-bakanlik-faaliyetleri-38720
100. Özhaseki, M. (2023b, 7 Temmuz). Deprem bölgesinde yıl sonuna kadar 319 bin konut tamamlanacak. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. https://csb.gov.tr/bakan-ozhaseki-deprem-bolgesindeyilsonuna-kadar-319-bin-konut-tamamlanacak-bakanlik-faaliyetleri-38719
101. Resmî Gazete. (2005, 13 Temmuz). Belediye Kanunu (Sayı: 5393).
102. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.5393.pdf
103. Resmî Gazete. (1966, 30 Temmuz). Gecekondu Kanunu (Sayı: 12362).
104. https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/12362.pdf
105. İletişim Başkanlığı. (2025, 14 Kasım). İhya ve inşa çalışmaları (1. baskı) [PDF]. Cumhurbaşkanlığı İletişim Yayınları. https://www.iletisim.gov.tr/images/uploads/dosyalar/Ihya_ve_Insa.pdf