KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MUHALİF PAYLARIN ZORUNLU SATIŞININ HUKUKİ STATÜSÜNÜN TESPİTİ: SATIŞ SÖZLEŞMESİ Mİ, KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ Mİ OLDUĞU SORUNU

Yıl 2026, Cilt: 23 Sayı: 1, 339 - 386, 08.01.2026

Baki Tuna Yazıcı

https://doi.org/10.63117/yuhfd.1805878

Öz

Bu çalışma, kentsel dönüşüm süreçlerinde muhalif maliklerin paylarının rızaları dışında satışa çıkarılmasının mülkiyet hakkına müdahale niteliğini ve bunun klasik kamulaştırma kurumu ile benzerlik veya farklılıklarını incelemektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre birden çok kişinin, herhangi bir “birlikte mülkiyet” tipiyle malik olduğu riskli taşınmazda; maliklerin salt çoğunlukla aldıkları dönüşüm kararına ve müteahhitle yapılan sözleşmeye katılmayan maliklerin, taşınmazda sahip oldukları pay, istekleri dışında diğer maliklere veya üçüncü kişilere satılmaktadır. Çalışmada, söz konusu satış işlemi incelenirken öncelikle Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda düzenlenen satış sözleşmeleriyle mukayesesi yapılmaktadır. Sonrasında 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen işlemlerde mülkiyet hakkı ile kamu yararı dengesinin ne ölçüde gözetildiği, Anayasa m. 35 ve 46 ışığında tartışılmaktadır. Mülkiyet hakkı, Anayasa ve uluslararası belgelerde temel hak olarak düzenlenmiş olup yalnızca kamu yararı amacıyla sınırlanabilmektedir. Ancak kentsel dönüşüm kararına katılmayan muhalif maliklerin rızaları dışında paylarının satışının, gerçek anlamda bir satış işlemine mi, klasik kamulaştırma kurumuna mı yoksa özel mülkiyete farklı bir müdahale biçimine mi karşılık geldiği yönünde tartışma yaratmaktadır. Çalışmada, kamulaştırma, devletleştirme, istimval ve müsadere gibi mülkiyete müdahale türleri karşılaştırmalı olarak ele alınmış, kamu yararı kavramının hukuksal perspektifinden irdelenmiştir. Ayrıca bireysel yarar ile kamu yararı dengesi çerçevesinde, kentsel dönüşümde çoğunluk kararıyla alınan kararların muhalif maliklerin haklarına etkileri değerlendirilmiştir. Çalışma, Anayasa hukuku, İdare hukuku, Medeni hukuk, Borçlar Hukuku ve İnsan Hakları perspektifinden meseleyi ele almış; doktrin, yargı kararları ve uluslararası belgelerden yararlanılmıştır. Sonuç olarak, muhalif maliklerin paylarının satışının kamulaştırma ile aynı nitelikte olup olmadığı ve hukuk devleti ilkesine uygunluğu değerlendirilmiştir.

Anahtar Kelimeler

Kentsel dönüşüm , mülkiyet hakkı , sözleşme hukuku , kamulaştırma , kamu yararı , hukuk devleti

DETERMINATION OF THE LEGAL STATUS OF THE COMPULSORY SALE OF DISSENTING SHARES IN URBAN REGENERATION: THE ISSUE OF WHETHER IT IS A SALE CONTRACT OR AN EXPROPRIATION PROCESS

Öz

This study examines the nature of the unconsented sale of shares of dissenting owners in urban transformation processes and its similarities and differences from traditional expropriation. According to Law No. 6306 on the Transformation of Areas at Disaster Risk, in risky properties owned by multiple individuals under any type of "joint ownership," the shares of those owners who do not participate in the transformation decision taken by a simple majority and the contract with the contractor are sold to other owners or third parties against their will. This study examines the sale transaction in question, first comparing it with sales contracts regulated in the Turkish Code of Obligations. Subsequently, the extent to which the balance between property rights and the public interest is observed in transactions conducted under Law No. 6306 is discussed in light of Articles 35 and 46 of the Constitution. The right to property is regulated as a fundamental right in the Constitution and international documents and can only be limited for public benefit. However, the sale of shares of dissenting owners who disagree with urban transformation decisions without their consent sparks debate as to whether this constitutes a true sale, a classic expropriation procedure, or a different form of intervention in private property. In this study, types of interventions in property such as expropriation, nationalization, requisition and confiscation were discussed comparatively and examined from the legal perspective of the concept of public interest. Furthermore, within the framework of the balance between individual and public interest, the impact of majority decisions on urban transformation on the rights of dissenting owners is evaluated. The study examines the issue from the perspectives of constitutional law, administrative law, civil law, the law of obligations, and human rights, drawing on doctrine, judicial decisions, and international documents. Consequently, it assesses whether the sale of shares of dissenting owners is tantamount to expropriation and its compatibility with the principle of the rule of law.

