ŞERHEDİLMİŞ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN VAAT BORÇLUSUNUN CÜZ’İ HALEF VE ALACAKLILARI İLE TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ DİĞER TAKYİDATLARA ETKİSİ

Yıl 2021, Cilt: 18 Sayı: 2, 967 - 1003, 15.10.2021

Ahmet Cahit İyilikli

Öz

Kişisel haklar ve yenilik doğuran haklar, ancak ilgilisine karşı ileri sürülebilen nispi etkili alacak haklarıdır. Türk Medeni Kanunu 1009. maddesi sınırlı olarak belirlediği kişisel haklar ile diğer kanunlarda açıkça öngörülen diğer kişisel hakların tapu siciline şerh verilmesini kabul etmiştir. Söz konusu kişisel haklar tapu siciline şerh verilmekle hakkın niteliği değişmemekle birlikte üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme noktasında ayni etkiyi haizdir. Ayni etkiyi haiz olması ayni haklarda geçerli olan ilkelerin tapu siciline şerh edilmiş kişisel haklarda da geçerli olmasını iktiza edecektir. Dolayısıyla ayni haklarda egemen olan belirlilik, sınırlı sayı ve tipe bağlılık ile aleniyet ilkeleri şerh marifetiyle etkisi güçlendirilmiş kişisel haklarda da işlerlik kazanacaktır. Zira şerh edilmiş kişisel hakkın üçüncü kişilere ileri sürülebilmesi söz konusu ilkeler marifetiyle gerçekleşecektir. Ayni hakların hak düşürücü süre ile zamanaşımına tabi olmaması şerh edilmiş olsa dahi kişisel haklarda geçerli olmayacaktır. Bunun yanında kişisel haklar ancak gerçek hak sahibinden kazanılacağından, tapu siciline güven ilkesi de uygulama alanı bulmayacaktır. Şerh edilmiş kişisel haklar, tapu siciline işlendiği tarih itibariyle etki ve sırasını kesbedecek olup, hukuki sebebini oluşturan kişisel hakkın bağlı olduğu süre boyunca hukuki koruma sağlayacaktır. Bu bağlamda şerh edilmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de tapu siciline şerhin verildiği tarih itibariyle sırasını alıp, beş yıl süre ile gerek eşyaya bağlı borç mahiyetiyle şerhe konu taşınmazı devralan kişiye mülkiyeti devir borcu yükleyeceği gibi munzam etki marifetiyle şerh sonrası taşınmaza vaziyet eden şahsi yükler ile sınırlı ayni hak sınırlamalarının terkin edilmesini sağlayacaktır. Ne var ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikali gerçekleşmeyecektir. Nitekim Tapu Kanunu'nun 26.maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, beş yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Ancak, söz konusu hukuki etkinin sağlanması için şerh tarihinden itibaren beş yıllık süre içerisinde tescil davası açılması ve üçüncü kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanamayacaktır. Kaldı ki tapu sicilindeki şahsi yük ya da sınırlı ayni sınırlamalar ile diğer takyidatların terkini talebi ayni hak sahibine tanınmıştır

Anahtar Kelimeler

Şahsi hak, Şerh, Eşyaya bağlı borç, Ayni etki

THE EFFECT OF ANNOUNCED IMMOVABLE SELLING PROMISE AGREEMENT ON PARTIAL SUCCESSOR AND RECEIVABLES AND OTHER RESTRAINT ON THE IMMOVABLE

Öz

Personal rights are relatively effective claims rights that can only be claimed against the person concerned. It has accepted that the personal rights determined as limited in Article 1009 of the Turkish Civil Code and the personal rights stipulated in other law shall be given to the land registry. Although the quality of the right does not change by annotating the said personal rights in the land registry, it has the same effect on the point of being asserted against third parties. The fact that it has the additional effect will ensure that the principles that apply to the same rights are also valid for personal rights annotated in the land registry. Therefore, the principles of certainty, adherence to a limited number and type and publicity prevailing in real rights will become operational. Because, the annotated personal right can be put forward to third parties by means of the aforementioned principles. Even if it is annotated that it is not subject to the limitation period and the limitation period valid in real rights, it will not be valid for personal rights. In addition, since the personal rights can only be acquired from the real right owner, the principle of trust in the land registry will not be applied. Annotated personal rights will interrupt their effect and order as of the date they are entered in the land registry, and will provide legal protection for the duration of the personal right that constitutes the legal reason. In this context, the promise to sell the annotated real estate contract will take its order as of the date of the annotation to the land registry, and it will charge the person who took over the property subject to annotation for a period of five years, as well as the personal loads that become the immovable after the annotation by means of supplementary effect. will ensure that limitations of rights are abandoned. However, even if the contract for the promise to sell the immovable property is annotated in the land registry, it does not provide the transfer of the ownership unless the registration process takes place on behalf of the person for whom the sale is promised. Because, in accordance with the 26th article of the Land Registry Law; The promise to sell contract, which is annotated to the registry, can be claimed against third parties for a period of five years. However, in order to ensure the legal effect in question, it is obligatory to file a registration action within five years from the date of annotation and to complete the registration process on behalf of the third party. This right will not acquire the same quality as long as it is not registered in the title deed.

