Giresun kent merkezi’nde konut fiyatlarına etki eden yapısal ve çevresel etkenlerin belirlenmesi

Konutlara değer biçilmesi sürecini yönlendiren birçok etken bulunmaktadır. Bunların başında; dairenin bulunduğu lokasyondan kaynaklanan çevresel etkenler ve daire ile dairenin içinde bulunduğu binanın kendisinden kaynaklanan yapısal etkenler gelmektedir. Konut fiyatlarının tahmininde pek çok yöntem kullanılmasına karşın hedonik fiyat modeli literatürde en sık kullanılan yöntemdir. Bu çalışmada; Giresun kent merkezinde bulunan dairelerin satış fiyatına etki eden yapısal ve çevresel etkenler ile bu etkenlerin etki düzeylerinin yarı-logaritmik hedonik konut fiyatlandırma modeli kullanılarak tahmin edilmesi amaçlanmıştır. Bu amaç doğrultusunda; Doğu Karadeniz Bölgesi’ndeki kıyı yerleşimlerinden biri olan Giresun Kent Merkezi’nde hizmet veren 36 emlak ofisinden alınan Ocak-Haziran 2020 dönemine ait veriler kullanılmıştır. Bu veriler, kent merkezindeki 21 farklı mahallede bulunan toplam 246 adet satışa sunulmuş daireyi kapsamaktadır. Dairelerin; kent merkezi, deniz kıyısı, en yakın hastane, en yakın okul ya da en yakın park gibi olanaklara erişim mesafeleri coğrafi bilgi sistemi yazılımı aracılığıyla hesaplanmış ve ardından logaritmik dönüştürme işlemi yapılmıştır. Elde edilen veri seti ile gerçekleştirilen aşamalı çoklu regresyon analizine göre; oluşturulan regresyon modelindeki 8 yapısal özellikli bağımsız değişkenden 6 tanesi p<0.01 düzeyinde istatistiksel olarak anlamlı bulunmuştur. Dairenin kullanılabilir net büyüklüğü, dairenin kaçıncı katta bulunduğu, binanın site içerisinde yer alma durumu, dairede etkin bir ısıtma sisteminin bulunma durumu ve banyo sayısı fiyat üzerinde pozitif etki yaparken, bina yaşının artması fiyatı negatif yönde etkilemiştir. Modele dahil edilen 7 çevresel değişkenden 2 tanesi p<0.01, diğer 1 tanesi ise p<0.05 düzeyinde anlamlıdır. Dairelerin kent merkezine olan uzaklığının artması daire fiyatlarını arttırıcı yönde etki gösterirken, özellikle kıyı kentlerinde beklenilen bir sonuç olarak konut ve deniz arasındaki mesafe arttıkça daire fiyatları düşme eğilimi göstermiştir. Benzer şekilde daireler ile üniversite yerleşkesi arasındaki mesafe arttıkça fiyatlar düşmektedir.