Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibi Lehine Kurulan İpoteğin (İnşaat Teminat İpoteğinin) Hukuki Niteliği

Yıl 2025, Cilt: 29 Sayı: 1, 3 - 43, 31.01.2025

Nihan Koyuncu Aktaş

https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1517578

Öz

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin birçok görünümü mevcuttur. Arsa paylarının henüz başlangıçta yükleniciye devredilmesini öngören sözleşmelerde arsa sahibi yönünden bir teminat ihtiyacı belirir. Bu teminat ihtiyacını karşılamak amacı ile arsa sahibi lehine ipotek kurulması söz konusu olabilir. Çalışmamızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi lehine kurulan ve uygulamada inşaat teminat ipoteği olarak adlandırılan bu ipoteğin hukuki niteliği irdelenmektedir. Bu amaçla öncelikle asıl borç ilişkisi olan ve alacağı doğuran arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ele alınmaktadır. İpoteğin hukuki niteliği belirlenirken arsa sahibinin bu sözleşmeden doğan ve teminat altına almayı amaçladığı alacağından yola çıkılmaktadır. Bu kapsamda yüklenicinin inşaat yapma şeklinde tezahür eden yapma borcuna karşılık belirsiz bir alacağı teminat altına alması nedeni ile üst sınır ipoteği kurulmaktadır. Ancak alacağın miktarının belirli olduğu hallerde anapara ipoteğinin kurulmasının önünde engel yoktur. İpoteğin hukuki niteliğine bağlı olarak değişen sonuçlar ayrıca ele alınmaktadır.

Anahtar Kelimeler

İpotek, üst sınır ipoteği, anapara ipoteği, ipotek sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

THE LEGAL CHARACTER AND IMPLICATIONS OF THE HYPOTHEC ESTABLISHED IN FAVOR OF THE LANDOWNER ON CONSTRUCTION CONTRACTS IN RETURN FOR LAND SHARE (REFERRED TO AS CONSTRUCTION SECURITY HYPOTHEC)

Öz

There are various perspectives on construction contracts in return for land share. In contracts that stipulate the transfer of land shares to the contractor at the outset, a need for security arises on behalf of the landowner. To meet this need for security, a hypothec may be established in favor of the landowner. In our study, the legal nature of this hypothec, known in practice as the construction security hypothec, which is established in favor of the landowner within the framework of construction contracts in return for land shares, is examined. For this purpose, firstly, the primary legal relationship, which is the construction contracts in return for land shares that give rise to the receivable, is addressed. When determining the legal nature of the hypothec, the focus is on the receivable arising from this contract that the landowner aims to secure. In this context, since the contractor's obligation to construct as an obligation to perform, an upper limit hypothec is established while an uncertain receivable is involved. However, there is no obstacle to establish a capital hypothec when the amount of the receivable is certain. Thus the varying consequences depending on the legal nature of the hypothec are also examined.

Anahtar Kelimeler

hypothec, upper limit hypothec, capital hypothec, contract of hypothec, construction contracts in return for land share

