Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, taşın maz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, kanun dan doğan, yenilik doğurucu (inşai) bir dava ile kullanılan bir haktır TMK. m 732’de düzenlenen yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar. Yeni Medeni Kanuna göre önalım hakkı, eski Medenî Kanunda olduğu gibi, özel yenilik doğuran bir hakka dayalı irade beyanıyla değil, yenilik doğuran bir dava ile kullanılabilir. Ancak, kanun koyucunun bu hakkın kullanılmasını, yenilik doğuran davaya bağlaması isabetli olmamış, sadece yargısal bürokrasinin artmasına yol açmıştır. Yasal önalım hakkı, isteğe bağlı, ivazlı ve cüz’i halefi yete dayanan sözleşmelerde kullanılabilir. Bu anlamda yasal önalım olgusunu doğuran en tipik sözleşme, satım sözleşmesidir. İsteğe bağlı açık artırma yoluyla yapılan satışlarda, ifa yerine geçen edimde ve Yargıtay’a göre bir üst hakkı payının satılması halinde de yasal önalım hakkı kullanılabilir. Bağışlama ve benzeri sözleşmelerde bu hak kullanılamaz. Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Görülüyor ki, kanun koyucu bu süreleri hak düşürücü süreler olarak düzenlemiştir.

The legal right of preemption provides the other shareholders an option to buy the share of real property subject to joint ownership at the same terms agreed between the seller and a third party buyer when one of the shareholders sells his/her share to a third party entirely or partially. Such a right has arisen from the law and it should be exercised by commencing an action for the modifi cation of rights. The legal right of preemption regulated under Turkish Civil Code, Art. 732 may be considered as a limitation of the real property. This private law natured limitation is derived from the law. When both one of the shareholders sells his/her share to a third party and any or all of the other shareholders exercises this right by bringing an action, than this kind of limitation exists. Opposite to the former Turkish Civil Code, according to the new Turkish Civil Code the preemption right should not be exercised by unilateral declaration based on a right to infl uence a legal relationship, on the contrary by an action for the modifi cation of rights. However, this amendment made by the legislator is inaccurate and only leads to the increase of judicial bureaucracy. The legal right of preemption may only be exercised, in the case of the contracts based upon genuine assent (intention), partial subrogation and terminated with consideration. A sales contract is the typic one causing of the legal fact of preemption. The afore-mentioned right may be also exercised, in the case of a voluntarily sale by auction, a prestation in lieu of the promised performance and also according to Yargıtay (court of cassation) a sale of the share of the right to build over another’s property. On the other hand, such a right can not be exercised in the case of the contract of donation and the similar contracts. The legal right of preemption forecloses within three months after the notifi cation of the sale to the owner/s of the right; on the other hand this right should be exercised within two years after the conclusion of the sales contract. As it is seen, the legislator has regulated period of time as strict time limit.