Provisional Articles on the Rate of Rent Increase and the Will of the Parties: Especially Mediation

Yıl 2023, Cilt: 27 Sayı: 4, 197 - 232, 31.10.2023

Muhammed Kiomers Ganbari

https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1355831

Cited By: 1

Öz

It would probably not be wrong to say that one of the most fundamental rights of human beings is housing. It must be due to this fact that many legal systems include special regulations on lease agreements. Because it is not possible for individuals to acquire housing with the right of ownership or for all individuals to acquire housing with the right of ownership in a liberal economy. Therefore, legal systems have tried to protect the lessee against the lessor. It is clear that the person in need of housing is often in a weaker position than the person who owns an extra house that can be rented out. This difference in bargaining power may affect the determination of the rental price, the rate of rent increase and the penalty condition that may arise in case of non-payment of the rent. For this reason, modern laws have not adopted absolute freedom of contract in such matters and have often intervened in the lease agreement with mandatory provisions. Indeed, it is possible to see such interventions in our law. In particular, Article 344 of the TCO is of special importance at this point in terms of determining the rental price. In this study, the meaning of the two temporary article provisions that expand the limitations imposed by the relevant provision is analysed. In addition, it is also revealed whether the rent increase rate limit introduced by these provisions can be eliminated either by the will of the parties or by mediation, which is an alternative dispute resolution method.

Anahtar Kelimeler

rate of rate increase, provisional articles, will of parties, mediation, mandatory rules

KİRA ARTIŞ ORANINA DAİR GEÇİCİ MADDELER İLE TARAF İRADESİ: ÖZELLİKLE ARABULUCULUK

Öz

İnsanın en temel haklarından birinin barınma olduğu söylense herhalde yanlış bir cümle kurulmuş olmaz. Bundan olsa gerektir ki birçok hukuk sistemi kira sözleşmelerine dair özel düzenlemeler içermektedir. Zira kişilerin mülkiyet hakkıyla konut edinebilmesi yahut bütün bireylerin mülkiyet hakkıyla konut edinebilmesi; liberal bir ekonomide pek mümkün görülmemektedir. Bundan olsa gerektir ki hukuk sistemleri; kiracıyı, kiraya veren karşısında korumak istemiştir. Konut ihtiyacı içerisinde olan kimsenin, çoğu kez fazladan, kiraya verebilecek bir konuta sahip olan kimse karşısında zayıf durumda olduğu açıktır. Pazarlık gücündeki bu farklılık kira bedelinin belirlenmesinden kira artış oranına ve kiranın ödenmemesi durumunda gündeme gelebilecek ceza koşuluna kadar etki edebilmektedir. Bu sebepledir ki modern hukuklar böylesi hususlarda mutlak sözleşme serbestisini benimsememiş ve kira sözleşmesine çoğu kez emredici hükümlerle müdahalede bulunmuştur. Gerçekten de böylesi müdahaleleri hukukumuzda da görmek mümkündür. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi açısından TBK m. 344 bu noktada özel önem taşımaktadır. Bu çalışmada ilgili hükmün getirdiği sınırlamaları genişleten iki geçici madde hükmünün ne anlama geldiği irdelenmiştir. Yine bu kanun hükümleri ile getirilen kira artış oranı sınırının gerek tarafların iradesiyle gerekse de alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk ile bertaraf edilip edilemeyeceği de ortaya koyulmuştur.

Anahtar Kelimeler

kira artış oranı, geçici maddeler, taraf iradesi, arabuluculuk, emredici hükümler