Kaynakça

• Acar F, Rehin Hukuku Dersleri, Vedat Kitapçılık, 2017.
• Akçaal M, Eşya Hukuku, Güncellenmiş ve Gözden Geçirilmiş 2. Baskı, Yetkin, 2022.
• Akipek J G/Akıntürk T, Eşya Hukuku, Beta, 2009.
• Akipek Öcal Ş, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin TKHK Çerçevesinde Değerlendirilmesi”, 9. Tüketici Hukuku Kongresi Tebliğ Metni, Aristo, 2021, s. 1-37.
• Akipek Öcal Ş, “İnşaatçı (Yapı) İpoteği”, Emrehan İnal ve Başak Baysal (Ed), İnşaat Hukuku ve Uygulaması, On iki Levha, 2017, s. 31-44.
• Altınkaya M, “İpoteğin Paraya Çevrilmesi” İpotekle İlgili Makaleler, (Yayına Hazırlayanlar Saibe Oktay-Özdemir, Batuhan Akkuş), Filiz, 2021, s.375-418.
• Altop A, “4489 Sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Çerçevesinde İpoteğin Alacak Bakımından Kapsamı ve Anapara İpoteği-Limit (Üst Sınır) İpoteği Ayrımının Uygulamaya Yansıyan Sonuçları”, MHB, 19, 1-2, 1999, s. 11-41 için: Altop A, 4489 Sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Çerçevesinde İpoteğin Alacak Bakımından Kapsamı ve Anapara İpoteği-Limit (Üst Sınır) İpoteği Ayrımının Uygulamaya Yansıyan Sonuçları, Aristo Yayınevi, 2020.
• Antalya G, Marmara Hukuk Yorumu Eşya Hukuku Cilt IV/1, (Yazarlar Gökhan Antalya, Murat Topuz), Genişletilmiş 4. Baskı, Seçkin, 2021.
• Atar E A, Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkında Güvencenin, Güvenceyi Oluşturan Değerler Bakımından Kapsamı ve Taşınmazdaki Değer Düşmesine Karşı Alacaklının Korunması, On iki Levha, 2021. (Kapsam)
• Atar E A, “Üst Sınır İpoteği ile Karşılaştırmalı Olarak Anapara İpoteğinin Sağladığı Güvencenin Alacak Bakımından Kapsamı”, SÜHFD, 30(3), 2022, s. 943-966. (Güvence)
• Ayan S, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Seçkin, 2008.
• Aydın G S, “Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesinin Yükleniciden Arsa Payı Satın Alan Üçüncü Kişilere Etkisi ve Bu Etkinin Yargı Kararları Çerçevesinde Değerlendirilmesi”, TBB Dergisi, 141, 2019, s. 417-453.
• Betschart F M, Der Grundpfandvertrag und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken, LBR - Luzerner Beiträge zur Rechtswissenschaft, 2011.
• Budak A C, İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip, On iki Levha, 2009.
• Burcuoğlu H, Hukukçu Gözüyle Banka Uygulamasında İpotekle İlgili Önemli Sorunlar, Pamukbank Eğitim Yayınları, 1991.
• Çabri S, “Yapı Alacaklısı İpoteğinin Önceliği (TMK m. 897/I)” DEÜHFD, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, 19, Özel Sayı, 2017, s. 377-413.
• Çetiner B, Taşınmaz Teminatı, Filiz Kitabevi, 2015.
• Çetinkaya V, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü Halinde İş Sahibinin Seçimlik Hakları, Kültür Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayımlanmamış Doktora Tezi, 2022.
• Dayınlarlı K, İstisna Akdinde Müteahhidin ve İş Sahibinin Temerrüdü, Dayınlarlı Yayıncılık, 2008.
• Duerr D, Zürcher Kommentar, Das Grundpfand, Systematischer Teil und Art. 793-804 ZGB, Erste Lieferung, Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Grundpfand, 2. Aufl., Zürich - Basel – Genf, 2009.
• Durak Y, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi”, İnÜHFD, Özel Sayı, 1, 2015, s. 207-252.
• Eren F, “I. Borçlar Kanunu Açısından İnşaat Sözleşmeleri; II. İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Borçları ve Bu Borçların Yerine Getirilmemesinin Sonuçları; III. İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi”, İnşaat Sözleşmeleri, Yönetici-İşletmeci Mühendis ve Hukukçular İçin Ortak Seminer, 18-29 Mart 1996, 2. Tıpkı Bası, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 2001, s. 45-103.
• Erman H, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Der Yayınları, 2010. (Arsa Payı)