Anahtar Kelimeler

Urban regeneration , property right , law of contract , expropriation , public interest , rule of law

Kaynakça

• Abdullah Burhan BAHÇE & Öner GÜMÜŞ, Tarımsal Kalkınmada Olağanüstü/Olağandışı Bir Yol Olarak Rekizisyon (İstimval) Uygulaması, Ejovoc (Electronic Journal of Vocational Colleges), Cilt: 1 Sayı: 1, 2016.
• Ahmet Korhan MASTI & Abdullah DÖLEN, Müsaderenin Mülkiyet Hakkı İle İlişkisinin Anayasal Açıdan Değerlendirilmesi, Namık Kemal Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı: 1, 2022.
• Ahmet M. KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Turhan Kitabevi, Ankara, 2021.
• Akif YILDIRIM & Özgür DUMAN, Adalet Yolunda Bir “Nehir Sınavı” Mücadelesi: Mülkiyet Hakkı, Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması Kurumu ve Müsadere, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, Cilt: 67 Sayı: 1, 2018.
• Ali Güvenç KİRAZ, A'dan Z'ye Kentsel Dönüşüm, Beta Yayınları, İstanbul, 2019.
• Ali Rıza İLGEZDİ, Adım Adım Kentsel Dönüşüm, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2019.
• Ali Ülkü AZRAK, Devletleştirme, Anayasa ve 3082 Sayılı Kanun, İdare Hukuku Ve İlimleri Dergisi, Cilt: 4 Sayı: 1-3, 1983.
• Aydın ZEVKLİLER & Emre GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Kitabevi, 2021.
• Bahtiyar AKYILMAZ, Murat SEZGİNER & Cemil KAYA, Türk İdare Hukuku, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2023.
• Bilge ÖZTAN & Damla GÜRPINAR, Medeni Hukuk’un Temel Kavramları, Yetkin Kitabevi, Ankara, 2022.
• Cambridge Dictionary, https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english-turkish/expropriate, e.t. 01.10.2025.
• Cengiz ŞAHİN, Acele Kamulaştırma, Oniki Levha, İstanbul, 2018.
• Cevdet YAVUZ, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Kitabevi, İstanbul, 2022.
• Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. Sık Sorulan Sorular - Tespit Süreci https://www.csb.gov.tr/sss/tespit-sureci, e.t. 01.05.2025.
• Devrim GÜNGÖR & Haluk TOROSLU, Müsadere ve Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması İlişkisi Üzerine Kısa Bir Değerlendirme, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, Cilt: 65 Sayı: 4, 2016, s. 1974.
• Ender Ethem ATAY, İdare Hukuku, Turhan Kitabevi, Ankara, 2021.
• Esen KABAŞ TEZCAN, Kazandırmanın Hukukî Sebebi (Causa), Adalet Kitabevi, Ankara, 2022.
• Fahrettin ARAL & Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Kitabevi, Ankara, 2022.
• Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Kitabevi, Ankara, 2022.
• Fikret EREN, İpek Yücer Borçlar Hukuku-Özel Hükümler, Legem Kitabevi, Ankara, 2024.
• Fritz W. SCHARPF, Economic integration, democracy and the welfare state, Journal of European Public Policy, Cilt: 4 Sayı: 1, 1997.
• Fritz Wilhelm SCHARPF, Economic Integration, Democracy And The Welfare State, Journal of European Public Policy, Cilt: 4 Sayı: 1, 1997.
• Füsun Ceren KÜÇÜK, Trampa Yolu İle Kamulaştırma, Namık Kemal Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı: 1, 2022.
• Giandomenico MAJONE, The rise of the regulatory state in Europe, West European Politics, Cilt: 17 Sayı: 3, 1994.
• Glosbe Translate, https://en.glosbe.com/en/tr/expropriate, e.t. 01.10.2025.
• Gökhan ANTALYA, & Murat TOPUZ, Medeni Hukuk-Giriş-Temel Kavramlar-Başlangıç Hükümleri, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2021.
