Toplu Yapı Yönetim Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Yıl 2024, Cilt: 28 Sayı: 4, 119 - 154, 29.10.2024

Mehmet Doğar

https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1433670

Öz

Toplu yapılar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği şekilde kat maliklerinin seçeceği bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından yönetilir. Bu yönetici kat maliklerinden olabileceği gibi dışarıdan biri de olabilir. Yöneticinin gerçek kişi olması zorunlu olmayıp tüzel kişilerin de yönetici olabileceği kabul edilmektedir. Kalabalıklaşan şehirlere paralel olarak toplu yapılarda yaşayanların sayısı da artmıştır. Binlerce bağımsız bölümü olan toplu yapıların yönetilmesi idari, mali, hukuki, teknik bilgi, birikim ve tecrübe gerektirmektedir. Günümüzde toplu yapıların yönetimi ayrı bir işkolu niteliği kazanmış ve sadece bu işle uğraşan profesyonel bina yönetim şirketleri kurulmuştur. Bu şirketler doğrudan yönetici olarak seçilebilecekleri gibi kat maliklerinin seçtiği yönetici bu tür şirketlerle sözleşme yaparak toplu yapı yönetimini onlara bırakabilir. Profesyonel yönetim şirketlerinin doğrudan yönetici olarak seçilmeleri halinde kat malikleri ile aralarında vekâlet sözleşmesi kurulacağı kanunda düzenlenmiştir. Buna karşılık profesyonel yönetici ile bir sözleşme kurulduğunda bu sözleşmenin hukuki niteliğinin belirlenmesi gerekir. Yargı kararları incelendiğinde bu tür uyuşmazlıklar bakımından sıklıkla görevsizlik kararları verilmekte ve bu durumun hatalı hukuki nitelemede bulunulmasından kaynaklandığı görülmektedir.

Anahtar Kelimeler

Kat mülkiyeti hukuku, Toplu yapılar, Toplu yapı yönetim sözleşmesi, Profesyonel yönetim şirketi, Kat malikleri kurulu

LEGAL NATURE OF THE COLLECTIVE BUILDING MANAGEMENT AGREEMENT

Öz

Collective buildings are managed by an administrator or a board of administration to be elected by the apartment owners, as specified in the Condominium Law. This administrator can be either one of the apartment owners or can be anyone from outside. The administrator does not have to be a natural person. Legal entities can also be an administrator. Today, the number of people living in buildings has also increased. Administrative, financial, legal, technical knowledge and experience are required for the management of residences. The administration of collective buildings has become a separate business and professional management companies have been established only dealing with this business. These companies can be selected as administrator directly or the administrator chosen by the apartment owners can make a contract with these companies and assign the residences management to them. It is regulated that a mandate contract will be established between the flat owners and the professional administrator if they are selected. On the other hand, when a contract is concluded with a professional administrator, the legal nature of this contract should be determined. When judicial decisions are examined, decisions of non-jurisdiction are made in terms of such disputes. The reason for this is due to the inaccuracy of the legal nature.

Anahtar Kelimeler

Condominium law, Collective buildings, Collective building management agreement, Professional management company, Board of flat owners.

