Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Rant Olgusu: Bağdat Caddesi Çevresinde Aktörlerin Rolü ve Karşılaşılan Sorunlar

Abstract

Türkiye’de son dönemde kentsel dönüşüm uygulamaları geniş bir mevzuat yelpazesinde hızla gerçekleşmekte, bu uygulamalar dönüşümün odağında rant olduğu yönünde yaygın eleştirilere neden olmaktadır. Makalenin amacı; Kadıköy ilçesi sınırları içerisinde yer alan Bağdat Caddesi Erenköy Mahallesi’nin altı sokağında yürütülmekte olan parsel bazlı konut-eksenli kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapı tespit ve planlama evresi ile proje tasarım evresinde yaşanan sorunlara odaklanmak ve bu sorunları aktörler ve kentsel dönüşüm aşamaları bağlamında ortaya çıkarmaktır. Yöntem kapsamında; çalışma alanının tarihsel süreç analizi yapılmış, 2017 tarihli Kadıköy Belediyesi Stratejik Alan Raporu’nun incelenmesi süreçteki unsur ve aktörleri belirlemede faydalı olmuştur. Alan çalışması kapsamında Erenköy Mahallesinde sekiz binanın dönüşüm süreçlerini anlayabilmek üzere görüşmeler yapılmıştır. Elde edilen verilere göre riskli yapı tespit ve planlama evresi ile proje tasarım aşamasında sıklıkla sorunlar ile karşılaşıldığı belirlenmiştir. Anlaşmazlığa neden olan sorunların başında kat maliklerinden gelen arsa rantı odaklı istekler nedeniyle müteahhitlerin fiilen gerçekleştiremeyecekleri işlere sözleşme imzalamaları ve maliyet yükü nedeniyle süreci tamamlayamaması gelmektedir. Söz konusu isteklerin ortaya çıkardığı diğer bir sıkıntılı durum da müteahhitlerin şartları kabul etmemesi ve riskli yapı olarak belirlenmiş yapıların dönüşemeden beklemesidir. Odağında parsel ölçekli rant beklentisi olan bu talepler, dönüşüm süreçlerini tıkayarak olası bir depreme yönelik kentsel riskleri büyütmektedir. Yapılan çalışmada elde edilen verilerin, takip eden uygulamalar ve mevzuat değişiklikleri için öneri niteliğinde olması hedeflenmektedir.

Keywords

• Kentsel Dönüşüm
• Rant
• Aktörler
• Bağdat Caddesi
• Kadıköy

Rent in Urban Regeneration Practices: The Role of Actors and Problems Around Bagdat Street

Abstract

In Turkey, urban transformation applications have been taking place rapidly in a wide range of legislation in recent years, and these applications cause widespread criticism that the focus of transformation is rent. The purpose of the article; The aim of this study is to focus on the problems experienced in the risky building detection and planning phase and project design phase in parcel-based housing-axis urban transformation applications carried out in six streets of Bağdat Caddesi Erenköy District located within the borders of Kadıköy district, and to reveal these problems in the context of actors and urban transformation stages. Within the scope of the method; The historical process analysis of the study area was made, and the examination of the 2017 Kadıköy Municipality Strategic Area Report was useful in determining the elements and actors in the process. As part of the field study, interviews were held in order to understand the transformation processes of eight buildings in Erenköy District. According to the data obtained, it has been determined that problems are frequently encountered during the risky building detection and planning phase and the project design phase. At the beginning of the problems that cause disputes are the contractors signing contracts for the works that they cannot actually perform due to the land rent-oriented requests from the flat owners and the inability to complete the process due to the cost burden. Another troublesome situation caused by the aforementioned requests is that the contractors do not accept the conditions and the structures determined as risky structures are waiting before they can be transformed. These demands, which focus on parcel scale rent expectation, clog the transformation processes and increase the urban risks for a possible earthquake. It is aimed that the data obtained in the study will be a recommendation for the following practices and legislative changes.

