A Forgotten Organization in Urban Housing Supply: Housing Cooperatives

Abstract

The forms of urban housing supply in a country are formed depending on factors such as the rate of urbanization of the country, changes in land values, institutions providing housing finance, characteristics of entrepreneurs producing housing, legal regulations, and technological developments. In case these factors change over time, new housing supply forms emerge or the share of existing housing supply forms in housing production changes. Housing provision through housing cooperatives also emerged in Turkey in the 1930s. Cooperatives continued to apply to the credit support of Social Security Institutions in the 1960s-1970s. Housing cooperatives increased their activities in the second half of the 1980s with the support of Mass Housing Laws and Mass Housing Fund in Turkey. This activity increased their share in the licensed housing supply to 30%. However, their share in the licensed housing supply started to decline after the second half of the 1990s due to the changing fund structure and changing laws and priorities over time. In the 2000s, their effectiveness weakened considerably. The decline accelerated after 2010 and decreased to 1% in 2020. This article examines the process of changing the share of housing cooperatives in housing supply in Turkey and makes recommendations after the current situation.

Keywords

• Housing supply
• Turkey
• housing cooperatives
• housing policies

Kentsel Konut Sunumunda Giderek Unutulan Bir Organizasyon: Konut Yapı Kooperatifleri

Abstract

Bir ülkede kentsel konut sunum biçimleri ülkenin kentleşme hızı, arsa değerlerindeki değişme, konut finansmanı sağlayan kuruluşlar, konut üreten girişimcilerin özellikleri, yasal düzenlemeler, teknolojik gelişmeler gibi faktörlere bağlı olarak oluşmaktadır. Bu faktörlerin zaman içinde değişmesi durumunda da yeni konut sunum biçimleri ortaya çıkmakta veya var olan konut sunum biçimlerinin konut üretimindeki payı değişmektedir. Konut yapı kooperatifleri yoluyla konut sunumu da Türkiye’de 1930’larda ortaya çıkmıştır. Kooperatifler, 1960-1970’lerde Sosyal Güvenlik Kuruluşlarının kredi desteği ile uygulamalarını sürdürmüşlerdir. Konut kooperatifleri Türkiye’de Toplu Konut Yasaları ve Toplu Konut Fonu desteğinde 1980’lerin ikinci yarısında etkinliklerini artırmışlardır. Bu etkinlik, ruhsatlı konut sunumu içindeki paylarını %30’lar düzeyine yükseltmiştir. Ancak, zaman içinde değişen fon yapısı ve değişen yasalar doğrultusunda ve öncelikler nedeniyle ruhsatlı konut sunumu içindeki payları 1990’ların ikinci yarısından sonra düşmeye başlamıştır. 2000’lerde etkinlikleri iyice zayıflamıştır. 2010’dan sonra düşüş hızlanmış ve 2020 yılında %1’lere kadar inmiştir. Bu makale, Türkiye’deki konut kooperatiflerinin konut sunumu içindeki paylarının değişme sürecini incelemekte ve halen içinde bulunduğumuz duruma ilişkin değerlendirmelerden sonra önerilerde bulunmaktadır.

Keywords

• Konut sunumu
• Türkiye
• konut yapı kooperatifleri
• konut politikaları

References

1. Ayan, M. ve Koç, H. (1991). Türkiye'de son on yılda toplu konut politikası, , Türkiye'de Son On Yılda Toplu Konut Uygulamaları Sempozyumu Tebliğler içinde, ss.134-147, Yıldız Üniversitesi Mimarlık Fakültesi, Emlak Bankası, Toplu Konut Yapımcıları Derneği, İstanbul.
2. Dülger, H. (1987). Konut kooperatiflerinde konut üretim sürecinin değerlendirilmesi, Yayımlanmamış doktora tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
3. ICA(2022a). (International Cooperative Alliance) 10 Mayıs 2022 tarihinde https://www.ica.coop/en/cooperatives/cooperative-identity adresinden erişildi.
4. ICA(2022b). (International Cooperative Alliance) 10 Mayıs 2022 tarihinde https://www.ica.coop/en/cooperatives/facts-and-figures adresinden erişildi
5. Keleş, R. (1967). Kooperatifçilik ilkeleri ve sosyal konut politikası açısından Türkiye’de konut kooperatifleri, İmar ve İskân Bak. Mesken Gen. Md. Sosyal Araştırma Dairesi 8, Sosyal Araştırmalar 1, Gürsoy Basımevi, Ankara.
6. Keleş, R. (1980). Devlet ve konut kooperatifçiliği, Amme İdaresi Dergisi, Cilt 12, Sayı 4, Türkiye ve Orta Doğu Amme İdaresi Enstitüsü, Sevinç Matbaası, Ankara, 31-40.
7. Keleş, R. (1982). Nüfus, kentleşme, konut ve konut kooperatifleri, KONUT 81 içinde ss.15-55, Kent-Koop Yayınları: 20, Özgün Matbaacılık, Ankara.
8. Keleş, R. (1983). Toplu konut, konut kooperatifleri ve devlet, XIII. İskân ve Şehircilik Haftası Konferansları, 25-26 Mart 1982 Toplu Konut Sorunları ve Siyasası içinde ss.11-33, Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları:523, AÜSBF ve Basın Yayın Yüksek Okulu Basımevi, Ankara.