Anahtar Kelimeler

Personel right, Restriction record, Property dept, Additional effect

Kaynakça

• Aday Nejat, Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muvazaa, İstanbul 1992.
• Antalya Gökhan, Eşya Hukukuna Hâkim İlkelerden Aleniyet İlkesi, MÜHFHAD, 2017, C. 23, S. 3, s. 419- 440.
• Ayiter Kudret, Medeni Hukukta Tasarruf Muameleleri, Ankara 1953.
• Başpınar Veysel, Sınırlı Ayni hakların Sırası, TNBHD, S. 78 1993.
• Buz Vedat, Yenilik Doğuran Haklar, Yetkin Yayıncılık, Ankara 2005.
• Bütün Yılmaz Derya, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi, TAAD, S. 38 (s. 107-130).
• Cansel Erol, Tapu Siciline İtimat Prensibi, Ankara 1964.
• Çenberci Mustafa, Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara 1986.
• Doğan Murat, Tapu Sicilinde Tasarruf Yetkisinin Kısıtlamasının Şerhi Ankara 2004.
• Erel Şafak, Eşyaya Bağlı Borç, A. Ü. Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları, Ankara 1982.
• Erman Hasan, Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, İstanbul 2010.
• Kocayusufpaşaoğlu Necip, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959.
• Köprülü Bülent/Kaneti Selim, Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1982.
• Kurt Ekrem, Tapu Sicilinin Düzeltilmesi, Kazancı Hukuk Yayınevi, İstanbul 2004.
• Nomer Haluk Nami/Ergüne Serkan, Eşya Hukuku, İstanbul 2020.
• Oğuzman Kemal/Barlas Nami, Medeni Hukuk, Giriş/Kaynaklar/Temel Kavramlar, İstanbul 2020.
• Oğuzman Kemal/Seliçi Özer/Oktay-Özdemir Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul 2020.
• Oğuzman Kemal, Eşyaya Bağlı Hak Kavramı Ve Ayrıcı Vasıfları, Ord. Prof. Dr. Halil Arslanlı’nın Anısına Armağan, İstanbul 1978, (s. 108-126).
• Olgaç Senai/Karahasan Mustafa, Gayrimenkullerin Akid Esasına Dayanan İktisap Ve Tescilleri, İstanbul 1956.
• Öğüz Tufan, Taşınmazlar Üzerinde Ayni Hak İktisabında İyiniyetin Korunmadığı Haller, Yayınlanmamış Yüksek Lisan Tezi, İstanbul 1988.
• Özçelik Ş. Barış, Tapu Siciline Güvenin Korunması, Ankara 2016.
• Sebük Tahir, Şüfa, Vefa ve İştira Hakları, Kader Basımevi, İstanbul 1951.
• Sapanoğlu Süleyman, Tapu İptali Ve Tescil Davaları, Ankara, 2015.
• Sarı Suat, Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Hakkın Şerhi, İÜHFM, C. LXIV, S.2, (s. 273-299). 2006.
• Saymen Ferit/Elbir Halid, Türk Eşya Hukuku, İstanbul 1954.
• Sirmen Lale, Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara 2017.
• Sungurbey İsmet, Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, İstanbul 1963.
• Surlu Mehmet Handan, Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara 2007.
• Şahan Gökhan, Kişisel Hakların Şerhi, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2020.
• Topuz Murat, Taşınmaz Mülkiyeti, Legal Kitabevi, Ankara 2020.
• Ünal Mehmet, Sınırlı Ayni Haklar Arasında Sıra Düzeni, Ali Naim İnan’a Armağan, Ankara 2009.
• Üstündağ Saim, Tapu Kütüğünün Tashihi Davası, İstanbul 1959. (Tapu Kütüğü).
• Vardar Hamamcıoğlu, Gülşah, Medeni Hukuk’ta Tasarruf İşlemi Kavramı, İstanbul 2014.
• Von Tuhr A (Çev. Edege Cevat), Borçlar Hukuku, C. 1, İstanbul 1952.
• Yakuppur Sendi, Tapu Kütüğüne Güven İlkesi, On İki Levha, İstanbul 2015.
• Yıldırım Abdülkerim, Türk Hukukunda Tapuya Güven Yoluyla Ayni Hak Kazanımı, Ankara 2016.