Keywords

• Urban Regeneration
• Rent
• Stakeholders
• Bagdat Street
• Kadıköy

References

1. Arıkan, B. (2013). Kentsel Mekanın Değişimi ve Konut Dokusunda Katmanlaşma: Feneryolu Mahallesi Örneği Yüksek Lisans Tezi, İTÜ.
2. Arıkan, B., ve Gökmen, G. P. (2016). Kentsel Mekânın Fiziksel Katmanları, Konut Dokusunun Oluşumu ve Feneryolu Mahallesi’nin “Risk” li Dönüşümü. İDEALKENT, 7(20), 966-998.
3. Aydın Gök, S. F., (2010). Konut Ediniminde Kullanıcı Kararlarını Etkileyen Faktörler; İstanbul İli Toplu Konut Projeleri Örneği, Yüksek Lisans Tezi, GYTE.
4. Aydın Gök, S. ve Çınar Çıtak, C. (2021). Mimarlık ve Yaşam Dergisi Cilt: 6, No: 1, 2021 (165-197)
5. Bektaş, Y. (2014) Bir Kentleşme Stratejisi Olarak Yasanın Kentsel Mekanı Dönüştürmedeki Etkisi: Ankara Örneği. Planlama,24(3), 157-172.
6. Carter, A. (2000). Strategy and Partnership in Urban Regeneration, P. Roberts ve H. Skyes (der.) Urban Regeneration a Handbook (s. 37-58). London: Sage Publications.
7. Cesur, B. ve Gül, A. (2017). Ülkemizde Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar ve İrdeleme. K. Temurçin ve M. Dulupçu (Ed.), Türkiye’de Mekânsal ve Bölgesel Dönüşümler (227-242) içinde. Isparta: Süleyman Demirel Üniversitesi.
8. Çavuşoğlu E,. (2016). Türkiye Kentleşmesinin Toplumsal Arkeolojisi, 2. Baskı, Ayrıntı Yayınları

