Bubble of Asset Prices: Assessment on Muğla Housing Market

Abstract

Bubbles that the part of can not be explained by economic fundamentals in movements of asset prices or deviations in basic values of asset prices are mostly seen real estate markets with financial markets. In this study, the price of real estate is taken with real rental income, mortgage interest in real estate market and it tested increased in prices of housing to based to economic fundamentals or not. İn order to appear the default risk in prices of housing, change of the rent that annual real values need to low than mortgage interest. To perceive the bubbles in markets or conclude of bubbles are not possible as long as the annual increase in property value excessive than mortgage payments and revenue growth is positive. According to the accounts for Muğla real estate market in 2000-2013 period, total annual real return of real estate close to the mortgage interest. Consequently there is no bubble in this market, real estate market can be explain by their economic return. 

Keywords

• Asset Price Bubbles,Muğla Real Estate Market,Investor Behavior

Varlık Fiyatları Köpüğü: Muğla Konut Piyasası Üzerine Bir Değerlendirme

Abstract

Varlık fiyatlarındaki hareketin ekonomik temellerle açıklanamayan kısmı veya bir varlığın temel değerindeki sapmalar olarak tanımlanan köpük; finansal piyasalarla birlikte konut piyasasında da zaman zaman görülmektedir. Bu çalışmada konut piyasasında konutun fiyatı reel kira getirisi, mortgage faizi ile birlikte ele alınarak belirli bir dönem için konut fiyatındaki artışların ekonomik temellere dayanıp dayanmadığı test edilmiştir. Konut fiyatlarında default durumunun ortaya çıkabilmesi için kiralardaki yıllık reel değerlerindeki değişimin mortgage faizinden daha düşük olması gerekir. Gayrimenkulün yıllık değer artışı mortgage ödemelerinden fazla ve gelir artışı pozitif yönde olduğu sürece piyasada köpükleri algılamak veya köpüklerin son bulması mümkün değildir. Muğla konut piyasasında 2000-2013 dönemi için yapılan hesaplamalara göre, konutun toplam yıllık reel getirisi mortgage faizine yakındır dolayısıyla bu piyasada köpük bulunmamaktadır, konut piyasası kendi ekonomik getirileriyle açıklanabilmektedir. 

Keywords

• Varlık Fiyatları Köpüğü,Muğla Konut Piyasası,Yatırımcı Davranışları

References

1. ALTAY, E. (2008) “Rational Bubbles in Istanbul Stock Exchange: Lınear and NonLinear Unit Root Tests”, Lado Beridze (der.), Economics in Emerging Markets içinde, Nova Science Publishers, New York: 169-202.
2. BARRON, M. (2007) Speculative Bubbles and the Dot.com Era, ProQuest Dissertations and Theses, Stony Brook University.
3. BLANCHARD, O. J. and WATSON, M. W. (1982) Bubbles, Rational Expectations and Financial Markets, Nation Bureau of Economic Research, NBER Working Paper Series.(945): 1-30.
4. BRUNNERMEIER, M. K. (2008) Bubbles, S. Durlauf and L. Blume (der.), The New Palgrave Dictionary of Economics.
5. BÜYÜKDUMAN, A. (2014) Bir Kent Efsanesi: Konut Balonu, Scala Yayıncılık, İstanbul.
6. CAMPBELL, J. Y., LO, A. W. and MACKINLAY, A. C. (1997) The Econometrics of Financial Markets, Princeton University Press, New Jersey.
7. DIBA, B. T. ve GROSSMAN, H. I. (1988) The Theory of Rational Bubbles in Stock Prices, The Economic Journal, (98): 746-754.
8. EVANS, G. W. (1991) Pitfalls in Testing for Explosive Bubbles in Asset Prices, American Economic Review, 81(4): 922-930.

9. GARBER, P. M. (1990) Famous First Bubbles, The Journal of Economic Perspectives, 4(2): 35-54.
10. HARMAN, Y.S. (2000) Bubbles, Fads and the Psychology of Investors, ProQuest Dissertations and Theses, The Florida State University College of Business, USA.
11. HOTT, C. (2011) Lending Behaviour and Real Estate Prices, Journal of Banking&Finance, (35): 2429-2442.
12. KOMAROMI, G. (2006) Anatomy of Stock Market Bubbles, The ICFAI University Press, India.
13. KEYNES, J. M. (2008) Genel Teori: İstihdam, Para ve Faizin Genel Teorisi, Çev. U.S. Akalın, Kalkedon Yayınları, İstanbul.
14. KINDLEBERGER, C. P. (1996) Manias, Panics and Crashes: A History of Financial Crises, Wiley, 3rd Edition, New York.
15. LUCAS, R. E. (1978) Asset Prices in an Exchange Economy, Econometrica (46): 1429–1445.
16. O’HARA, P. A. (2001) Encyclopedia of Political Economy, Routledge, New York.
17. PAYNE, J. E. & WATERS, G. A. (2005) REIT Markets: Periodically Collapsing Negative Bubbles? http://economics.illinoisstate.edu/gawater/research/documents/REITnegbub.pdf.
18. SAVAŞ, V.F. (2012) Küresel Finans ve Makro İktisat, Efil Yayınevi, Ankara.
19. SHILLER, R. J. (2001) Bubbles, Human Judgment and Expert Opinion, Cowles Foundation Discussion Paper, Yale University, (1303): 1-16.
20. WIEDEMER, D., WIEDEMER, R. A., SPITZER, C., JANSZEN, E. (2006), America’s Bubble Economy: Profit When It Pops, John Wiley&Sons..Inc., New Jersey.