Kaynakça

• Acar F, Kira Hukuku Şerhi (TBK m.299-332), 4. Bası, Beta Yayıncılık, 2017.
• Akçaal M, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinde Artışa İlişkin 7161 Sayılı Kanun’la Getirilen Değişikliklerin Değerlendirilmesi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 12(1), 2022, s. 361-384. (Artış) Akçaal M, “Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 12(2), 2022, s. 949-979.
• Akyol Ş, Medeni Hukukta Çelişki Yasağı, Vedat Kitapçılık, 2007. (Öneriler)
• Altaş H, “Kira Parası Artışlarının Sınırlanması”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 49(1-4) 2000, s. 97-116.
• Atamer MY, Sözleşme Özgürlüğünün Sınırlandırılması Sorunu Çerçevesinde Genel İşlem Şartlarının Denetlenmesi, 2. Bası, Beta Yayıncılık, 2001.
• Aydın GS, “Türk Borçlar Kanunu'nun 345. Maddesi ile Getirilen Düzenlemelerin Değerlendirilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 9, 2014, s. 169-194. (TBK)
• Aydın K, “Türkiye'de Konut Sahipliği, Konut Koşulları ve Konut Kalite Endeksi”, İstanbul Üniversitesi Sosyoloji Dergisi, 39(2), 2019, s. 277-301. (Konut)
• Aydoğdu M/Kahveci N, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), 5. Bası, Adalet Yayınevi, 2021.
• Azaklı Arslan B, Medenî Usûl Hukuku Açısından Zorunlu Arabuluculuk, Yetkin Yayınları, 2019.
• Badur E, “Arabuluculuk Anlaşma Belgesinin Borçlar Hukuku Açısından Değerlendirilmesi”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 18, 2021, s. 49-87.
• Baysal B, Sözleşmenin Uyarlanması BK m. 138 Aşırı İfa Güçlüğü, 4. Bası, On İki Levha Yayıncılık, 2020.
• Büyükay F, Arabuluculuk Anlaşma Belgesi ve İcra Edilebilirlik Şerhi, Adalet Yayınevi, 2018.
• Doğan M, “Kira Sözleşmesi”, M. Turgut Öz (Ed.), Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Seçkin Yayıncılık, 2023. (Kira)
• Doğan M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, 2011. (Konut)
• Ekmekçi Ö/Özekes M/Atalı M/Seven V, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk, 2. Bası, On İki Levha Yayıncılık, 2019.
• Eren F/Dönmez Ü, Eren Borçlar Hukuku Şerhi Cilt IV m. 207-392, Yetkin Yayınları, 2023.
• Gümüş M A, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, Vedat Kitapçılık, 2012. (Kira)
• Gümüş M A, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması (TBK m. 138), Yetkin Yayınları, 2022. (Uyarlama)
• İnce N/Özyakışır Ö, “Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(2), 2021, s. 725-770. İnceoğlu M M, Kira Hukuk Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, 2014.
• Kapancı K B, “Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK M. 344 f. 1 c. Son’un Yorumlanması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 6(4), 2016, s. 809-834.
• Kaşak F E, "İsviçre Federal Mahkemesi’nin Kira Bedelinin Kararlaştırılmaması Halinde Kira Sözleşmesinin Kurulmadığına İlişkin 15.9.1993 Tarihli (BGE 119 II 347) Karar", Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 17(4), 2013, s. 307-308. (Çeviri)
• Kaşak F E, Sözleşme Özgürlüğünün Sınırı Olarak Kanunun Emredici Hükümlerine Aykırılık, 2. Bası, On İki Levha Yayıncılık, 2021. (Emredici)
• Kılıç Öztürk G, “Kira Tespit Davası ve Esasları”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 129, 2017, s. 229-260.
• Kılıçoğlu AM, “Kira Bedellerinin Dondurulması Yasası ve Eleştirisi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 12 (2), 2000, s. 399-412.
• Korkusuz R/Korkusuz M H, “İş Hukukunun Emredici Hükümlerine Aykırı İfa Edilen Zorunlu Arabulucu Anlaşmalarının Hukuki Durumu”, Adalet Dergisi, 64, 2020, s. 481-506.
• Montini M, “Der Strafrechtliche Schutz Des Mieters (Art. 325bis Und 326bis StGB)”, Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht, 1, 2007, s. 1-13.
• Odabaşı A, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Tespit Davası”, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 9 (17-18), 2018, s. 57-80.
• Öktem Çevik S, “Türk Borçlar Kanunu m. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 24(1), 2022, s. 39-77.
• Öncü Ö, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, 77(2), 2012, s. 300-348.
• Öz T/ Acar F/Gökyayla E/ Develioğlu H M (Ed.), İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu Cilt 4,5 (Madde 207-392), 3. Bası, Vedat Kitapçılık, 2019.
• Özen B, ‘Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 22(3), s. 2033-2062.
• Özmumcu S, “Karşılaştırmalı Hukuk ve Türk Hukuku Açısından Zorunlu Arabuluculuk Sistemine Genel Bir Bakış” İstanbul Hukuk Mecmuası, 74(2), 2016, s. 807-842.
• Özsunay E, Ticari İşletmede 'Kiracılık Hakkı'nın Korunması TTK m. 11/2 Üzerine Bir Araştırma, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü Yayınları, 1962.
• Özyakışır Ö, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Adalet Yayınevi, 2019.
• Sarı Fidan Ö, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi', Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, 1, 2023, s. 345-380.
• Sayın B, Ticari Dava Şartı Olan Arabuluculuk ADR Serisi Cilt I, Yetkin Yayınları, 2021.
• Tandoğan H, “Türk Hukukunda Kira Bedelinin Sınırlanması ve Tespiti”, 4(4), Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, 1968, s. 593-614. (Tespit)
• Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt: I/2, 4. Bası, Vedat Kitapçılık, 2008. (Cilt I/2)
• Taşatan C, "İsviçre Federal Mahkemesi’nin Kira Sözleşmesinde Bedelin Belirlenmemiş Olmasına İlişkin 24 Eylül 1974 ve 15 Eylül 1993 Tarihli Kararlarının (BGE 100 II 330, 119 II 347) Çevirisi", Prof. Dr. Necla Giritlioğlu'na Armağan, On İki Levha Yayıncılık, 2020.
• Taşpolat Tuğsavul M, Türk Hukukunda Arabuluculuk (6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Çerçevesinde), Yetkin Yayınları, 2012.
• Topuz S/Topuz G, “Yeni Dönem Kira Artış Oranını Sınırlandıran Kanun Hükümlerinin İptalinden Sonraki Hukuki Durum ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Amacıyla Açılan Davaların Hukuki Niteliği”, Ankara Barosu Dergisi, 2, 2008, s. 74-89.
• Uray G, “Konut Hakkı ve Konut Aktivizmi”, İDEALKENT, 13, 2022, s. 1981-2001.
• Yavuz C/Acar F/Özen B, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Birinci Cilt, 11. Bası, Beta Yayıncılık, 2022.