3B Kadastro Nesnesi: Hava Hakkı ve Kat Mülkiyetine Yönelik Gelişim Süreci Analizi

Horizontal and vertical condominium in Turkey has been increased in recent years in harmony with the growth of construction sector via Property Ownership Law numbered 634 published in the Official Gazette in 1965 come into forced since 1966. Population growth rate, economic growth rate and growth of urban areas make possible to get growth of construction across. Considering the proclaim of Turkish Republic in 1923 and first Civil Law in Turkey numbered 743 in 4 October 1926, it should be considered the how the conduct of affairs of condominium subjects. Because it could be thought more land, less population to whom lived in extremely houses with garden, independent house or structure in taking into account Ottoman’s time and the beginning of Turkish Republic, condominium might not require to ownership transformation. Could condominium be needed until 1966 in areas where there was only intense commercial activity, high acquisition and construction cost? Thanks to Gönhan constructed in Ottoman time located in Trabzon Province Center in Çarşı District, transformation process from aerial right into condominium process will be examined to be answered to this question with this study. As a result; a real right known as the aerial right, which was established in the form of an easement, will be evaluated within the context of condominium with regards to legal and technical perspective. One of the most important results of the study is that land shares allocated to independent units with together performing the land valuation for all independent units in the transformation process of property ownership type. The first thing to legally be done have to been allocated land shares with the harmony of market value for all independent units both modern structure and cultural assets.

Ülkemizde yatay ve dikey kat mülkiyeti tesisi, son yıllarda yükselen konut ve işyeri sayısıyla orantılı bir şekilde artmaktadır. Buna imkân tanıyan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Resmi Gazetede 1965’de yayımlanmış olup 1966’dan beri uygulamadadır. Ülkemizdeki konutlaşma oranının ne denli ivme gösterdiği gerek nüfus gerek inşaat sektörünün malî gücü, kentsel alanları artması ve gerekse de ülkemizin yükselen büyüme hızı hem açıklamakta ve hem de desteklemektedir. Cumhuriyetimizin 1923 yılında kurulması, 4 Ekim 1926’da Medenî Kanunumuzun yürürlüğe konulması göz önüne alınırsa, 1926 ile 1966 yılları arasındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakına konu işlemlerin nasıl yürütüldüğü düşünülmelidir. Zira Osmanlı dönemi ve Cumhuriyetin ilk dönemleri göz önüne alındığında; toprakların fazla, nüfusun az olması, insanların nispeten müstakil yapılarda veya bahçeli evlerinde oturmaları, kat mülkiyeti konusunu zorunlu kılmamış olabilir. 1966 yılına kadar, sadece yoğun ticarî faaliyetin olduğu, yani arazi ve yapılaşma maliyetlerinin yüksek olduğu belli alanlarda kat mülkiyeti ihtiyaç olabilir miydi? Bunun cevaplanması için Osmanlı Dönemi eserlerinden Trabzon Çarşı Mahallesinde bulunan ve Gönhan olarak bilinen taşınmaz örneği üzerinden kat hakkı (hava hakkı, oda mülkiyeti) ve bu hakkın kat mülkiyetine dönüştürülmesi süreci bu çalışmada birlikte incelenecektir. Netice olarak; kat hakkı, hava hakkı veya oda mülkiyeti olarak bilinen ve irtifak hakkı şeklinde tesis edilen bir aynî hakkın, kat mülkiyeti kapsamında değerlendirilmesi yasal ve teknik olarak yapılacaktır. Çalışmanın en önemli sonuçlarından biri, kat mülkiyetine geçişte arsa payı ve bağımsız bölümlerin değerlemesi olarak göze çarpmaktadır. Yasal anlamda yapılması gereken, tüm bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olacak şekilde arsa paylarının verilmesidir. Bu durum gerek kültür varlığı olarak tescilli bu tip yapılarda gerekse yeni inşa olunacak yapılarda aynen geçerlidir.