İmar Planlarında Farklı Yoğunlukların Taşınmaz Birim Değerine Etkisi

Abstract

Bugün ülkemizde; tarım sektörünün aile için geçimliği sağlayamaması, mülteci göçleri, küresel piyasaya açılan emlak sektörümüz, her kente açılan üniversite, Büyükşehir Belediye Yasası gibi nedenlerle il merkezlerine hızlı bir göç yaşanmaktadır. Bunun doğal bir sonucu olarak da kentler hızlı ve yoğun bir yapılaşma sürecine girmiştir. Bu talebi karşılamak ve kenti düzene sokmak için ya yeni alanları iskâna açmak ya da mevcut planlarda değişiklik yapmak gerekir. Türkiye’ de yürürlükte olan İmar Yasasına göre; bir yerleşim biriminde imar planlarının belediye idaresi tarafından yaptırılması (nüfus ölçütüne de bağlı olarak) ve uygulamaya konulması zorunludur. Ancak, ilgili yasa ve yönetmeliklerde belirtilen ölçütlere göre çizilen imar planları, yüksek şehirleşme ivmesi ve değişen toplumsal istekler karşısında kısa bir süre sonra ihtiyacı karşılayamamakta; daha sonra bölgesel bazda “plan değişikliği” ne gidilmektedir. Plan değişikliklerinde ise ya sosyal donatı alanları yapı adalarına dönüştürülmekte ya da mevcut yapı adalarının kullanım şekilleri ve yoğunlukları değiştirilmektedir. Yapılan bu plan değişikliği, bir taraftan taşınmazın kendi değerini artırırken diğer taraftan yakın çevre etkileşiminde bölgenin değerini de değiştirebilmektedir. Çalışmanın sonucundan da görüleceği üzere bir parsele daha fazla konut yapıldıkça parselin değeri de artmaktadır. Kira ve konut değeri bakımında “zemin kat – son kat – 5. kat ve üzeri – 1. ve 4. katlar ve arası” sıralaması olduğu görülür. Kiralamadaki artış değere göre biraz daha fazladır. Bölgede, KYK tarafından 5000 kişilik öğrenci yurdunun yapılması, AVMlerin olması ve cazibe merkezlerinin ortasında olması nedeniyle müteahhitlerin dikkatini çektiğinden inşaat çalışmaları hızlanmıştır. Bu çalışmada, Burak UŞAK’ın “Konya Otogar Civarında Emlak Vergisine Esas Zemin Değerinin Tespiti” yüksek lisans tezindeki verilerin bir kısmından yararlanılarak imar planlarında yapılan yoğunluk artışlarının taşınmazın değerini doğrusal olarak etkileyip etkilemediği araştırılıp değer değişim oranları analiz edilmiştir.

Keywords

• Değer Artış Oranı
• İmar Planı
• Yoğunluk
• Kira Kapitalizasyonu

Different Density Impact on the Development Plan of the Real Property Unit Value

Abstract

Today in our country; There is a rapid migration to the provincial centers due to reasons such as the inability of the agricultural sector to provide for the family, refugee migration, our real estate sector opening to the global market, universities opening to every city, and the Metropolitan Municipality Law. As a natural consequence of this, cities have entered into a fast and intense structuring process. In order to meet this demand and organize the city, it is necessary to either open new areas to housing or make changes in existing plans. In Turkey, according to the Development Act in force; It is compulsory to have the development plans made by the municipal administration (depending on the population criteria) and to be implemented in a settlement. However, the zoning plans drawn according to the criteria specified in the relevant laws and regulations cannot meet the needs in a short time in the face of high urbanization acceleration and changing social demands; Then a "plan change" is made on a regional basis. In plan changes, either the social reinforcement areas are transformed into building blocks or the usage patterns or densities of the existing building blocks are changed. This plan change, on the one hand, increases the value of the immovable property, on the other hand, it can change the value of the region in the interaction of the close environment. As can be seen from the results of the study, as more houses are built in a parcel, the value of the parcel also increases. In terms of rent and house value, it is seen that there is a "ground floor - last floor - 5th floor and above - 1st and 4th floors and between". The increase in rental is slightly more than the value. Construction works have accelerated as the construction of a dormitory for 5000 people in the region by KYK, the presence of shopping malls and being in the middle of attraction centers attracted the attention of contractors. In this study, it was investigated whether the density increases made in the zoning plans affect the value of the property linearly by using some of the data in Burak UŞAK's "Determination of Real Estate Tax Based Soil Value Around Konya Bus Station" master thesis and the value change rates were analyzed. 

Keywords

• Value Increase Rate
• Development Plan
• Density
• Rent Capitalization

References

1. Akkaynak, B. (2017). Gayrimenkul Değerlemesi ve Gayrimenkul Değerlemesi Üzerine Bir Uygulama, The Journal of Social Science, 18, 695 – 717.
2. Çağdaş, V. (2008), “Taşınmaz Değerlemesi Temel Bilgi Semineri”, Ankara.
3. Demir, A.M. (2009). İmar Planı Değişiklerinin Değerlendirilmesi Zeytinburnu Örneği, Yüksek Lisans Tezi, İTÜ, İstanbul.
4. Ertaş, M. & İnam, Ş. (2009). İmar Planında Yapılan Değişikliklerin Taşınmaz Değeri Üzerine Etkisi, 1.Uluslararası 5.Ulusal Meslek Yüksekokulları Sempozyumu, Konya.
5. Kuster, J. (1998) “Zürih Çevresinde Konut Arsası Fiyatlarını Belirleyen Faktörler”, 163-179, VR/39/8, Zürih.
6. Lee, J.S. (2016). Measuring the value of apartment density? The effect of residential density on housing prices in Seoul, International Journal of Housing Markets and Analysis, College of Engineering, Chonbuk National University, Jeonju, South Korea.
7. Peiser, R.B. (1989). Density and Urban Sprawl, Land Economics, 65(3), 193-204. Published by: University of Wisconsin Press Stable URL: https://www.jstor.org/stable/3146665 Accessed: 17-05-2020 10:22 UTC.
8. Selçuklu Belediyesi, (2015). İmar Müdürlüğü arşivi, Konya.

9. Songa, Y. (2004). Measuring the effects of mixed land uses onhousing values, Regional Science and Urban Economics, 34, 663–680, Gerrit-Jan Knaapba Department of City and Regional Planning, University of North Carolina, USA.
10. Uşak, B. (2019). Konya Otogar Civarında Emlak Vergisine Esas Zemin Değerinin Tespiti, Yüksek Lisans Tezi (550412), Konya Teknik Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Konya.
11. Yıldız, F. (2016). İmar Bilgisi (10. Basım). ISBN 978-605-5426-04-6, Ankara: Nobel Yayın Dağıtım.
12. URL 1. http://www.tuik.gov.tr/UstMenu.do?metod=temelist