9. Keleş, R. (1987). Konut kesiminde özelleştirmenin sorunları, Konut ve Kent İşletmeciliği, Seminer Bildirileri içinde ss.72-91, Kentajans, Ankara.
10. Keleş, R. (1993). Kentleşme politikası, İmge Kitabevi, Ankara.
11. Keleş, R. (2001). 2000’li yıllarda konut kooperatifçiliği için model arayışları, birinci oturum, 10.İlkbahar Semineri, 25-29 Nisan 2001, Marmaris, içinde ss.10-12. Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği Yayını, Özyurt Matbaacılık.
12. Keleş, R. (2017). Kentleşme Politikası, (Güncellenmiş 16. Baskı), İmge Kitabevi, Ankara, Kent-Koop Batıkent Konut Üretim ve Yapı Kooperatifleri Birliği (1983). 1982 çalışma raporu, 1983 programı ve bütçesi, 4. Olağan genel kurul, 21 Mayıs 1983, Özgün Matbaacılık, Ankara.
13. Koç, H. (1989). Kentsel konut sunumunda konut kooperatiflerinin etkinlikleri üzerine bir araştırma İzmir örneği, Yayımlanmamış doktora tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İzmir.
14. Koç. H. (1991). A study on the effectiveness of housing cooperatives on urban housing supply the case of Izmir, Dokuz Eylul University Institute of Science and Engineering, Research Papers, FBE/PLN-89-AR-181, İzmir.
15. Koç, H. (1991). İzmir’de konut kooperatifleri, Egemimarlık, TMMOB Mimarlar Odası İzmir Şubesi Dergisi, 91/3, İzmir, 15-19.
16. Koç, H. (1995). Konut kooperatifleri üzerine, Konutbirlik, Şubat 1995, sayı:129, Ankara, 21-23.
17. Koç, H. (2007). İzmir’de sosyal sigortalar kurumu konut kredisinden yararlanarak konut üretiminde bulunan kooperatiflerin uygulamalarına genel bir bakış, kent ve planlama, geçmişi korumak, geleceği tasarlamak, Ed: Ayşegül Mengi, Ruşen Keleş’e Armağan içinde, ss. 343-353, İmge Kitabevi, Ankara.
18. Lewin, A.C. (1981). Housing co-operatives in developing countries, John Wiley and Sons, New York.
19. Selby, J. and Wilson, A. (1988). Canada’s housing co-operatives: an alternative approach to resolving community problems, University of British Columbia-Planning Papers, Vancouver.
20. T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (2022). 10 Mayıs 2022 tarihinde http:// yapikooperatifportal.csb.gov.tr/ adresinden erişildi.
21. T.C. Resmî Gazete, 04.09.1980. Sayı 17095. Ankara Belediyesi 5656 Sayılı Yasa Uygulama Yönetmeliği.
22. T.C. Resmî Gazete, 10.7.1981. Sayı 17402. 2487 Sayılı Toplu Konut Kanunu.
23. T.C. Resmi Gazete, 19.01.1982. Sayı 17579. 2487 Sayılı Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliği.
24. T.C. Resmî Gazete, 17.03.1984. Sayı 18344. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu.
25. T.C. Resmî Gazete 17.03.1984. Sayı 18344. Tasarrufların Teşviki Ve Kamu Yatırımlarının Hızlandırılması Hakkında Kanun No. 2983.
26. T.C. Resmi Gazete, 22.06.1984. Sayı 18439. Toplu Konut Fonunun Kullanım Şekline İlişkin Tüzük.
27. T.C. Resmi Gazete, 28.04.1985. Sayı 18738. Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliği.
28. T.C. Resmi Gazete, 17.02.1986. Sayı 19022. 2985 Sayılı Kanuna Göre Toplu Konut Fonundan Faydalanan 506 Sayılı Kanuna Tabi Sigortalılara Açılacak Konut Kredisi Yönetmeliği.
29. T.C. Resmi Gazete, 17.02.1986. Sayı 19022. 2985 Sayılı Kanuna Göre Toplu Konut Fonundan Faydalanan Devlet Memurlarına ve Diğer Kamu Görevlilerine Açılacak Konut Kredisi Yönetmeliği.
30. T.C. Resmi Gazete, 17.02.1986. Sayı 19022. Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin Bazı Hükümlerinin Değiştirilmesine ve Bu Yönetmeliğe Bir Madde Eklenmesine Dair Yönetmelik.
