Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Rant Olgusu: Bağdat Caddesi Çevresinde Aktörlerin Rolü ve Karşılaşılan Sorunlar

Türkiye’de son dönemde kentsel dönüşüm uygulamaları geniş bir mevzuat yelpazesinde hızla gerçekleşmekte, bu uygulamalar dönüşümün odağında rant olduğu yönünde yaygın eleştirilere neden olmaktadır. Makalenin amacı; Kadıköy ilçesi sınırları içerisinde yer alan Bağdat Caddesi Erenköy Mahallesi’nin altı sokağında yürütülmekte olan parsel bazlı konut-eksenli kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapı tespit ve planlama evresi ile proje tasarım evresinde yaşanan sorunlara odaklanmak ve bu sorunları aktörler ve kentsel dönüşüm aşamaları bağlamında ortaya çıkarmaktır. Yöntem kapsamında; çalışma alanının tarihsel süreç analizi yapılmış, 2017 tarihli Kadıköy Belediyesi Stratejik Alan Raporu’nun incelenmesi süreçteki unsur ve aktörleri belirlemede faydalı olmuştur. Alan çalışması kapsamında Erenköy Mahallesinde sekiz binanın dönüşüm süreçlerini anlayabilmek üzere görüşmeler yapılmıştır. Elde edilen verilere göre riskli yapı tespit ve planlama evresi ile proje tasarım aşamasında sıklıkla sorunlar ile karşılaşıldığı belirlenmiştir. Anlaşmazlığa neden olan sorunların başında kat maliklerinden gelen arsa rantı odaklı istekler nedeniyle müteahhitlerin fiilen gerçekleştiremeyecekleri işlere sözleşme imzalamaları ve maliyet yükü nedeniyle süreci tamamlayamaması gelmektedir. Söz konusu isteklerin ortaya çıkardığı diğer bir sıkıntılı durum da müteahhitlerin şartları kabul etmemesi ve riskli yapı olarak belirlenmiş yapıların dönüşemeden beklemesidir. Odağında parsel ölçekli rant beklentisi olan bu talepler, dönüşüm süreçlerini tıkayarak olası bir depreme yönelik kentsel riskleri büyütmektedir. Yapılan çalışmada elde edilen verilerin, takip eden uygulamalar ve mevzuat değişiklikleri için öneri niteliğinde olması hedeflenmektedir.

In Turkey, urban transformation applications have been taking place rapidly in a wide range of legislation in recent years, and these applications cause widespread criticism that the focus of transformation is rent. The purpose of the article; The aim of this study is to focus on the problems experienced in the risky building detection and planning phase and project design phase in parcel-based housing-axis urban transformation applications carried out in six streets of Bağdat Caddesi Erenköy District located within the borders of Kadıköy district, and to reveal these problems in the context of actors and urban transformation stages. Within the scope of the method; The historical process analysis of the study area was made, and the examination of the 2017 Kadıköy Municipality Strategic Area Report was useful in determining the elements and actors in the process. As part of the field study, interviews were held in order to understand the transformation processes of eight buildings in Erenköy District. According to the data obtained, it has been determined that problems are frequently encountered during the risky building detection and planning phase and the project design phase. At the beginning of the problems that cause disputes are the contractors signing contracts for the works that they cannot actually perform due to the land rent-oriented requests from the flat owners and the inability to complete the process due to the cost burden. Another troublesome situation caused by the aforementioned requests is that the contractors do not accept the conditions and the structures determined as risky structures are waiting before they can be transformed. These demands, which focus on parcel scale rent expectation, clog the transformation processes and increase the urban risks for a possible earthquake. It is aimed that the data obtained in the study will be a recommendation for the following practices and legislative changes.