An Examination of the Use of Plan Notes in Land Value Capture in Urban Renewal Projects in Turkey - The Case of Fikirtepe

Abstract

Land value capture refers to the capture of the value generated by public investments and/or local spatial plan decisions. Real estate values in Turkey have been on the rise in urban renewal areas as a consequence of the increase in development rights as well as major infrastructure investments. In Turkey, there are certain land value capture instruments. While some of these are defined in legal resources (public law), some of them are not, and these are implemented by means of plans or private law rules. Unfortunately, there are no policies formulated to capture value in urban renewal areas. Instead, the current approach relies on achieving value capture by means of plan notes. This study to addresses the use of plan notes in capturing the value generated in urban renewal projects in Turkey by focusing on the Fikirtepe Urban Renewal Project Area. The study examined both the differences between plan notes used for public value capture and the other instruments, and the impact of plan notes on capturing value increase. The study also provides an evaluation of the impact of ensuring value capture by means of plan notes on various actors (landowners, developers, local and central governments) in the urban renewal process.

Keywords

• Value Capture
• Urban Renewal
• Plan Notes
• Value Capture Instruments
• Fikirtepe

Türkiye’de Kentsel Yenileme Projelerinde Artan Değerin Kazanımında Plan Notunun Kullanımı – Fikirtepe Örneği

Abstract

Kamuya artan değerin kazanımı, kamu tarafından yapılan bir yatırım veya plan kararı sonrasında artan değerin sadece mülk sahibine değil kamuya da aktarılmasını ifade etmektedir. Türkiye’de ise, gerek kentsel yenileme projeleri ile gerek altyapı yatırımları ile gerekse de imar haklarındaki artış nedenleriyle kentsel arsalarda değeri artmaktadır. Türkiye’de de kentsel arsadaki değer artışının kamuya kazanımının sağlanabildiği bazı araçlar bulunmaktadır. Bu araçların bir kısmı yasal kaynaklarda tanımlanırken, bir kısmı da plan ya da özel hukuk kuralları ile gerçekleşmektedir. Ne yazık ki, kentsel yenileme alanlarındaki değer artışı ile ilgili geliştirilmiş bir politika yaklaşımı da bulunmamaktadır. Bunun yerine, plan notlarıyla sağlanmaya çalışılan bir değer artışı kazanımı yaklaşımı bulunmaktadır. Plan notlarında, arazi ve arsa düzenlemesinden ruhsat aşamasına kadar birçok detay verilmektedir. Bu çalışmada, Türkiye'deki kentsel yenileme projelerinde artan değerin kazanımında plan notunun kullanımı bir örneğe odaklanarak incelenmiştir. Ülkemizde değer kazanımı için kullanılan plan notlarının kullanılan diğer araçlardan farklılıkları irdelenmiştir. Örnek alan olarak İstanbul-Fikirtepe Kentsel Yenileme Alanı seçilmiştir. Bu kapsamda, plan notlarının değer kazanımına etkisi irdelenmiştir. Bununla birlikte, değer kazanımının plan notlarıyla sağlanmasının kentsel yenileme sürecindeki aktörlere (mülk sahipleri, yükleniciler, yerel ve merkezi yönetim) etkisi de değerlendirilmiştir.

Keywords

• Değer Kazanımı
• Kentsel Yenileme
• Plan notu
• Fikirtepe
• Değer Kazanımı Araçları

References

1. Alterman, R. (2012). Land-Use Regulations and Property Values The “Windfalls Capture” Idea Revisited. K. D.-J. Nancy Brooks içinde, The Oxford Handbook of Urban Economics and Planning (s. 755-786). Oxford: Oxford University Press.
2. BIB, Kentleşme Şurası. (2009). Kentleşme Şurası (Cilt 1). Ankara: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı.
3. Booth, P. (1996). Controlling development certainty and discretion in Europe, the USA and Hong Kong. London : Taylor ve Francis.
4. Chan, , E., Lee, G. (2008). Critical factors for improving social sustainability of urban renewal projects,. Social Indicators Researc, 85(2), 243-256.
5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı. (2013). Fikirtepe Riskli İmar Planı Raporu.
6. Demir, A. M. (2009). İmar planı değişikliklerinin değerlendirilmesi Zeytinburnu örneği. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
7. Ergen, C. (2009). İmar Planları. Ankara: Seçkin Yayın Evi.
8. Ersoy, M. (2000). İmar planlarının kademelenmesi ve farklı ölçeklerdeki planlar arasındaki ilişki. M. Ersoy, Ç. Keskinok içinde, Mekan Planlama ve Yargı Denetimi. Ankara: Yargı Yayınevi.