• Erman H, “Karar İncelemesi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, Yargıtay Kararları Dergisi, 10, 1982, s. 505-517. (Karar İncelemesi)
• Ertaş Ş, Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 8. Baskı, 2008.
• Esener T/ Güven K, Eşya Hukuku, Genişletilmiş ve 6570 sayılı Kanun Eklenmiş 8. Baskı, 2019.
• Fasel U, in: Arnet Ruth/Breitschmid Peter/Jungo Alexandra (Hrsg.), Sachenrecht Art. 641-977 ZGB – Art. 1-61 SchlT ZGB, 4. Aufl., Zürich - Basel – Genf, 2023.
• Gökyayla K E, “Eser Sözleşmesinde Müteahhidin Özen ve Sadakat Borcu”, GSÜHFD, Prof. Dr. Kemal Oğuzman’a Armağan, 2002(1), s. 785-805.
• Gönen D, “Anapara ve Üst Sınır İpoteği Kavramları”, Legal Hukuk Dergisi, 2(16), 2004 s. 996-1016.
• Gülekli Y, İpoteğin Taşınmaz ve Alacak Bakımından Kapsamı, Kazancı Hukuk Yayınları, 1992.
• Gümüş A, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri, Yetkin, 2021.
• Gümüş M A, “TMK m. 883 Uyarınca İpotekle Teminat Altına Alınmış Alacak Hakkının Sona Ermesine Bağlı Olarak İpoteğe İlişkin Tescilin Terkini (İpoteğin Fekki)”, BÜHFD, 5(9), 2019, s.17-41. (İpotek)
• Helvacı İ, Türk Medeni Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, On iki Levha, 2008.
• Helvacı S, “Kat İrtifakı ile Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımının Karşılaştırılması” Prof. Dr. Hayri Domaniç’e Armağan, 1995, s. 287-293.
• İnal E, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında İnşaat Sözleşmelerinin Sözleşmeye Taraf Olmayan Üçüncü Kişilere Etkisi”, Emrehan İnal ve Başak Baysal (Ed), İnşaat Hukuku ve Uygulaması, 2017, s. 371-394. (Üçüncü Kişiler)
• İnal E, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Bazı Hukuki Çözümlerin Gözden Geçirilmesi İhtiyacı”, Medeni Kanun’un ve Borçlar Kanunu’nun 90. Yılı Uluslararası Sempozyumu, 1926’dan Günümüze Türk-İsviçre Medeni Hukuku, C. II, Yetkin, 2017, s. 1201-1210.
• İpekyüz F/ Aslan A, “Üçüncü Kişinin, Yüklenicinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacak Hakkına (Arsa Payı ya da Bağımsız Bölüm) Hak Kazanma Şartları”, DÜHFD, 28(49), 2023, s. 531-578.
• Kahraman Z, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararlarıyla Yaratılan “Avans Tapu” Kavramının Değerlendirilmesi”, YUHFD, 18(2), 2021, s. 781-797. (Değerlendirme)
• Kahraman Z, “Ayıbı Giderme Borcunun Hukuki Niteliği”, BÜHFD, 13(169-170), 2018, s. 121-143.
• Kapancı K B, “Götürü Tazminatın Anlaşılması ve Bunun Ceza Koşulundan Ayırt Edilmesi”, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, 2013, s. 655- 683.
• Kaplan İ, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Yetkin, 2013.
• Kartal B, “Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi ve Özellikle Biçimi (I)”, Yargıtay Dergisi, 9 (1-2), 1983, s. 96-113.
• Kırca Ç, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi”, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu-Bildiriler-Tartışmalar, 2007, s. 77-98.
• Kocaağa K, Ceza Koşulu (Sözleşme Cezası), Yetkin, 2018.
• Kuntalp E, Ana Para ve Üst Sınır (Maksimal) İpotek Ayrımı, Türkiye Bankalar Birliği Yayınları, 1989.
• Kurşat Z, İnşaat Sözleşmesi, 2. Baskı, Filiz, 2024. (İnşaat)
• Kurşat, Z, “İmkansızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerindeki Etkileri”, Ergun Özsunay’a Armağan, 2004, s. 751-777.
• Kurt L M, “Güncel Gelişmeler Işığında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yükleniciden Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, 38(3), 2022, s. 407-434.
• Kuru B, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Tamamen Yeniden Yazılmış ve Genişletilmiş İkinci Baskı, Adalet, 2013.
• Muşul T, İcra ve İflas Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, Adalet, 2017.
• Nomer H N/ Ergüne M S, Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş, Genişletilmiş, 8. Bası On iki Levha, 2020.
