KİRA SÖZLEŞMESİNİN TBK M. 351’E GÖRE FESHEDİLMESİ NEDENİYLE KİRACININ ESKİ MALİKTEN TAZMİNAT TALEBİ

Öz

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananı devralan yeni malik, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olur. Aynı sonuç, kiralanan üzerinde kiracılık hakkıyla bağdaşmayan sınırlı ayni hak iktisapları için de kıyasen geçerlidir (TBK m. 311). Kiralananın yeni maliki, işyeri ya da konut ihtiyacı sebebiyle TBK m. 351/1’e göre tahliye davası açarak, kira sözleşmesinin süresinin bitmesini beklemeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda, kiracı, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi sebebiyle uğradığı olumlu zararının tazminini eski malikten (önceki kiraya verenden) talep edebilir. Eski malikin tazminat sorumluluğu TBK m. 112 çerçevesinde sözleşmeye aykırılığa dayanır. Bu çalışmada, kira sözleşmesinin TBK m. 351’e göre feshedilmesi sebebiyle kiracının eski malikten tazminat talebi incelenecektir.

Anahtar Kelimeler

• Kiralananın El Değiştirmesi
• Yasal Sözleşme Devri
• Yeni Malikin İhtiyacı
• İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
• Kiracının Tazminat Talebi
• Eski Malikin Tazminat Sorumluluğu

THE LESSEE’S CLAIM FOR COMPENSATION FROM THE PREVIOUS OWNER FOR THE TERMINATION OF THE LEASE CONTRACT ACCORDING TO ART. 351 OF TCO

Öz

As per Art. 310 of Turkish Code of Obligations (TCO) numbered 6098, the new owner, who takes over the ownership of the leased object after the lease contract is concluded, becomes ex lege the party to the lease contract. The same legal consequence applies analogously to the cases where a limited right in rem which is not compatible with the tenancy right of the lessee is established on the leased object (Art. 311 of TCO). The new owner may put an end to the lease contract on the grounds of his/her necessity for residence of business place without waiting for the lease duration to expire. When such is the case, the lessee is entitled to claim compensation from the previous owner (previous lessor) for positive damages incurred as a result of the premature termination the contract. Compensation liability of the previous owner is based on breach of contract within the frame of Art. 112 of TCO. In this study, the lessee’s claim for compensation from the previous owner for the early termination of the lease contract pursuant to Art. 351 of TCO will be examined.

Anahtar Kelimeler

• Alienation of the Leased Object
• Statutory Transfer of Contract
• Necessity of the New Owner
• Action for Evacuation due to Necessity
• the Lessee’s Claim for Compensation
• Compensation Liability of the Previous Owner

Kaynakça

1. Acar Faruk, Kira Hukuku Şerhi: (TBK m. 299-332), 4. Baskı, Beta, İstanbul 2017.
2. Akgün Akay Merve, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin Yayıncılık, İstanbul 2017.
3. Akyiğit Ercan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2012.
4. Altınok Ormancı Pınar, “Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: “Satım Kirayı Bozmaz” İlkesinin Sonuçları”, İTÜSBD, C. 12, S. 24, Güz 2013/2, s. 125-141.
5. Antalya Gökhan / Topuz Murat, Medeni Hukuk (Giriş-Temel Kavramlar-Başlangıç Hükümleri), Cilt 1, 3. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2019.
6. Aral Fahrettin / Ayrancı Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2019.
7. Aral Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 7. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2007.
8. Arpacı Abdülkadir, Kira Hukuku ve Uygulaması: Kiracılık ve Kira Davaları Rehberi, Temel Yayınları, İstanbul 2002.