• Güneş OKUYUCU ERGÜN, Suçta Kullanılmak Üzere Hazırlanan Eşyanın Müsaderesi, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Sayı: 153, 2021.
• Gürsel KAPLAN, Kamu Kurumları ve Tüzel Kişileri Arasında Taşınmaz Mal Devri ve Yargısal Denetimi, Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Ayferi Göze’ye Armağan, Sayı: 2004/1–2, 2004.
• Haluk NOMER, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Beta Kitabevi, İstanbul, 2023.
• Hayrettin YILDIZ, & Sırrı DÜĞER, Genel Kararların Hukuki Rejimi, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Cilt: 11 Sayı: 42, 2020.
• Hıfzı Veldet VELİDEDEOĞLU, Türk Medeni Hukuku Umumî Esaslar, Nur Ofset, İstanbul, 1968.
• Hikmet ÖZTUNÇ, Türk İdare Hukukunda İstimvalin Hukuki Rejimi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tez, İstanbul, 2015.
• İbrahim KAPLAN, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yetkin Kitabevi, Ankara, 2021.
• Jodi L. SHORT, In search of the public interest, Yale Journal on Regulation, Cilt: 40 Sayı: 2, 2023.
• Kamber Ozan TUTAL, Mülkiyet Hakkının Ceza Hukuku Yoluyla Sınırlandırılması, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tez, İzmir, 2019.
• Kazım KARABULUT, Kamulaştırma ve Yargısal Denetim, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tez, İstanbul, 1996.
• Kemal GÖZLER, İdare Hukukuna Giriş, Ekin Yayınevi, Bursa, 2024.
• Kemal GÖZLER, Anayasa Hukukunun Genel Esasları, Ekin Yayınevi, Bursa, 2021.
• Kemal GÖZLER, Türk Anayasa Hukuku Dersleri, Ekin Yayınevi, Bursa, 2023.
• Kemal GÜNLER, Türk Ceza Hukukunda Müsadere, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: XVIII Sayı: 3-4, 2014.
• Kemal OĞUZMAN & Nami BARLAS, Medeni Hukuk Giriş Temel Kavramlar, Onikilevha, İstanbul, 2023.
• Kemal OĞUZMAN, Özer SELİÇİ, Saibe OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2020.
• Laura CROMMELIN, Hazel EASTHOPE, Laurence TROY, & Bill RANDOLPH, A new pathway to displacement? The implications of less-than-unanimous strata renewal laws for vulnerable residents, Australian Planner, Cilt: 56 Sayı: 4, 2020.
• Leigh GRAHAM, Advancing the human right to housing in post-Katrina New Orleans: Discursive opportunity structures in housing and community development, Housing, Theory and Society, Cilt: 29 Sayı: 2, 2012.
• M. Turgut ÖZ, Ebru CEYLAN, Murat DOĞAN, Şebnem AKİPEK ÖCAL, Hayrunnisa ÖZDEMİR, Kemal ŞENOCAK, Emre CUMALIOĞLU & Selin SERT SÜTÇÜ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2023.
• Mehmet Ali DİLEK, Afet Riskine Dayalı Kentsel Dönüşümde Arsa Sahiplerinin Anlaşamaması Hali ve Kamunun Müdahalesi, Mef Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tez, İstanbul, 2024.
• Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, Acele Kamulaştırma, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2017.
• Mehmet Ali HAYTA, Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları, Adalet Yayınevi, Ankara, 2007.
• Mehmet KARAARSLAN, Acele Kamulaştırma Usulü, Oniki Levha, İstanbul, 2022.
• Meltem KUTLU GÜRSEL, Kamulaştırma Hukuku, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2019.
• Metin GÜNDAY, İdare Hukuku, İmaj Yayınevi, Ankara, 2015.
• Muhammet SÖNMEZ, Kentsel Dönüşüm Hukuku (Teorik ve Uygulamalı Bir Anlatım), Seçkin Kitabevi, Ankara, 2019.