9. ÇŞB (2021). Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Resmi web sitesi, linkhttps://webdosya.csb.gov.tr/db/altyapi/html/riskli_yapi_sureci.html , son erişim tarihi: Eylül 2021.
10. Duman, B. (2015). Kentsel Dönüşümde Riskler ve Beklentilere Dair İlk Tespitler: İstanbul’da Bir Saha Çalışması, MEGARON 2015, 10(3), 410-422.
11. Engels, Friedirch (1992). Konut Sorunu. (2. Baskı), Ankara: Sol Yayınları.
12. Eren, Ş.G. (2007). Impacts of privatization on urban planning: The Turkish case (Ankara). METU Graduate School of Natural and Applied Sciences. City and Regional Planning.
13. Eren, Ş.G. (2022). Privatization of Public Parcels and Lands: The Turkish Case) Architectural Sciences and Spatial Planning, İKSAD publishing house, Editör: Öner DEMİREL, Erkan POLAT, Sibel AKTEN, Basım sayısı:1, 282-334. ISBN:978-625-8213-85-0.
14. Ersoy, M. (1997). İmar plan değişiklikleri ve yargı denetimi. ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, 17(1–2), 53–73.
15. Ertürk, H., Sam, N. (2009). Kent Ekonomisi, Ekin Yayınları.
16. Evans, A.W. (1983). The Determination of the Price of Land. Urban Studies (20), (119-129).
17. Göksu, A. F., (2004).” Kentsel Dönüşüm: Yenilikçi Yaklaşımlar ve Yenilikçi Yöntemler", Mimar.ist Mimarlık Kültürü Dergisi, 4(12), 81-86.
18. Görgülü, Z., (2005). "Planlamada Bir Araç: Kentsel Dönüşüm", Mimarlık Dergisi, 322, 26–27.
19. Görgülü, T. (2017). Apartman Tipolojisinde Geçmişten Bugüne; Kira Apartmanından “Rezidans’a” Geçiş. Kültür Envanteri, 14(14).
20. Güney, E. Ve Tulum, H., (2018). “Mimari Belleğin Yıkımı/İnşası Üzerine: Bağdat Caddesi Küçükağa Sokak Örneği” Tasarım Ve Bellek Temalı Ulusal Tasarım Sempozyumu 2018 Bildiri Kitabı, Bildiriler içinde (s.1-10). İstanbul.
21. Hanoğlu, G., (2019). Parsel Ölçeğinde Kentsel Dönüşüm Projelerinde Proje Risklerinin Aktörler Üzerinden Değerlendirilmesi: Bağdat Caddesi Örneği, Yüksek Lisans Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi.
22. Harvey, D. (2003). Sosyal Adalet ve Şehir. İstanbul: Metis Yayınları.
23. Haştemoğlu, H. Ş. (2006). 1960’larda sürdürülebilirlik ve kentleşme; Isparta İstasyon Caddesi örneği. Süleyman Demirel Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Isparta.
24. İBB Planlama ve İmar Dairesi Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü 2003. İstanbul İçin Deprem Master Planı. http://www.ibb.gov.tr/trTR/SubSites/DepremSite/Documents/%C4%B0stanbul%20Deprem%20HT%C3%87_N%C4%B0SAN%202012.pdf.
25. İBB, OYO, B.Ü. Kandilli Rasathanesi. 2009. İstanbul’un Olası Deprem Kayıpları Tahminlerinin Güncellenmesi İşi (İstanbul Deprem Senaryosu) Yönetici Özeti.
26. İBB-JICA. 2002. Türkiye Cumhuriyeti İstanbul İli Sismik Mikro-Bölgeleme Dahil Afet Önleme/Azaltma Temel Planı Çalışması, Son Rapor, Cilt V. Eylül 2002.
27. Kadıköy Belediyesi Mekansal Stratejik Plan Mevcut Durum Raporu, 2017. https://anlat.kadikoy.bel.tr/kbpanel/Uploads/Files/Merkez%20Kad%C4%B1k%C3%B6y.pdf
28. Kahraman T., (2006). “İstanbul Kentinde Kentsel Dönüșüm Projeleri ve Planlama Süreçleri”, Planlama Dergisi, 2006/2, 93-103.
29. Kamış, Ö. (2022). Kentsel dönüşüm projelerinde yapımcı firmaların karşılaştığı sorunların kaliteli bina üretimi üzerine etkilerinin araştırılması: Bursa alan çalışması, Yüksek Lisans Tezi, Bursa Uludağ Üniversitesi.
30. Karayalçın, M., (2010). Konut Bunalımı, Kent Rantları ve Proje Muhafızları. İstanbul: Boyut Yayın Grubu.
31. Keleş, R, (2000). 'Türkiye'nin İmar Ve Planlama Düzeni ' Mimarlık, Sayı :296
32. Keleş, R. (2000). “Kent ve Çevre Değerleri Bağlamında Kamu Yararı Kavramı”, içinde Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, s. 1-14, (der.), Melih Ersoy ve Çağatay Keskinok, Yargı Yayınevi, Ankara.
33. Keleş, R., (2004). “Kentsel Dönüşümün Tüzel Altyapısı”, Mimar İst., 12, 73-75.
34. Keleş, R., (2004). Kentleşme Politikası, İmge Yayınevi, Ankara.
35. Keleş, R. (2013). Kentleşme Politikası, 13. Baskı. İmge Kitabevi, Ankara. Kentsel Dönüsümde Politika, Mevzuat, Uygulama. Editör: Özdemir, D. İstanbul: Nobel.
36. Keskinok, Ç. (2022). Kentsel Planlamada Kamu Yararı Üzerine Tartışma . İDEALKENT , 13 (37) , 1070-1081 .
37. Koylan, D.(2018). İstanbul Bağdat Caddesi Ve Yakın Çevresinde Kentsel Dönüşüm: 2012-2018 Dönemi, Doktora Tezi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi
38. Kurban, R.(2019). Parsel Bazında Kentsel Dönüşümün Alışveriş Caddelerine Etkileri: Bağdat Caddesi Örneği, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi.
39. Mccarthy, J., (2005). Kentsel Dönüşümde Ortaklık Pratiği, Küçükçekmece Belediyesi Yayını, İstanbul, 99- 107.
40. Okat ve İnce, (2021). Kentsel Sürdürülebilirlik ve Dayanıklılık Açısından Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Rant ve Özel Mülkiyete Bir Bakış, İdealkent, Sayı Issue 33, Cilt Volume 12, Yıl Year 2021-2, 905-933.
41. Ökmen, M., Yurtsever, H. (2010). Kentsel Planlama Sürecinde Oluşan Kamusal Rantın Vergilendirilmesi, Maliye Dergisi, 158, Ocak-Haziran, 58-74.