9. Aydın Gülşah Sinem, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi (TBK m. 327-333), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2013.
10. Aydoğdu Murat / Kahveci Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 5. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2021.
11. Ayrancı Hasan, Sözleşmelerin Yüklenilmesi (Devri), Yetkin Yayınları, Ankara 2003.
12. Bättig Hans, SVIT-Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Schulthess, Zürich 2018.
13. Baysal Başak, Haksız Fiil Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2019. (Haksız Fiil)
14. Baysal Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, 4. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2020. (Uyarlanma)
15. Baysal Başak, Zarar Görenin Kusuru (Müterafik Kusur), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2012. (Zarar Görenin Kusuru)
16. Burcuoğlu Haluk, Yargıtay Kararları Işığında 6570 sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 1993.
17. Çabri Sezer, “Kira Sözleşmesinde Kiralananın Mülkiyetinin El Değiştirmesi veya Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması”, MÜHFHAD, C. 18, S. 3, 2012, s. 163-199.
18. Doğan Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara 2011.
19. Dural Mustafa / Sarı Suat, Türk Özel Hukuku: Cilt I Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, 13. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 2018.
20. Erdem Mehmet, Özel Hukukta Zamanaşımı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2010.
21. Eren Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 22. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2017. (BG)
22. Eren Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2017. (BÖ)
23. Ertuğrul Meltem, “Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması”, Ankara Barosu Dergisi, C. 72, S. 4, 2014, s. 542-578.
24. Fellmann Walter, “Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261 OR – ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken”, Aktuelle Juristische Praxis (AJP), 1994, s. 539-547.
25. Genç Arıdemir Arzu, “Kiraya Verenin İntifa Hakkının Sona Ermesi Durumunda Malikin Taşınmaz Kira Sözleşmesinin Tarafı Haline Gelip Gelemeyeceği Sorunu”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, C. 8, S. 95-96, 2012, s. 125-158.
26. Giger Hans, BK-Berner Kommentar, Die Miete, Art. 253-273c. Art. 260–266o OR, Stämpfli, Bern 2020.
27. Gül İbrahim, “Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat ve Hukuki Niteliği”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı: Prof. Dr. Abdülkadir Arpacı’ya Armağan, C. 18, S. 2, 2021, s. 931-951.
28. Güler Zeynep, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yoluyla Sona Ermesi”, İKÜHFD, C. 15 (2), 2016, s. 713-748.
29. Gümüş Mustafa Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2012. (Kira)
30. Gümüş Mustafa Alper, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri, Yetkin Yayınları, Ankara 2021. (BG)
31. Gündüz Ş. Deren, Olumlu Zarar, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2020.
32. Günel Mustafa Cahit, Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Yayınlanmamış Doktora Tezi, İstanbul 2010.
33. Havutçu Ayşe, Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde Temerrüt ve Müsbet Zararın Tazmini, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, İzmir 1995.
34. Higi Peter / Anton Bühlmann, ZK-Zürcher Kommentar, Die Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253-273c OR), Art. 253-265 OR, 5. neu bearbeitete Auflage, Schulthess, Zürich 2019.
35. Higi Peter / Wildisen Christoph, ZK-Zürcher Kommentar, Die Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253-273c OR), Art. 253-265 OR, 5. neu bearbeitete Auflage, Schulthess, Zürich 2019.
36. Honsell Heinrich, Schweizerisches Obligationenrecht Besonderer Teil, 10. Überarbeitete Auflage, Stämpfli, Bern 2017.
37. Hulliger Urban / Heinrich Peter, CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht Vertragsverhältnisse Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe Art. 184 - 318 OR, 3. Auflage, Schulthess Zürich 2016.
38. Hulliger Urban, Mietrecht In a Nutshell, Dike, Zürich 2020.
39. İkizler Metin, “Kiralananın Satılması Durumunda Alıcının Satıcıya Karşı Hakları”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XX, Y. 2016, S. 2, s. 25-59.
40. İnceoğlu M. Murat, Kira Hukuku Cilt 1, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014. (C. 1)
41. İnceoğlu M. Murat, Kira Hukuku Cilt 2, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014. (C. 2)
42. Kanışlı Erhan, İsviçre-Türk Borçlar Hukukuna Göre Sözleşmenin Kurulmasında Yanılma, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2018.
43. Kılıç Mehmet, Türk Hukukunda Borcun Üstlenilmesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2013.
44. Kılıçoğlu Ahmet M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 25. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2021.
45. Kocayusufpaşaoğlu Necip, (Kocayusufpaşaoğlu / Hatemi / Serozan / Arpacı), Borçlar Hukuku Genel Bölüm, Birinci Cilt, Borçlar Hukukuna Giriş, Hukuki İşlem-Sözleşme, 7. Tıpkı Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 2017.
46. Koç Nevzat, “Terkin Olunan Terkin Olunan İntifa Hakkının, İntifa Hakkı Sahibi Tarafından Terkinden Önce Yapılmış Kira Sözleşmesine Etkisi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2 (1), Bahar 2015, s. 111-132.
47. Koller Alfred, § 7 Verkauf einer vermieteten Wohnliegenschaft, in: Alfred Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 3. Auflage, Stämpfli, Bern 2017, s. 345–371.
