Toplu Yapı Yönetim Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Collective buildings are managed by an administrator or a board of administration to be elected by the apartment owners, as specified in the Condominium Law. This administrator can be either one of the apartment owners or can be anyone from outside. The administrator does not have to be a natural person. Legal entities can also be an administrator. Today, the number of people living in buildings has also increased. Administrative, financial, legal, technical knowledge and experience are required for the management of residences. The administration of collective buildings has become a separate business and professional management companies have been established only dealing with this business. These companies can be selected as administrator directly or the administrator chosen by the apartment owners can make a contract with these companies and assign the residences management to them. It is regulated that a mandate contract will be established between the flat owners and the professional administrator if they are selected. On the other hand, when a contract is concluded with a professional administrator, the legal nature of this contract should be determined. When judicial decisions are examined, decisions of non-jurisdiction are made in terms of such disputes. The reason for this is due to the inaccuracy of the legal nature.

Toplu yapılar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği şekilde kat maliklerinin seçeceği bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından yönetilir. Bu yönetici kat maliklerinden olabileceği gibi dışarıdan biri de olabilir. Yöneticinin gerçek kişi olması zorunlu olmayıp tüzel kişilerin de yönetici olabileceği kabul edilmektedir. Kalabalıklaşan şehirlere paralel olarak toplu yapılarda yaşayanların sayısı da artmıştır. Binlerce bağımsız bölümü olan toplu yapıların yönetilmesi idari, mali, hukuki, teknik bilgi, birikim ve tecrübe gerektirmektedir. Günümüzde toplu yapıların yönetimi ayrı bir işkolu niteliği kazanmış ve sadece bu işle uğraşan profesyonel bina yönetim şirketleri kurulmuştur. Bu şirketler doğrudan yönetici olarak seçilebilecekleri gibi kat maliklerinin seçtiği yönetici bu tür şirketlerle sözleşme yaparak toplu yapı yönetimini onlara bırakabilir. Profesyonel yönetim şirketlerinin doğrudan yönetici olarak seçilmeleri halinde kat malikleri ile aralarında vekâlet sözleşmesi kurulacağı kanunda düzenlenmiştir. Buna karşılık profesyonel yönetici ile bir sözleşme kurulduğunda bu sözleşmenin hukuki niteliğinin belirlenmesi gerekir. Yargı kararları incelendiğinde bu tür uyuşmazlıklar bakımından sıklıkla görevsizlik kararları verilmekte ve bu durumun hatalı hukuki nitelemede bulunulmasından kaynaklandığı görülmektedir.