31. T.C. Resmi Gazete, 26.04.1986. Sayı 19089. 2985 Sayılı Kanuna Göre Toplu Konut Fonundan Faydalanan 506 Sayılı Kanuna Tabi Sigortalılara Açılacak Konut Kredisi Bazı Hükümlerinin Değiştirilmesine Dair Yönetmelik.
32. T.C. Resmi Gazete, 26.04.1986 Sayı 19089. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanununun Geçici 1’inci Maddesi ile İlgili Tebliğ 86/3.
33. T.C. Resmi Gazete, 26.04.1986 Sayı 19089. 2985 Sayılı Kanuna Göre Toplu Konut Fonundan Faydalanan Devlet Memurlarına ve Diğer Kamu Görevlilerine Açılacak Konut Kredisi Yönetmeliğinin Bazı Hükümlerinin Değiştirilmesine Dair Yönetmelik.
34. T.C. Resmi Gazete, 12.02.1987. Sayı 19370. Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliği.
35. T.C. Resmi Gazete, 27.06.1987. Sayı 19500. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun No 3397.
36. T.C. Resmi Gazete, 26.02.1988. Sayı 19737. Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin Bazı Hükümlerinin Değiştirilmesine Dair Yönetmelik.
37. T.C. Resmi Gazete, 26.02.1988. Sayı 19737. Devlet Memurlarına ve Diğer Kamu Görevlilerine Açılacak Faizsiz Konut Kredisi Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
38. T.C. Resmi Gazete, 26.02.1988. Sayı 19737. 506 Sayılı Kanuna Tabi Sigortalılara ve Bunların Emeklilerine Açılacak Faizsiz Konut Kredisi Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
39. T.C. Resmi Gazete 25.10.1988. Sayı 19970. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve Bu Kanuna İki Ek Madde Eklenmesi Hakkında Kanun.
40. T.C. Resmi Gazete, 30.05.1989. Sayı 20180. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin Geçici 1 ve 2. Maddelerinin Uygulama Esasları ve Kanunun Geçici 1'inci Maddesi ile İlgili Tebliğ 89/1.
41. T.C. Resmi Gazete, 30.05.1989. Sayı 20180. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliği.
42. T.C. Resmi Gazete, 10.04.1990. Sayı 20488. KHK 412, Toplu Konut Kanununa Bazı Maddeler Eklenmesi ve 190 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin Eki Cetvellerde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Hükmünde Kararname.
43. T.C. Resmi Gazete, 20.05.1990. Sayı 20523. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanununa Bir Ek Madde ile Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanun No 3645.
44. T.C. Resmi Gazete, 20.09.1991. Sayı 20997. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin Bazı Maddelerinin Değiştirilmesine Dair Yönetmelik.
45. T.C. Resmi Gazete, 20.09.1991. Sayı 20997. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin Değişik 3’üncü Maddesi ile Bu Yönetmeliğin Geçici 2’nci Maddesinin Uygulama Esaslarına Dair Tebliğ 91/2.
46. T.C. Resmî Gazete, 14.11.1992. Sayı 21405. Belediye Arsaları Üzerinde Toplu Konut ve Kentsel Çevre Üretimi ve Kredilendirilmesine Dair Yönetmelik.
47. T.C. Resmi Gazete, 16.01.1993. Sayı 21467. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
48. T.C. Resmi Gazete, 16.01.1993. Sayı 21467. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunun Geçici 1’ inci Maddesinin Uygulama Esaslarına İlişkin Tebliğ (93/1).
49. T.C. Resmî Gazete, 13.05.1993 Sayı: 21580 Toplu Konut Fonu'ndan Kredilendirilmiş Olan Projelere " Ek Bitirme Kredisi" Açılmasına İlişkin Tebliğ (93/2).
50. T.C. Resmî Gazete, 14.06.1997 Sayı: 23019 Toplu Konut Kredileri Uygulama Yönetmeliği.
51. T.C. Resmî Gazete, 17.01.1998. Sayı 23233. Toplu Konut Kredileri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
52. T.C. Resmî Gazete, 22.09.1999. Sayı 23824. Toplu Konut Kredileri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