Kaynakça

• Akipek Öcal Ş, “Akipek Şerhi”, Tokbaş H/Tüzüner Ö (Ed.), Milli Şerh, Aristo Yayınevi, 2016, s. 40-60.
• Akipek Öcal Ş, “Vekâlet İlişkileri”, Öz T (Ed.), Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Seçkin Yayınevi, 2023, s. 697-722.
• Akipek Öcal Ş, “Türkiye’de Tesis Yönetiminin Hukuki Sorunları”, Uluslararası Tesis Yönetimi Konferansı, İCFM 2019, 10.10.2019, <https://www.youtube.com/watch?v=90AC7g VrFqI> Erişim Tarihi 18.
• Alp N S, “Yargıtay Kararları Işığında Konut Kapıcıları ve Bunların Fazla Çalışması”, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 10(2), 2020, <https://search.trdizin.gov.tr/tr/yayin/detay/420471> Erişim Tarihi 28 Ocak 2024, s. 251-301.
• Arat A, “İsimsiz Sözleşmelerin Tamamlanması”, Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. I/ S. II, 2006, s. 239-250.
• Arpacı A, Türk Medeni Kanunu Açısından Müşterek Mülkiyette Yararlanma ve Yönetim, Kazancı Yayınları, 1990.
• Arpacı A, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, Bedir Yayınevi, 1984 (Yönetim).
• Arpacı A, “Apartman ve Sitelerde Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Yolları” 2. Bölüm, <https://www.youtube.com/watch?v=-Jo_N0rE-RI&t=1856s>, Erişim Tarihi 21 Ocak 2024.
• Atamer Y M, Kredi ve Diğer Finansman Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması, On İki Levha Yayıncılık, 2016.
• Aydos O S, Özel Borç İlişkileri, Satış, Eser, Vekâlet ve Bağışlama Sözleşmeleri, Gazi Kitabevi, 2023.
• Aydos O S, Kat Malikinin Hakları ve Yükümlülükleri, Gazi Kitabevi, 2019.
• Birsen K, Borçlar Hukuku Dersleri (Borçların Genel Hükümleri), 4.Bası, İstanbul Üniversitesi Yayınları, 1967.
• Ceylan E, “Hizmet Sözleşmeleri”, Öz T (Ed.), Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Seçkin Yayınevi, 2023, s. 399- 490.
• Çabri S, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, 2021.
• Çelikel A Y, “Yönetim Sözleşmesi ve Görünümleri”, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 15(2), 2016, s. 485-511.
• Donay S, “Vekilin Talimata Uyma ve Dürüstlükle Hareket Etme Borcu” BATIDER, V(4), 1970, s. 728-749.
• Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Gözden Geçirilmiş 11. Baskı, Legem Yayınevi, 2023.
• Eren F, “İsimsiz Sözleşmelerin Genel Teorisi”, Yücer Aktürk İ, (Ed.), Türk Borçlar Hukuku Açısından İsimsiz Sözleşmeler Sempozyumu, Yetkin Yayınları, 2022, s. 13-37.
• Eren, F, Mülkiyet Hukuku, 3. Baskı, Yetkin Yayınları, 2014.
• Eren F/Dönmez Ü, Eren Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt V, Yetkin Yayınevi, 2023.
• Ertaş Ş, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, 2.Baskı, Bilge Yayınevi, 2015.
• Genç Arıdemir A, Kat Mülkiyeti I, On İki Levha Yayıncılık, 2021.
• Germeç M E, Kat Mülkiyeti Hukuku, 9. Bası, Seçkin Yayınevi, 2020.
• Hatemi H/Gökyayla K E, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 5. Bası, Filiz Kitabevi, 2021.
• Havutçu A, “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Konu Bakımından Uygulama Alanı: Özellikle, Tüketici İşlemleri Bakımından Kanun’un Kapsamı”, Terazi Hukuk Dergisi, 9(Özel Sayı), 2014, s. 8-19.
• İnal E, Reklam Hukuku ve Aldatıcı Reklamlar, Beta Yayınevi, İstanbul, 2000.
• Karan Y, “Yönetim Sözleşmesi”, Prof. Dr. Ali Güzel’e Armağan, Cilt 2, Beta Yayınevi, 2010, s. 1389-1428.
• Keser Y, Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Paylı Mülkiyette Yönetim, Bilge Yayınevi, 2006.
• Kocayusufpaşaoğlu N/Hatemi H/Serozan R/Arpacı A, Borçlar Hukuku Genel Bölüm Birinci Cilt, 7. Bası, Filiz Kitabevi, 2017.
• Kuntalp E, Karışık Muhtevalı Akit, 2.Bası, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü Yayınları, 2013.
• Kutlu Doğar N, Toplu Yapılarda Yönetim Planı, Aristo Yayınevi, 2022.
• Oğuzman M K/Öz M T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt -1, 16. Bası, Vedat Kitapçılık, 2018.
• Okay S N, “Türk İş Hukuku Açısından Konut Kapıcıları ve Kapıcılık Hizmetleri”, Sosyal Siyaset Konferansları Dergisi, (30), 1979, s. 40-56.
• Öktem Çevik S, Toplu Yapılarda Yönetim, On İki Levha Yayıncılık, 2010.
• Öz M T, Yönetim Sözleşmesi, Kazancı Hukuk Yayınları, 1997.
• Özenli A E, “Tesis Yönetimi ve Ortak Alan Giderlerinin Paylaşımı”, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2022.
• Özkan B, “Toplu Yapı Yönetim Organları ve Yöneticilik Görevinin Profesyonel Olarak Üstlenilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2022.
• Özmen E S, TRKTYD Tesis Yönetim Çalıştayı, <https://www.youtube.com/watch?v= sT7ufAI5UtA&t=10331s>, Erişim Tarihi 18 Ocak 2024.
• Özmen E S/Kır H, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi, Saba Özmen Avukatlık Ortaklığı Yayınları, 2010. Özmen E S/Vardar Hamamcıoğlu G, Kat İrtifakı, 3. Bası, On İki Levha Yayıncılık, 2017.
• Parlak Ş/Börü L, “Alt Vekâlet”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 24(96), 2011, <http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2011-96-1135> Erişim Tarihi 31 Ocak 2024, s. 17-48.
• Ruhi A C/ Ruhi C, İnşaat Hukuku Alanında 555 Adet Örnek Sözleşme ve Teknik Şartname, 2. Bası, Seçkin Yayınevi, 2021.
• Seçer Ö, “Vekâlet Sözleşmesinin Vekâlete Özgü Sebeplerle Sona Ermesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 6(4), 2015, <https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/208385> Erişim Tarihi 14 Ocak 2024, s. 877-944.
• Sirmen L, Eşya Hukuku, 9. Baskı, Yetkin Yayınları, 2021.
• Sonuvar M A, “Yöneticilik Sözleşmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2001.
• Şengül M, Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapıların Yönetimi, On iki Levha Yayıncılık, 2011.
• Tekben T, Vekalet İlişkilerinde Vekalet Verenin Talimatı ve Hukuki Sonuçları, On İki Levha Yayıncılık, 2021.
• Türkmen A/Keçecioğlu B, “Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Profesyonel Yöneticilik Sözleşmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, 19(Özel Sayı), 2017, <https://hukuk.deu.edu.tr/wp-content/uploads/2017/11/23-Ahmet-Turkmen-Burak-Kececıoglu.Pdf>, Erişim Tarihi 16 Ocak 2024, s. 859-911.
• Vuraloğlu M O, “Toplu Yapılarda Yönetici/Yönetim Kurulu”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(2-12), 2016, s. 821-847.
• Yavuz C/Acar F/Özen B, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 15. Bası, Beta Basım, 2018.
• Yücer Aktürk İ, İsimsiz Sözleşme Genel Teorisi ve Uzaktan Eğitim Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, 2016.