9. Fikentder. (2019). Fikirtepe Son Durum Raporu. İstanbul: Fikentder Derneği.
10. Genç, F. (2014). Gecekonduyla mücadeleden kentsel dönüşüme
11. Türkiye’de kentleşme politikaları. Adnan Menderes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1(1), 15-30.
12. Gökşin, Z. A. (2009). Sürdürülebilir mahalle yenileşmesinde toplum tabanlı model: Kadıköy-Fikirtepe için bir model önerisi. İstanbul: Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
13. Grover, R. (March 19-23, 2018). Evaluating value capture instruments. 2018 World Bank Conference on Land and Property. Washington DC: The World Bank.
14. Gürsoy, N. (2015). Stratejik planlama yaklaşımının düzenleyici plan sistemine entegre edilmesi: Fikirtepe Kentsel Dönüşüm alanındaki planlama çalışmaları. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
15. Havel, M. B. (2017). How the distribution of rights and liabilities in relation to betterment and compensation links with planning and the nature of property rights: Reflections on the Polish experience. Land Use Policy, 67, 508-516. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2017.06.032
16. Hu, Y., Lu, B., ve Wu, J. (2019). Value capture in industrial land renewal under the public leasehold system: A policy comparison in China. Land Use Policy, 84, 59-69. doi:https://doi.org/10.1016 /j.landusepol.2019.02.038
17. Hui, E. C.-M., Ho, V. S.-M., Ho, D. K.-H. (2004). Land value capture mechanisms in Hong Kong and Singapore A comparative analysis. Journal of Property Investment, 22(1), 76-100. doi:10.1108/14635780410525153
18. Ingram, G. K., ve Hong, Y.-H. (2012). Land value capture: types and outcomes. G. K. Ingram, ve Y.-H. Hong içinde, Value Capture and Land
19. Policy (s. 3-19). New Hampshire: Lincoln Institute of Land Policy.
20. İstanbul 2. İdare Mahkemesi . (2013). K:2018/133 sayılı karar eki Fikirtepe Riskli Alan Raporu. İstanbul.
21. Kalabalık, H. (2012). İmar hukuku dersleri. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
22. Kanlı, İ. (2003). Türkiye´de Üst Düzey Planlama Sistemi ve Afet Yönetimine Afet Yönetimi Kapsamında Bakış. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi.
23. Keleş, R. (2012). Kentleşme Politikaları (12 b.). Ankara: İmge Kitapevi.
24. Kuyucu, T. (2018). Türkiye’de kentsel dönüşümün dönüşümü: hukuki ve kurumsal çatışmalar üzerinden bir açıklama denemesi. İdealkent, 24(9), 364-386.
25. Kütük İnce, E. (2006). Kentsel dönüşümde yeni politika, yasa ve eğilimlerin değerlendirilmesi “Kuzey Ankara Girişi (Protokol Yolu) Kentsel Dönüşüm Projesi. Ankara: Gazi Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
26. Munoz Gielen, D. (2010). Capturing value increase in urban redevelopment . Leiden : Sidestone Press.
27. Munoz Gielen, D. (2016). An international comparison on public value capture instruments, and how they work within public and private urban land policies. ICUP2016 - International Conference on Urban Planning, (s. 51-68). Nis, Serbia.
28. Munoz Gielen, D., ve Tasan-Kok, T. (2010). Flexibility in planning and the consequences for public-value capturing in UK, Spain and the Netherlands. European Planning Studies, 18(7), 1097-1131.
29. Ocakcı, M., Turk, S. S., ve Terzi, F. (2017). Kentsel dönüşüm uygulamalarında planlama ilke ve kriterleri. İstanbul: Birsen Yayınları.