42. Öktem, B. (2011). “İstanbul’da Neoliberal Kentleşme Modelinin Sosyomekansal İzdüşümleri”, İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, 44, 23-40.
43. Özcan, Ü. (2000). İmar mevzuatının ve kentsel toprak mülkiyetinin irdelenmesi. Ankara.
44. Özkan, H., Türk, Ş. (2016). Emergence, formation and outcomes of flexibility in Turkish planning practice. IDPR, 38, 25-54.
45. Özden, P. (2010). “Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Politikaları ve Mevzuatına Eleştirel bir Bakış”. Kentsel Dönüşümde Politika, Mevzuat Uygulama (Der: Dilek Özdemir) içinde, (s.194-224). İstanbul: Nobel Kitap Dağıtım.
46. Özer, Ö. (2018). Urban Transformation Through Property-Led Regeneration: A Case of Building Renewals in İstanbul. İTÜ A|Z Dergisi, 15(2), 183-196.
47. Polat A., Y., (2015). Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Bütüncül Bir Bakış: Elazığ Örneği, Fırat Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Fırat University Journal of Social Science Cilt: 25, Sayı: 1, Sayfa: 185-201, ELAZIĞ-2015
48. Roberts, P. ve Sykes, H. (2000). The Evolution, Definition and Purpose of Urban Regeneration, Urban Regeneration a Handbook .9-36) içinde. London: Sage Publications.
49. Selçuk, H. (2013). Mülkiyet hakkı -Kamu yararı- Plan kararları ilişkisinin sorgulanması: İstanbul - Kadıköy - Merdivenköy örneği. Bahçeşehir Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
50. Sert, D., (2019). Bağdat Caddesi Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Ve Yaşam Kalitesi Araştırması, Yüksek Lisans Tezi, Doğuş Üniversitesi.
51. Sevindik, S. (2009). İmar planlarıyla oluşan kentsel rantın kamuya kazandırılması için ülkemizde kullanılan araçlar. Mahalli İdareler Dergisi, 175(Mart), 53–64.
52. Spit, T., (2004). "Kentsel Yeniden Yapılanma Sürecinde Gerilimli Bir İlişki: Hollanda Deneyimi", Uluslararası Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Sempozyumu, İstanbul, 27-30 Kasım, 108-116.
53. Şahin, Ç. (2015). Türkiye’de kentsel dönüşüme dayalı inşaat odaklı ekonomi modeli ve toplumsal maliyeti: En temel insan hakları, sosyal haklar, çevre hakkı ve kent hakkı açısından eleştirel bir değerlendirme. Sosyoloji Konferansları, 51(1), 51–81. doi:10.18368/iu/sk.09445
54. Şahin, S.Z. (2006). Kentsel Dönüşümün Kentsel Planlamadan Bağımsızlaştırılması/Ayrılması Sürecinde Ankara. Planlama Dergisi, 36, 111-120.
55. Şengül, H. T. (2001). Kentsel Çelişki ve Siyaset: Kapitalist Kentleşme Süreçleri Üzerine Yazılar. İstanbul: Demokrasi Kitaplığı.
56. Tallon, A. (2010). Urban Regeneration in the UK. NY: Routledge.
57. Tekeli, İ. (1988). Mülkiyet kurumu, kamu yararı kavramı ve imar planları üzerine. Planlama Dergisi, 2, 6–13. http://www.spo.org.tr/resimler/ekler/9ae49a23f67c759_ek.pdf adresinden erişildi.
58. Tekeli, İ. (2001). Modernite Aşılırken Kent Planlaması, İmge Kitabevi, Ankara.
59. Tekeli, İ. (2003). “Kentleri Dönüşüm Mekânı Olarak Düşünmek”, Kentsel Dönüşüm Sempozyumu, TMMOB İstanbul Şubesi Yayınları, İstanbul.
60. Tekeli, İ. (2011) "Kentleri Dönüşüm Mekânı Olarak Düşünmek", Kent, Kentli Hakları, Kentselleşme ve Kentsel Dönüşüm, der. İlhan Tekeli, İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları
61. Topçu, T. (2017). “Kentsel Rant Tartışmaları”, http://ankaenstitusu.com/anka-strateji-dergisi2/anka-strateji-dergisi-kasim-aralik, 46-47.
62. Turok, I. (2004). "Urban Regeneration: What Can Be Done And What Should be Avoided:
63. Küçükçekmece Kentsel Dönüşüm Sempozyumu Bildiriler Kitabı, Küçükçekmece Belediyesi Yayını, İstanbul, 27-30 Kasım, 57-62.
64. Türkün, A. (der.) (2014). Mülk, Mahal, İnsan. İstanbul’da Kentsel Dönüşüm. İstanbul: İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları.
65. Yazıcıoğlu, Z. (2001). “1950 – 1970’lerde İstanbul’da Konut Mimarisi: Bağdat Caddesi Örneği”, Y. Lisans Tezi, İTÜ.
66. Yılmaz, A., ve Demir, H. (2015).“Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Sorunu”, Yıldız Teknik Üniversitesi, İnşaat Fakültesi, Harita Mühendisliği Bölümü, 15. Türkiye Harita Bilimsel Teknik Kurultayı.
67. Yolcu, F. (2021). Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Yasalar ve Aktörler Üzerinden Dönemsel Olarak Değerlendirilmesi, Planlama, 31(3), 393-401.
68. 775 sayılı Gecekondu Kanunu (Yayımlandığı R. Gazete : Tarih : 30/7/1966 Sayı : 12362)
69. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Yayımlandığı R.Gazete : Tarih: 31/5/2012 Sayı: 28309
70. Görüşme No:1, Emlak Danışmanı 1 ile yapılan 08.01.2022 tarihli görüşme
71. Görüşme No:2, Emlak Danışmanı 2 ile yapılan 10.01.2022 tarihli görüşme
72. Görüşme No:3, Kat Maliki 1 ile yapılan 11.01.2022 tarihli görüşme
73. Görüşme No:4, Emlak Danışmanı 3 ile yapılan 10.01.2022 tarihli görüşme
74. Görüşme No:5, Apartman Temsilcisi ile yapılan 11.01.2022 tarihli görüşme
75. Görüşme No:6, Emlak Danışmanı 4 ile yapılan 13.01.2022 tarihli görüşme
76. Görüşme No:7, Kat Maliki 2 ile yapılan 13.01.2022 tarihli görüşme
77. Görüşme No:8, Kat Maliki 3 ile yapılan 13.01.2022 tarihli görüşme