• Oğuzman M K/ Seliçi Ö/ Oktay Özdemir S, Eşya Hukuku, 23. Baskı, 2021.
• Oktay S, “İsimsiz Sözleşmelerin Geçerliliği, Yorumu ve Boşlukların Tamamlanması”, İÜHFM, 55, 1996, s. 263-297.
• Ozanoğlu H S, “İstisna ve Özellikle İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin (Yüklenicinin) Eseri Teslim Zamanında Gecikmesine Bağlanan İfaya Eklenen Cezai Şart (Gecikme Cezası) Kayıtları”, GÜHFD, 3(1-2), 1999, s. 60-118.
• Öğüz T, “İpotek Hakkı Uyarlama Talebine Konu Olabilir mi?” Baki İlkay Engin ve Tufan Öğüz (Ed). Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları, Cilt 1 Eşya Hukuku (20 Ekim 2016), On iki Levha, 2017.
• Öz T, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, Vedat Kitapçılık, 2016.
• Özcan D, Türk Hukuku’nda Üst Sınır İpoteği, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2000.
• Özmen E S, “2014/12321 Başvuru Numaralı Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusuna İlişkin Anayasa Mahkemesi’nin Fahiş Hatalı Kararının Eleştirisi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönme Hakkında Ayni Etkili Dönme Görüşüne ve Özellikle Yargıtay 15. HD. nin Yerleşik Kararlarındaki “Avans Tapu” Nitelemesine İlişkin Eleştiriler)”, TBB Dergisi, 135, 2018, s. 491-516.
• Özmen E S/ Akçura Karaman T, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusunda Uygulama Hataları”, İBD, 87(1), 2013, s. 47-74.
• Özmen E S/ Turgut B N, “6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri ile Bir Türlü Çözülemeyen Hususlara İlişkin Düşünceler” (sabaozmen.av.tr). Erişim Tarihi 12 Haziran 2024, s. 1-6.
• Özmen E S/ Yüce M B, “İnşaat Projeleri Çerçevesinde Taşınmazda (Arazide) Mevcut İpoteklerin Kat İrtifakına/ Kat Mülkiyetine Geçiş Sonrası Hüküm ve Sonuçlarının Tüketici Hukuku Açısından Değerlendirilmesi”, GÜHFD, 2022(1), s. 849-876.
• Sarı S, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, İUHFM, 64(2), 2006, s. 273-300.
• Schmid-Tschirren C, in: Kren Kostkiewicz Jolanta/Wolf Stephan/Amstutz Marc/Fankhauser Roland (Hrsg.), ZGB Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 4. Aufl., 2021.
• Seçer Ö, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yetkin, 2023.
• Seliçi Ö, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, Fakülteler Matbaası, 1978.
• Serozan R, Sözleşmeden Dönme, 2. Bası, Vedat Kitapçılık, 2010. (Sözleşmeden Dönme)
• Serozan R, “Taşınmaz Rehni”, İÜHFM, 64(2), 2006, s. 301-324. (Taşınmaz Rehni)
• Sirmen A L, Eşya Hukuku, 10. Baskı, Yetkin, 2022.
• Sütçü N, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleriyle İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt -1, Güncellenmiş ve Genişletilmiş 5. Baskı, Seçkin, 2016. (Cilt 1)
• Sütçü N, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleriyle İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt -2, Güncellenmiş ve Genişletilmiş 5. Baskı, Seçkin, 2016. (Cilt 2)
• Tunç Yücel M, Banka Alacaklarının İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibi, On iki Levha, 2010.
• Tuor P/ Schnyder B/ Schmid J, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 12. Auflage, auf Grund der 11. Auflage (1995) und des Supplements (1999) neu bearbeitet und ergänzt, Schulthess Juristische Medien AG, 2002.
• Ünlütepe M, “İpoteğin Alacak Bakımından Kapsamı”, TBB Dergisi, 102, 2012, s. 173-218.
• Yavuz C, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Sorununa Dair Görüşler”, İMÜHFD, 4(2), 2017, s. 109-131.
• Yeşil M, Tapu İşlemleri Uygulama & Mevzuat, Genişletilmiş ve Güncellenmiş 10. Basım, 2016.
• Yıldırım A, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tüketici İşlemi Sayılıp Sayılmayacağı Sorunu”, AÜHFD, 71(3), 2022, s. 1165-1181.
• Yünlü S, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıp, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2014.