KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI KAPSAMINDA İMZALANAN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEN BAKANLIK VEYA İDARENİN TESPİTİ İLE DÖNME

Yıl 2022, Sayı: 68, 573 - 605, 21.06.2022

Şaban Tamer

Öz

Halk arasında “Kentsel Dönüşüm” yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, son olarak 04.07.2019 tarihli 7181 sayılı yasa ile değişikliğe uğramış, kanunun 6. maddesine 14.fıkra eklenmiştir. Yapılan değişiklikle, bu kanun kap-samında akdedilmiş olan, arsapayı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden arsa maliklerinin mahkemeye başvurmaksızın kendi aralarında alacakları karar sonrası idarenin tespiti ile dönmesi hakkı düzenlenmiştir. Kanundaki değişikliğin uygulama-sına yönelik olarak da 6303 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği m.13’e 11. fıkra eklenmiştir.
Riskli yapı olarak tespit edilen binalarını yeniden değerlendirmek için genellikle bir müteahhit ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan malikler, inşaat yapım sürecinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle uzaması sonucunda, Yargıtay’ın yerleşik içtihadı gereği mahkemeye başvurarak haklarını aramaya çalışmaktadır. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle uzun süre mağdur olan arsa maliklerinin, uzun yargılama süreçlerinde daha fazla mağdur olmaması için yüklenici ile imzalanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden, kanun ve yönetmelikte belirle-nen şartlar dahilinde malikler tarafından alınacak karara istinaden, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da yetki devri halinde ilgili Belediye Başkanlığı’nın yapacağı tespit üzerine, dönülmesi için özel bir usul belirlenmiştir.
Bu çalışmamız ile; yapılan düzenlemenin uygulama şartları, sürelerin hesaplanması, sözleşmeden dönme iradesi ve tespit süreçlerini ortaya koyarak, uygulamada çelişki oluşturabilecek ve yoruma açık bırakılan hususlara dikkat çekmeye, idarenin “takdir hakkı” nın kriterlerinin açıkça düzenlemesi gerektiği hususuna değinilmeye çalışılacaktır.

Anahtar Kelimeler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Kentsel Dönüşüm, Sözleşmelerin Bakan-lık/İdare eliyle feshedilmesi, Kentsel Dönüşümde Söz-leşmeden Dönme

Kaynakça

• Ağca Toplandı P, Birlikte Mülkiyette Ortak Menfaati Koruma Yetkisi, Yetkin Yayınları, Ankara, 2016. Buz V, Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme, Tıpkıbasım, Yetkin, Ankara, 2014.
• Büyükay Y, Eser Sözleşmesi, 3. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2019. Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 15. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2013.
• Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 8. Baskı, Yetkin Yayınları, An-kara, 2020. Gümüş M A, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı, 4. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2019.
• Nomer H N, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 15. Baskı, Beta Basım Yayım, İstanbul, 2017. Oğuzman M K/ Öz M T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Baskı, C.1, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2018.
• Oğuzman M K/ Öz M T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 13. Baskı, C.2, Vedat Kitapçılık. İstanbul, 2017. Oğuzman M K/ Seliçi Ö/ Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku, 22. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2020.
• Öz T, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, 3. Baskı, Vedat, İstanbul, 2016. Özmen E S/Şengül M, Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti Uygulamaları ile Sınırlı Ayni Haklar ve Şerhler, Oniki Levha, İstanbul, 2018.
• Reisoğlu S, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 20. Baskı, Beta Basım Yayım, İstanbul, 2008. Remzi M/Aydın S, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 12. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2020.
• Remzi M/Aydın S, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2019. Seliçi Ö, Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İst. Üniv. Huk. Fak. Yayınları, İstanbul, 1977.
• Seliçi Ö, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, Ankara, Fakülteler Matbaası, 1978. Serozan R, Sözleşmeden Dönme, 2. Baskı, Vedat, İstanbul, 2007.
• Sütçü N, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi C. 1, 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2018. Tan T, İdare Hukuku, 9. Baskı, Turhan Kitabevi, Ankara, 2020.
• Yavuz C, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 16. Baskı, Beta Basım Yayım, İstanbul, 2019.
• Kurşat Z, 6306 sayılı AfetRiski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Özel Hukuk Alanındaki Etkileri, 2. Baskı, Kentsel Dönüşüm Hukuku, Cenk Şahin/ Melikşah Yasin (ed.), Oniki Levha, İstanbul, 2015, ss. 17-62
• Çetiner B, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Akdedilen Sözleşmelerin Kuruluşunun Tabi Olduğu Hukuki Rejim, Emrehan İna/ Başak Baysal (ed.), Oniki Levha, İstanbul, 2017, ss. 161-180.
• Durak Y, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. C.6, S.3, 2015, ss. 207-252. Kara İ, “Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”, C. 3, S.1, 2016, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi. ss. 149-174.
• Öz T, “Yargıtay’ın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Bazı İçtihatlarının Eleştirisi”, C.10, S.100, 2018, Fasikül Hukuk Dergisi, s. 21-39. Özmen E S/Aydın G S, “Birlikte Mülkiyette (Paylı Mülkiyet/Elbirliği Mülkiyeti) Yapılan Kazandırıcı İşlemler ve 6306 Sayılı Kanun’a Dayalı Uygulama”, C.14, S.1, 2015, Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, ss.13-38.
• Tunç A, “İş Sahibinin İfa Zamanından Önce Sözleşmeden Dönme Hakkı (TBK Md. 473/ı)”, C.11, S.1, 2016, Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, ss. 253-269.
• Yücel Ö, “Borçlar Kanunu 358/1 Hükmüne Göre Yüklenicinin İşe Zamanında Başlama ve İşi Sürdürme Borcu”, C.57, S.3, Eylül 2008, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, ss. 779-790.
• Erdidal D A, “6306 Sayılı Kanuna Dayalı Riskli Alan Ve Riskli Yapı Tes-piti Ve Hukuki Sonuçları”, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üni-versitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Hukuku Anabilim Dalı, İstanbul, 2019.