TÜRKİYE’DE KONUT FİYATLARI VE FAİZ ORANLARI ARASINDAKİ İLİŞKİNİN ANALİZİ

Abstract

Günümüzde, ipoteğe dayalı varlık piyasasının büyüklüğü bize konut piyasasının yalnızca reel ekonomiyi değil, aynı zamanda finansal sektörü de derinden etkileyebileceğini göstermektedir. 2008 yılında yaşanan kriz de bu durumun bir kanıtıdır. Gelişmiş ülkelerle kıyaslandığında Türkiye’de ipoteğe dayalı varlıklar için derinleşmiş bir finansal piyasa söz konusu değildir. Ancak inşaat sektörüne dayalı bir büyüme stratejisi uygulayan Türkiye'de sektörü canlı tutmak için konut piyasasına yönelik müdahaleler ekonomi politikasının bir parçası haline gelmiştir. Bu nedenle konut kredisi faizleri diğer faiz oranlarından ayrışacak ölçüde düşük tutulmaya çalışılmaktadır. Bununla birlikte, konut kredisi faizlerine yapılan bu müdahalelerin konut talebi ve konut fiyatlarına ilişkin etkisi muğlaktır. Bu nedenle bu çalışmanın amacı temel amacı, 2010-2020 döneminde Türkiye'de konut kredisi faiz oranlarının konut fiyatlarına etkisini araştırmaktır. Konut kredisi faiz oranları ile konut fiyat endeksleri arasındaki nedenselliği analiz etmek için Hacker ve Hatemi-J (2006) bootstrap Toda-Yamamoto nedensellik testi ve Hatemi-J (2012) zamanla değişen simetrik Toda-Yamamoto testi uygulanmıştır. Çalışmanın temel bulgusu, ilgili dönemde konut kredisi faiz oranlarından konut fiyat endeksine doğru bir nedenselliğin olmadığıdır.

Keywords

• Konut Piyasası
• Konut Fiyat Endeksi
• Konut Kredileri
• Faiz Oranı
• Türkiye

THE ANALYSIS OF THE RELATIONSHIP BETWEEN HOUSING PRICES AND INTEREST RATES IN TURKEY

Abstract

Today, the size of the mortgage-backed asset market shows us that the housing market can profoundly affect not only the real economy but also the financial sector. The crisis in 2008 is a proof of this circumstance. Compared to developed countries, there is no deepened financial market for mortgage-backed assets in Turkey. However, in Turkey, which implements a growth strategy based on the construction sector, interventions in the housing market have become a part of the economic policy to keep the sector alive. For this reason, policymakers are trying to keep housing loan rates low to differentiate them from other interest rates. However, the effect of these interventions on housing loan rates on housing demand and housing prices is ambiguous. Therefore, the main objective of this study is to investigate the effects of housing loan interest rates on house prices in Turkey in the period of 2010-2020. To analyze the causality between housing loan rates and house prices indexes, we applied Hacker and Hatemi-J (2010) bootstrap Toda-Yamamoto causality test and Hatemi-J (2012) time-varying symmetric Toda-Yamamoto test. The main finding of the study is that there is no causality from the housing loan interest rates to the housing price index in the related period.

Keywords

• Housing Market
• Housing Price Index
• Mortgage Credits
• Interest Rate
• Turkey

References

1. Afsar, A. (2011), Global Kriz ve Türkiye Konut Piyasasına Etkileri. T.C. Anadolu Üniversitesi Yayınları No:2251, Eskişehir.
2. Afsar, A., Yılmazel, Ö. and Yılmazel, S. (2017), “Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Model İle Belirlenmesi: Eskişehir Örneği”, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, (37), 195-205.
3. Akcay, S. (2011), “Causality Relationship Between Total R&D Investment and Economic Growth: Evidence from United States”, Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(1), 79-92.
4. Alper, A. E. (2017), “İnşaat Sektörünün Ekonomik Büyümedeki Rolü: Türkiye Örneği”, Ç.Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 26(2), 239-252.
5. Askitas, N. (2015), Trend-Spotting in the Housing Market, IZA Discussion Paper No. 9427, Bonn.
6. Bailey, M., Cao, R., Kuchler, T. and Ströbel, J. (2016), Social Networks and Housing Markets, CESifo Working Paper, No. 5905, Center for Economic Studies and Ifo Institute (CESifo), Munich.
7. Bayat, T., Nazlıoğlu, Ş. and Kayhan, S. (2015). Exchange Rate and Oil Price Interactions in Transition Economies: Czech Republic, Hungary and Poland. Panoeconomicus, 62(3), 267-285. DOI: 10.2298/PAN1503267B.
8. Belej, M. and Cellmer, R. (2014), “The Effect of Macroeconomic Factors on Changes in the Real Estate Prices – Response and Interaction”, Oeconomia, 13(2), 5-16.