• Murat DOĞAN, Gökhan ŞAHAN, & İbrahim ATAMULU, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2024.
• Mustafa DURAL, Suat SARI, Türk Özel Hukuku Cilt I Temel Kavramlar ve Medeni Kanun’un Başlangıç Hükümleri, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2023.
• Nişanyan Sözlük, https://www.nisanyansozluk.com/kelime/istimlak, e.t. 01.10.2025.
• Nurten Kübra ÖZDEN, Türk Ceza Hukukunda Müsadere, Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 5 Sayı: 2, 2023.
• Onur KARAHANOĞULLARI, İdare Hukuku, Turhan Kitabevi, Ankara, 2021.
• Pierre TERCIER, Pascal PICHONNAZ & Murat DEVELİOĞLU, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Onikilevha, İstanbul, 2020.
• Ramazan ÇAĞLAYAN, İdare Hukuku Dersleri, Adalet Yayınevi, Ankara, 2020.
• Ramazan YILDIRIM & Serkan ÇINARLI, Türk İdare Hukuku Dersleri (Cilt 2), Adalet Yayınevi, Ankara, 2021.
• Reverso Dictionary, https://dictionary.reverso.net/english-turkish/expropriate, e.t. 01.10.2025.
• Rona SEROZAN, Medeni Hukuk Genel Bölüm Kişiler Hukuku, Onikilevha, İstanbul, 2020.
• Sema TEPE, Kamulaştırma ve Mülkiyet İlişkisinin İrdelenmesi Üzerine Bir Araştırma, Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tez, Konya, 2009.
• Serkan ŞİMŞEK, Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2016.
• Sıddık Sami ONAR, İdare Hukukunun Umumî Esasları, Hak Kitabevi, İstanbul, 1966.
• Sırrı DÜĞER, Kamu Sağlığı ve İstimval: Koronavirüs Salgınının Düşündürdükleri Çerçevesinde Bir Kamu Sağlığı Kanunu Önerisi, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 29 Sayı: 3, 2021.
• Sinan Sami. AKKURT, Kemal ERDOĞAN, & Hüseyin TOKAT, Borçlar Hukuku, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2020.
• Suat ŞİMŞEK, Türkiye'de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, Seçkin Kitabevi, İstanbul, 2016.
• Şahin AKINCI, Borçlar Hukuku Bilgisi, Sayram Yayınları, İstanbul, 2022.
• Şeref GÖZÜBÜYÜK, & Turgut TAN, İdare Hukuku (Genel Esaslar) (Cilt 1), Turhan Kitabevi, Ankara, 2019.
• Şeref GÖZÜBÜYÜK, & Turgut TAN, İdare Hukuku (İdari Yargılama Hukuku) (Cilt 2), Turhan Kitabevi, Ankara, 2022.
• Tayfun AKGÜNER, İdare Hukuku, Der Kitabevi, İstanbul, 2021.
• Turan YILDIRIM, Melikşah YASİN, Nur KAMAN, H. Eyüp ÖZDEMİR, Gül Fiş ÜSTÜN, Özge Okay TEKİNSOY, İdare Hukuku (Nur KAMAN, Ed.). Oniki Levha, İstanbul, 2024.
• Turgut AKINTÜRK, & Derya ATEŞ, Borçlar Hukuku, Beta Kitabevi, İstanbul, 2019.
• Turgut TAN & Bahar BAYAZIT, İdare Hukuku, Turhan Kitabevi, Ankara, 2021.
• Uğur ERSOY, & Sibel CAN, Eşyanın Dosyada Delil Olarak Saklanması Kararı Üzerine Bir İnceleme, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Cilt: 14 Sayı: 53, 2023.
• Vivien A. SCHMIDT, Democracy and legitimacy in the European Union revisited: Input, output and ‘throughput’, Political Studies, Cilt: 61 Sayı: 1, 2013.
• Vivien SCHMIDT, Democracy and Legitimacy in The European Union Revisited: Input, Output and ‘Throughput’, Political Studies, Cilt: 61 Sayı: 1, 2013.
• Yasemin ÜNĞAN, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Kararları Işığında Kamulaştırmasız El Atma, Legal Kitabevi, İstanbul, 2021.
• Yavuz ATAR, Türk Anayasa Hukuku, Seçkin Kitabevi, Ankara, 2021.
• Zafer GÖREN, Sosyal Devlet İlkesi ve Anayasa Hukuku Açısından Yaşam Kalitesi, Anayasa Yargısı Dergisi, Sayı: 14, 1997