30. Ökmen, M., ve Yurtsever, H. (2010). Kentsel planlama sürecinde oluşan kamusal rantın vergilendirilmesi. Maliye Dergisi, 2(158), 58-74.
31. Özbilen, N., ve Gülersoy, N. Z. (2016). Kentsel gelişim ve dönüşüm planlanması sürecinde gayrimenkul mülkiyet haklarının değerlendirilmesi: imar hakları transferi plan uygulama aracı. Planlama, 26(3), 172-180. doi:10.14744/planlama.2016.22932
32. Özden, P. P. (2013). Üst ölçekli planlamadan projeci yaklaşıma planlamanın değişen yüzü. K. Eyüpgiller, ve Z. Eres içinde, Mimari ve Kentsel Koruma / Prof. Dr. Nur Akın'a Armağan (s. 435-455). İstanbul: YEM Yayın.
33. Özkan, H. A. (2012). Planlama sistemlerinde esneklik kavramı: Türkiye üzerine bir analiz. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
34. Ozkan, H., ve Turk, Ş. (2016). Emergence, formation and outcomes of flexibility in Turkish planning practice. IDPR, 38, 25-54. Rivolin, U. J. (2008). Conforming and performing planning systems in Europe: An unbearable cohabitation. Planning, Practice ve Research, 23(2), 167-186.
35. Smolka, M. O. (2013). Implementing value capture in Latin America policies and tools for urban development. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy.
36. Tarakçı, S., ve Türk, Ş. Ş. (2017). Flexibility in urban renewal practices: The case of Turkey. AESOP Annual Congress'17 Lisbon - Spaces of Dialogue for Places of Dignity: Fostering the European Dimension of Planning. Lisbon.
37. Tekeli, İ. (2009). Kentsel arsa, altyapı ve kentsel hizmetler. İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları. Turk, S. S. (2018). Comparison of the impacts of non-negotiable and negotiable developer obligations in Turkey (Cilt 75). Habitat International.
38. Turk, S. S., ve Demircioğlu, E. (2015). Use of market-led measures for land assembly in Turkey. Habitat International, 40, 201-210.
39. Turk, S. S., ve Gumru, B. (2019). Use of negotiable developer obligations (NDOs) in urban planning and land development systems in Turkey. D. Munoz Gielen , ve E. Van der Krabben içinde, Public Infrastructure, Private Finance Developer Obligations and Responsibilities. (s. 143-151).
40. Turk, S. S., ve Korthals Altes, W. K. (2010). Institutional capacities in the land development for housing on Greenfield sites in Istanbul. Habitat Internatıonal, 34, 183–195.
41. Türk, Ş. Ş., ve Ünal, Y. (2003). Arazi ve arsa düzenlemesi metoduna ilişkin olumsuz önyargı. itüdergisi/a mimarlık, planlama, tasarım, 2(1), 111-118.
42. Ünal, Y. (2015). Türk şehir planlama hukukunun dünü-bugünü 1985-2015. İstanbul: Legal Yayıncılık.
43. Ünlü, T. (2006). Kentsel mekânda değişimin yönetilmesi. METU Journal of the Faculty of The Architecture, 23(2), 63-92.
44. Van der Krabben, E., ve Jacobs, H. M. (2013). Public land development as a strategic tool for redevelopment: Reflections on the Dutch experience. Land Use Policy (30), 774-783.
45. Van der Krabben, E., ve Needham, B. (2008). Land readjustment for value capturing: a new planning tool for urban redevelopment. The Town Planning Review, 79(6), 651-672.
46. Yayla, Y. (1990). İdare Hukuku-I. İstanbul: Filiz Kitabevi.
47. Zheng, H. W., Shen, G. Q., ve Wang, H. (2014). A review of recent studies on sustainable urban renewal. Habitat International, 41, 272-279.