BAŞKASININ ARAZİSİNDE MUHDESAT MEYDANA GETİREN KİŞİNİN MUHDESAT BEDELİ TALEBİ

Muhdesat is the building and/or plants created on the immovable for the permanent purpose. For this reason, the muhdesat is an integral part of the immovable property to which it belongs. The rights in rem owned on the muhdesat shall cease when they become an integral part of the immovable property. Disputes arising between the parties, if the formation of muhdesat is based on a contractual relationship, shall be resolved in accordance with these provisions. On the other hand, in the absence of a contractual relationship between the parties, the previous owner's loss of the property right due to the principle of integral part creates legal problems that need to be resolved. In such a case, it is possible for the person who created the muhdesat to demand the determination that muhdesat have been created by him or her, or the payment of the muhdesat compensation. The Supreme Court of Appeals does not require the existence of certain pending lawsuits as a condition for claiming the compensation for the muhdesat, unlike the case for the determination of the muhdesat. However, in most of the decisions of The Supreme Court of Appeals regarding the collection of the compensation of the muhdesat, Article 723 of the TCC (Turkish Civil Code) is ignored and only the unjust enrichment provisions are taken into consideration. However, in terms of property law, the muhdesat is an unlawful building/plant. The fact remains that, the muhdesat is an unlawful structure/plant in terms of the law of property. Therefore, it is necessary to examine the relationship between Art. 723 of the TCC and the unjust enrichment rules.

Muhdesat, taşınmaz üzerinde sürekli kalmak maksadıyla meydana getirilen yapı ve/veya bitkilerdir. Bu nedenle muhdesat, kapsamına dahil olduğu taşınmazın bütünleyici parçasıdır. Muhdesat üzerindeki aynî haklar, taşınmazın bütünleyici parçası hâline gelmekle son bulurlar. Taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, şayet muhdesatın meydana getirilmesi akdî bir ilişkiye dayanıyorsa bu hükümlere göre çözüme kavuşturulur. Buna karşılık, taraflar arasında akdî bir ilişkinin bulunmaması hâlinde, muhdesatın önceki sahibinin bütünleyici parça ilkesi nedeniyle mülkiyet hakkını kaybetmesi, ortaya çözümlenmesi gereken hukukî problemler çıkarır. Bu ihtimalde muhdesatı meydana getiren kişi, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğinin tespit edilmesini veya kendisine muhdesat bedelinin ödenmesini talep edebilir. Yargıtay, muhdesat bedelinin talep edilebilmesi için, muhdesatın tespiti davasından farklı olarak, derdest bazı davaların bulunmasını şart olarak aramamaktadır. Ancak Yargıtay’ın muhdesat bedelinin ödenmesini konu edinen çoğu kararında TMK m. 723 hükmü göz ardı edilerek, salt sebepsiz zenginleşme hükümleri dikkate alınmıştır. Ne var ki muhdesat, eşya hukuku bakımından haksız yapı/bitki niteliğindedir. Bu nedenle, TMK m. 723 ile sebepsiz zenginleşme kuralları arasındaki ilişkinin ayrıca incelenmesi gerekmektedir.