9. Berberoglu, M. (2009), “Mortgage-İpotekli Konut Finansman-Sistemi ve Bu Sistemin Türkiye’de Uygulanabilirliği”, International Journal of Economic and Administrative Studies. 1(2), 120-146.
10. Bramley, G., Munro, M. and Pawson, H. (2004), Key Issues in Housing: Policies and Markets in 21st-Century Britain. Palgrave MacMillan, New York.
11. Buyukakin, F., Bozkurt, H. and Cengiz, V. (2009), “Türkiye’de Parasal Aktarımın Faiz Kanalının Granger Nedensellik ve Toda-Yamamota Yöntemleri İle Analizi”, Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (33), 101-118.
12. CBRT (2018), Retrieved March 30, 2018 from https://evds2.tcmb.gov.tr/
13. Clayton, J., Miller, N. and Peng, L. (2010), “Price-Volume Correlation in the Housing Market: Causality and Co-movements”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 40(14), https://doi.org/10.1007/s11146-008-9128-0
14. Coskun, Y. (2016), “Türkiye Konut Piyasasında Talep Eğilimleri ve Bilgi Bakışımsızlığına Yönelik Politika Önerileri”, Bankacılar Dergisi, 96, 122-143.
15. Coskun, Y. (2018), “2018 Yılında Konut ve İnşaat Piyasası”, İktisat ve Toplum Dergisi, 87, 27-31.
16. Coskun, Y. and Umit, A. O. (2016), “Türkiye’de Hisse Senedi ile Döviz, Mevduat, Altın, Konut Piyasaları Arasındaki Eşbütünleşme İlişkilerinin Analizi”, Business and Economics Research Journal, 7(1), 47-69.
17. Cankaya, S. (2013), “Konut Fiyatları ve Makroekonomik Faktörler Arası İlişkiye Global Bakış”, Maliye Finans Yazıları, 27(100), 143-154.
18. Cevik, B. (2013), “Türkiye’de Konut Piyasasındaki Gelişmeler”, Retrieved September 6, 2018 from https://ekonomi.isbank.com.tr/userfiles/pdf/ar_16_2013.pdf
19. Ceviker Gurakar, E. (2018), Kayırma Ekonomisi, İletişim Yayınları, İstanbul.
20. Dilber, İ. and Sertkaya, Y. (2016), “2008 Finansal Krizi Sonrası Türkiye’de Konut Fiyatlarının Belirleyicilerine Yönelik Analiz”, Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 4(1), 11-30, https://doi.org/10.18506/anemon.95997
21. Dolado, J. L. and H. Lütkepohl (1996), “Making Wald Tests Work for Cointegrated VAR Systems”, Econometric Reviews, 15, 369-386.
22. Eraydin, A., Turel, A. and Guzel, A. (1996), Konut Yatırımlarının Ekonomik Etkileri, T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. Konut Araştırmaları Dizisi 3, Ankara.
23. Erdem, O. and Coskun, A. (2012), A Survey-Based Analysis of Housing Market, Research Department of Borsa İstanbul Working Paper Series No.2, İstanbul.
24. Gasparenienea, L., Venclauskienea, D. and Remeikiene, R. (2014), “Critical Review of Selected Housing Market Models Concerning the Factors That Make Influence on Housing Price Level Formation in the Countries with Transition Economy”, Procedia-Social and Behavioral Sciences, 110, 419-427.
25. Gecer, T. (2014), “Konut Kredilerinde Optimum Vade”, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Dergisi, 43(1), 90-99.
26. Granger, C. W. J. (1969), “Investigating Causal Relation by Econometric and Cross-Sectional Method”, Econometrica, 37, 424-438.
27. Granger, C. W. J. (1988), “Some Recent Developments in the Concept of Causality”, Journal of Econometrics, 39, 199-211.
28. Hacker, R. S. and Hatemi-J, A. (2006), “Tests for causality between integrated variables using asymptotic and bootstrap distributions: theory and application”, Applied Economics, 38(13), 1489-1500.
29. Hacker, R. S. and Hatemi-J, A. (2010), “A Bootstrap Test for Causality with Endogenous Lag Length Choice - Theory and Application in Finance”, Working Paper Series in Economics and Institutions of Innovation 223, Royal Institute of Technology, CESIS - Centre of Excellence for Science and Innovation Studies.
30. Hatemi-J, A. (2012), “Asymmetric causality tests with an application”, Empirical Economics, 43(1), 447-456. https://doi.org/10.1007/s00181-011-0484-x
31. Hatemi-J, A. and Roca, E. (2005). Exchange rates and stock prices interaction during good and bad times: evidence from the ASEAN4 countries. Applied Financial Economics, 15(8), 539-546, DOI: 10.1080/09603100500056635