53. T.C. Resmî Gazete, 23.5.2000. Sayı 24060. Bazı Fonların Tasfiyesine İlişkin Kanun.
54. T.C. Resmi Gazete, 03.07.2001. Sayı 24451 Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun No 4684.
55. T.C. Resmi Gazete, 18.04.2002. Sayı 24730. Toplu Konut İdaresi Kaynaklarının Kullanım Şekline İlişkin Yönetmelik.
56. T.C. Resmi Gazete, 24.05.2002. Sayı 24764. Toplu Konut Yapımcılarına Açılan Kredi Miktarlarının Artırılmasına İlişkin Tebliğ.
57. T.C. Resmî Gazete, 08.12.2004. Sayı 5273. Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün Kaldırılması Hakkında Kanun.
58. T.C. Resmî Gazete, 12.03.2004 Sayı: 25400. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu.
59. T.C. Resmî Gazete, 11.09.2004 Sayı 25580 Altyapılı Arsa Üretimi ve Bu Arsaların Tahsis Yoluyla Satışına İlişkin Yönetmelik.
60. T.C. Resmî Gazete, 11.10.2005. Sayı 25963. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 11’inci Maddesinin Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik.
61. T.C. Resmî Gazete, 03.05.2006 Sayı 26157. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği.
62. T.C. Resmî Gazete, 20.04.2006 Sayı 26145. Toplu Konut Yapımcılarına Kredi Açılmasına İlişkin Tebliğ.
63. T.C. Resmî Gazete, 12.11.2008. Sayı: 27052 Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
64. T.C. Resmî Gazete, 31.05.2012. Sayı:28309 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.
65. T.C. Resmî Gazete, 26.12.2012. Sayı 28509. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
66. T.C. Resmî Gazete, 13.02.2104. Sayı 28912. Toplu Konut İdaresi Tarafından Şehit Ailelerine, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimlerine Açılacak Faizsiz Konut Kredisi Hakkında Yönetmelik.
67. T.C. Resmî Gazete Tarihi: 08.06.2017. Sayı 30090. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik.
68. T.C. Resmî Gazete Tarihi: 26.10.2021. Sayı: 31640 Kooperatifler Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun No. 7339.
69. T.C. Ticaret Bakanlığı (2022). 10 Mayıs 2022 tarihinde https://ticaret.gov.tr/ kooperatifcilik/kooperatifler-hakkinda-bilgiler/kooperatifcilik-ilkeleri adresinden erişildi.
70. Tekeli, İ. (1982). Türkiye’de konut sunumunun davranışsal nitelikleri ve konut kesiminde bunalım, KONUT’81, içinde ss.57-101, Kent-Koop Konut Üretim ve Yapı Kooperatifleri Birliği, Özgün Matbaacılık, Ankara.
71. TOKİ (2022). 10 Mayıs 2022 tarihinde https://www.toki.gov.tr/kurulus-ve-tarihce adresinden erişildi. Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı (2022a), 2 Mayıs 2022 tarihinde https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2021/12/ Ikinci_Bes_Yillik_ Kalkinma_Plani-1968-1972.pdf adresinden erişildi.
72. Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı (2022b), 2 Mayıs 2022 tarihinde https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2021/12/ Ucuncu_Bes_Yillik_ Kalkinma_Plani-1973-1977.pdf adresinden erişildi.
73. Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı (2022c), 2 Mayıs 2022 tarihinde https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2021/12/ Dorduncu_Bes_Yillik_ Kalkinma_Plani-1979-1983.pdf adresinden erişildi.
74. Türkiye İstatistik Kurumu (2022). 2 Mayıs 2022 tarihinde https://data.tuik.gov.tr/Search/Search?text=yapi%20izin%20istatistikleri adresinden erişildi.
75. United Nations, (1975). Non-profit housing associations, organization-financing-structural integration, United Nations Department of Economic and Social Affairs, New York.