48. Lüscher Christoph, “Art. 261 OR”, Aktuelle Juristische Praxis (AJP), 1997, s. 947-954.
49. Mehmetoğlu Hayreddin Fırat, Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Fesih Hakkı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2019.
50. Nomer Halûk N., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 17 Bası, Beta, İstanbul 2020.
51. Oğuzman M. Kemal / Öz M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1, 19. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2021. (C. 1)
52. Oğuzman M. Kemal / Öz M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 2, 15. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2020. (C. 2)
53. Öktem Çevik Seda, Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralananın Devri ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2016.
54. Özdemir Hayrunnisa, “Kiralananın Devri ve Kira Sözleşmesinin Durumu”, AÜHFD, C. 62, S. 1, 2013, s. 147-174.
55. Özen Burak, “Kira Konusunun Devri”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, C. 9, S. 103-104, 2013, s. 89-107. (2013)
56. Özen Burak, “Kira Konusunun Devri”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 16, S. 1-2, 2010, s. 137-179. (2010)
57. Paksoy Meliha Sermin, “Kira Sözleşmesinin Şerhinin Hüküm ve Sonuçları”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi – İnÜHFD 10 (1), 2019, s. 133-143.
58. Permann Richard, OFK-Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch), Mietrecht Kommentar Mit einschlägigen bundesrechtlichen und kantonalen Vorschriften, 2. Auflage, Orell Füssli Verlag, Zürich 2007.
59. Pietruszak Thomas / Zachariae Jörg, “Der Schutz des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung”, Zeitschrift für jüristische Weiterbildung und Praxis (recht), 2000, s. 41-55.
60. Roncoroni Giacomo, “Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag”, mietrechtspraxis/mp, 2005, s. 195-231.
61. Schwenzer Ingeborg, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 7. Auflage, Stämpfli, Bern 2016.
62. Serozan Rona / Baysal Başak / Sanlı Kerem Cem, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2019.
63. Serozan Rona, (Kocayusufpaşaoğlu / Hatemi / Serozan / Arpacı), Borçlar Hukuku Genel Bölüm, Üçüncü Cilt, İfa-İfa Engelleri-Hakız Zenginleşme, 7. Tıpkı Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 2016. (İfa Engelleri)
64. Serozan Rona, Hukukta Yöntem, 2. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2015. (Yöntem)
65. Serozan Rona, Medeni Hukuk Genel Bölüm / Kişiler Hukuku, 8. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018.
66. Sert Selin, “Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Sonradan Ayni Hak Kurulması ve Buna Bağlanan Hukuki Sonuçlar (TBK m. 311)”, Ankara Barosu Dergisi, C. 72, S. 4, 2014, s. 63-79.
67. Sirmen A. Lâle, Eşya Hukuku, 9. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2021.
68. Şener Oruç Hami, İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davaları ve Ortaklıklar Hukukuyla Bağlantısı, 1. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2010.
69. Tandoğan Halûk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri: Kira ve Ödünç Verme (Ariyet, Karz) Sözleşmeleri, Cilt: I/2, 4. Tıpkı Basım, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008.
70. Tekinay Selahattin Sulhi / Akman Sermet / Burcuoğlu Haluk / Altop Atilla, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 1993.
71. Tercier Pierre / Pichonnaz Pascal / Develioğlu H. Murat, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2020.
72. Thanei Anita, “Der Eigenbedarf im Mietrecht”, mietrechtspraxis/mp, 2019, s. 295-317.
73. Tosun Yalçın, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Gereksinimi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 11, S. 137-138, 2016, s. 31-53.
74. Tschudi Matthias, SVIT-Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Schulthess, Zürich 2018.
75. Uçkan Mertkan, Satış Sözleşmesinde Satıcının Zapttan Sorumluluğu, Yayımlanmamış Doktora Tezi, İzmir 2021.
76. Ural Çınar Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014.
77. Vardar Hamamcıoğlu Gülşah, “Kiralanan Taşınmaz Üzerinde Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinden Sonra Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması ve Buna Bağlanan Sonuçlar (TBK. m. 311)”, Ankara Barosu Dergisi, C. 74, S. 1, 2016, s. 304-331.
78. Weber Roger, BSK-Basler Kommentar Art. 1-529 OR. Obligationenrecht I, Hrsg. Heinrich Honsell / Nedim Peter Vogt / Wolfgang Wiegand, Helbing Lichtenhahn, 7. Auflage, Basel 2019.
79. Wyttenbach Markus, “Zur Auswirkung der Spaltungstheorie auf die Ansprüche des Mieters (Art. 261 OR)”, mietrechtspraxis/mp, 2011, s. 1-36.
80. Yavuz Cevdet / Acar Faruk / Özen Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 16. Baskı, Beta, İstanbul 2019.
81. Yavuz Nihat, Kira Hukuku, 7. Baskı, Adalet, Ankara 2019.
82. Yıldırım Mustafa Fadıl, “Kiralananın Temliki Halinde Kiracının Korunması Gereksiz mi? -Kiralananın Temliki Halinde Yeni Malik Tarafından Tahliye Edilen Kiracının Tazminat Talebi-”, GÜHFD, C. 17, S. 4, 2013, s. 117-125.
83. Yüce Melek Bilgin, Garanti Sözleşmesinin Bir Türü Olarak Üçüncü Kişinin Fiilini Taahhüt Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2007.
84. Zevkliler Aydın / Gökyayla K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 20. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2020.
85. Zucker Armin / Eichenberger Christian, “Die Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch - Ausgewählte praktische Fragen”, Aktuelle Juristische Praxis (AJP), 2010, s. 834-844.