YASAL ÖNALIM HAKKININ ŞARTLARI VE BU HAKKIN KULLANILAMAYACAĞI HALLER

Yıl 2025, Sayı: 75, 783 - 810, 08.10.2025

Suat Şimşek

https://doi.org/10.57083/adaletdergisi.1799333

Öz

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın satılması durumunda, diğer paydaşlara bu payı bedeli karşılığında satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı sahibi paydaş bu hakkı kullandığında, satılan payı, üçüncü kişiye yapılan satışın koşullarında satın alma hakkına sahiptir.
Önalım hakkı mülkiyet hakkının bir sınırlaması niteliğinde olduğundan kanun koyucu bu hakkın kullanılmasını belirli şartlara bağlamıştır. Örneğin önalım hakkı sadece paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazdaki bir payın, paydaş dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılabilir.
Bunun yanı sıra kanun koyucu bazı durumlarda önalım hakkının kullanılmasını yasaklamıştır. Örneğin cebri icra satışlarında veya kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin satışında ön alım hakkı kullanılamaz.
Ayrıca Yargıtay paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı gütmeyen önalım hakkı davalarını, Medeni Kanunda yer alan dürüstlük kuralına aykırı bulunmaktadır. Örneğin önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın da üçüncü kişiyle satış amaçlı protokol yapması veya taşınmazda fiili taksim bulunması ve taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda da önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir.

Anahtar Kelimeler

Önalım hakkı , fiili taksim , paylı mülkiyet , dürüstlük kuralı

Conditions for the Legal Right of Preemption and Cases in Which This Right Cannot Be Exercised

Öz

The right of preemption is a right that gives other shareholders the right to purchase a share in a shared property at its value when that share is sold. When the shareholder with the right of preemption exercises this right, they have the right to purchase the sold share under the terms of the sale to a third party.
Since the right of preemption is a limitation on the right of property, the lawmaker has made the exercise of this right subject to certain conditions. For example, the right of pre-emption can only be exercised in the event of the sale of a share in real estate subject to joint ownership provisions to third parties other than shareholders.
In addition, the legislator has prohibited the exercise of the right of preemption in certain cases. For example, the right of preemption cannot be exercised in compulsory enforcement sales or in the sale of independent units subject to condominium ownership.
Furthermore, the Court of Cassation considers right of preemption cases that do not aim to prevent the entry of a foreign person among shareholders to be contrary to the principle of good faith in the Civil Code. For example, it is accepted that the right of preemption cannot be exercised if the shareholder who wishes to exercise the right of preemption has entered into a protocol with a third party for the purpose of sale, or if there is an de facto division of the immovable property and the share in the immovable property is sold to a third party.

Anahtar Kelimeler

Right of preemption , actual partition , shared ownership , rule of good faith

Kaynakça

• Akalp D D, Yasal Önalım Hakkı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2010
• Akdemir A H, Devre Mülk Hakkı, İzmir, 1987.
• Akipek J/ Akıntürk T/ Ateş D, Eşya Hukuku, 2. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul, 2018.
• Akıntürk T, Eşya Hukuku, Beta Yayınları, İstanbul 2009
• Ayan K, “Kanuni Şuf’a Hakkı”, Prof. Dr. Halil Cin’e Selçuk Üniversitesinde 10. Hizmet Yılı Armağanı, Konya, Y. 1995.
• Çelik Ö F, “Fiili Taksim Halinin Yasal Önalım Hakkına Etkisi”, YÜHF Dergisi, Cilt: 18, Yıl: Temmuz 2021, S. 2.
• Eren F, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 12, Y. 2008, S. 1-2, s. 119;
• Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 11. Baskı, Legem Yayınevi, Ankara 2023.
• Ertaş Ş, Eşya Hukuku, Barış Yayınları, İzmir, 2018
• Feyzioğlu F N, “Şuf’a Hakkının Kullanılması Mümkün Olan ve Olmayan Tasarruflar”, İÜHF Mecmuası, C. 19, Y. 1953, S. 1-2.
• Feyzioğlu F N, “Şuf’a Hakkının Mevzuu ve Süjeleri”, İÜHF Mecmuası, C. 18, Y. 1952, S. 3-4.
• Feyzioğlu F N, Şuf’a Hakkı, İstanbul Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1959
• Güler Elverici E, Önalım Davaları (Alım ve Geri Alım Hakları), Adalet Yayınevi, Ankara 2021.
• Günay E, Önalım Hakkı, Seçkin Yayınları, Ankara 2016, s. 39;
• Gürsoy K T, Fikret Eren, Erol Cansel, Türk Eşya Hukuku, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Sevinç Matbaası, Ankara 1978
• Kırkbeşoğlu N, Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Oniki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020.
• Köylüoğlu E, Önalım Davası, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Ankara, 2011
• Özçelik B, “Fiili Taksim Halinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılmayacağı Yönündeki Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi”, TBB Dergisi, Y. Mart-Nisan 2019, S. 141.
• Ruhi C/ Ruhi A C, Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal Ve Tescil Davaları, 5. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2022
• Özenli S, Uygulamada Önalım (Şuf’a) Davaları, Kazancı Hukuk Yayınları, Ankara, 1990
• Özmen E C, Devre Mülk Hakkı, Ankara, 1988.
• Oğuzman M K, Özer Seliçi, Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, Filiz Kitapevi, İstanbul, 2016
• Şıpka Ş T, Türk Hukukunda Yasal önalım (Şuf’a) Hakkı, Alfa Basım Yayım Dağıtım, İstanbul, 1994
• Tekinay S S, Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri, II/1, Filiz Kitabevi, İstanbul 1988.
• Tunaboylu M, Önalım (Şuf’a) Davaları, Seçkin Yayınları, Ankara, 2008, s. 31.