32. Hepsen, A. and Asici, M. (2013), “The Association between Current Account Deficit and House Prices in Turkey”, Journal of Applied Finance & Banking, 3(3), 65-79.
33. Jiang, Y., Zhao, D., Sanderford, A. and Du, J. (2018), “Effects of Bank Lending on Urban Housing Prices for Sustainable Development: A Panel Analysis of Chinese Cities”, Sustainability, 10(642), 1-16, https://doi.org/10.3390/su10030642
34. Kangalli Uyar, S. G. and Yayla, N. (2015), “Türkiye’de Konut Fiyatları Dinamiklerinin Dalgalanma Etkisi Hipotezi Çerçevesinde Analizi”, Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 52(601), 39-57.
35. Kar, M., Nazlioglu, S. and Agir, H. (2014), “Trade Openness, Financial Development and Economic Growth in Turkey: Linear and Nonlinear Causality Analysis”, BDDK Bankacılık ve Finansal Piyasalar, 8(1), 63-86.
36. Kargi, B. (2013), “Konut Piyasası ve Ekonomik Büyüme İlişkisi: Türkiye Üzerine Zaman Serileri Analizi (2000-2012)”, International Journal of Human Sciences, 10(1), 897-924.
37. Keles, R. (2016), Kentleşme Politikası, İmge Yayınevi, Ankara.
38. Kenny, G. (1999), “Modelling the Demand and Supply Sides of the Housing Market: Evidence from Ireland”, Economic Modelling, 16, 389-409.
39. Konat, G., Zeren, F. and Ergün, S. (2017). Uluslararası Rezervler ve İthalat İlişkisi: Türkiye Örneği. Kastamonu University Journal of Faculty of Economics and Administrative Sciences, 19 (4), 50-59. DOI: 10.21180/kuiibf.2017434554.
40. Ling, D. C. and Archer, W. R. (2008), Real Estate Principles: A Value Approach, McGraw-Hill, New York.
41. Lock, D. (2000), “Housing and Transport”, In Sustainable Housing Principles & Practice, (Eds.) B. Edwards, D. Turrent (pp. 36-43). Taylor & Francis, Oxon.
42. McGibany, J. M. and Nourzad, F. (2004), “Do Lower Mortgage Rates Mean Higher Housing Prices?”, Applied Economics, 36(4), 305-313, https://doi.org/10.1080/00036840410001674231
43. Munro, M. and Tu, Y. (1996), “The Dynamics of UK National and Regional House Prices”, Review of Urban & Regional Development Studies, 8, 187-97.
44. Oner Badurlar, İ. (2008), “Türkiye’de Konut Fiyatları ile Makro Ekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Araştırılması”, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.
45. Ozturk, N. and Fitoz, E. (2009), “Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama”, ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi. 5(10), 21-46.
46. Painter, G. and Redfearn, C. L. (2002), “The Role of Interest Rates in Influencing Long-Run Homeownership Rates”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 25(2-3), 243-267.
47. PWC (2018), “Emerging Trends in Real Estate”, Retrieved September 6, 2018 from https://www.pwc.com/gx/en/industries/financial-services/asset-management/assets/pwc-etre-europe-2018.pdf
48. Tasdemir, M. and Dama, A. (2016), Konut Rantının Ekonomik ve Sosyal Maliyetleri, İstanbul Ticaret Odası Yayın No: 2016-2, İstanbul.
49. Toda, H. Y. and Yamamoto, T. (1995), “Statistical inference in vector autoregressions with possibly integrated processes”, Econometrics, 66, 225–250.
50. Uysal, D. and Yigit, M. (2016), “Türkiye’de Konut Talebinin Belirleyicileri (1970-2015): Ampirik Bir Çalışma”, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu Dergisi, 19(1), 185-209.
51. Wahab, M. B., Adeogun, A. S., Morenikeji, G. B., Mammah, M. and Abdulkareem, S. O. (2017), “Effect of Macroeconomic Factors on Residental Property Returns in Abuja, Nigeria”, EUL Journal of Social Sciences, VIII-II, 133-149.
52. Yalcin, E. C., Tirasoglu, M. and Cevik, E. (2017), “Bölgesel Bazlı Konut Fiyat Endeksi İle Ekonomik Güven Endeksi Arasındaki İlişkinin Ekonometrik Analizi: Türkiye Örneği”, Girişimcilik ve Kalkınma Dergisi, 12(2), 123-137.
53. Yang, J. and Zhang, Y. (2013), “Comprehensive Evaluation on Housing Market Supply & Demand Based on Principal Component Analysis: the Case of Xi'an, China”, IJCSI International Journal of Computer Science Issues, 10(1), 109-114.