Producing GIS-based Land Value Maps by Using Nominal Valuation Method: Case Study in Avanos/Nevşehir

Yıl 2021, Cilt: 21 Sayı: 4, 846 - 863, 31.08.2021

Müberra Doldur , Reha Metin Alkan

https://doi.org/10.35414/akufemubid.888502

Cited By: 3

Öz

In this study, two different GIS-based nominal land value maps have been created in Avanos district of Nevşehir province. One of the land value maps (Model-1) was created using factor scoring and weights that accepted in the literature. On the other hand, for the 2nd land value map (Model-2), factor scoring was not performed based on the literature entirely; instead, it was partially changed by taking the local characteristics of the study area into consideration, and by using our expert experiences in the region. In addition, for Model-2, weighting was made via the Analytical Hierarchy Process (AHP), by taking the local characteristics of the study area into account. After the nominal land value maps were created, they were converted into parcels and indexed according to the unit values obtained from the current values and converted to TL. When the nominal values were compared with the current values on a street basis, it has been observed that Model-1 which was produced according to the literature has a compatibility rate (approximately) of 79%, and Model-2 which was produced by considering the local features has a compatibility rate of (approximately) 88%. Finally, the tax values collected from the relevant municipality and the current values were compared on a street basis and it was concluded that the tax values were found significantly different than the current values.

Anahtar Kelimeler

Real Estate Valuation, Nominal Valuation, Geographic Information Systems (GIS), Land Value Map, Analytical Hierarchy Process (AHP)

Nominal Değerleme Yöntemi ile CBS Destekli Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması: Avanos/Nevşehir Örneği

Öz

Bu çalışmada, Nevşehir ili Avanos ilçesinde, CBS tabanlı 2 farklı nominal taşınmaz değer modeli oluşturulmuştur. Oluşturulan taşınmaz değer modellerinden ilkinde (Model-1) literatürde genel kabul görmüş faktör puanlamaları ve ağırlıklar kullanılmıştır. Buna karşılık 2. taşınmaz değer modelinde (Model-2) ise, puanlama olarak literatüre tamamen bağlı kalınmamış, çalışma alanına has özellikler de göz önünde bulundurularak, tecrübelerimizden yararlanarak puanlama kısmen değiştirilmiştir. Ayrıca, Model-2’de ağırlıkların belirlenmesinde yine literatürden bazı farklılıklarla çalışma alanının yerel özellikleri de göz önünde bulundurularak Analitik Hiyerarşi Süreci ile bir ağırlıklandırma yapılmıştır. Nominal taşınmaz değer modelleri oluşturulduktan sonra, üretilen iki taşınmaz değer modelinin parsellere dönüşümü yapılmış ve rayiç değerlerden elde edilen birim değerlere göre endeksleme yapılıp TL’ye çevrilmiştir. Oluşturulan modeller, rayiç değerlerle sokak bazında karşılaştırıldığında, literatüre göre üretilmiş olan Model-1’in yaklaşık %79 uyumluluk oranında, yerel özelliklerin de hesaba katılarak üretilen Model-2’nin ise yaklaşık %88 uyumluluk oranına sahip olduğu görülmüştür. Son olarak, ilgili belediyeden alınan vergi değerleri ile rayiç değerler sokak bazında karşılaştırılmış ve vergi değerlerinin, rayiç değerlerden anlamlı miktarda farklı olduğu sonucuna varılmıştır.

Anahtar Kelimeler

Taşınmaz Değerleme, Nominal Değerleme, Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS), Taşınmaz Değer Haritası, Analitik Hiyerarşi Süreci (AHP)

Kaynakça

• Bozdağ, A. & Ertunç, E., 2020. CBS ve AHP Yöntemi Yardımıyla Niğde Kenti Örneğinde Taşınmaz Değerleme. Geomatik, 5(3), 228-240. https://doi.org/10.29128/geomatik.648900.
• Chen, C., 2006. Applying the Analytical Hierarchy Process (AHP) Approach to Convention Site Selection. Journal of Travel Research, 45(2), 167-174, https://doi.org/10.1177/0047287506291593.
• Derinpınar, M. A., 2014. Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi: Sarıyer-İstanbul Örneği. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Bilişim Enstitüsü, Bilişim Uygulamaları Anabilim Dalı, Coğrafi Bilgi Teknolojileri Programı, İstanbul, 113.
• Erbil, E. H., 2014. Taşınmaz Mal Değerleme Amaçlı Coğrafi Bilgi Sistemi Tasarımı. 5. Uzaktan Algılama-CBS Sempozyumu (UZAL-CBS 2014). 14-17 Ekim 2014, İstanbul.
• Erden, T., 2019. CBS Destekli Çok Ölçütlü Karar Analizi Yayınlanmamış Lisansüstü Ders Notları. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi, Geomatik Mühendisliği Bölümü.
• Harker, P.T. & Vargas, L.G., 1987. The Theory of Ratio Scale Estimation: Saaty’s Analytic Hierarchy Process. Management Science, 33(11), 1383-1403, https://doi.org/10.1287/mnsc.33.11.1383.
• Koramaz, T. K., 2014. Analitik Hiyerarşi Süreci. E. Alkay (Ed.) içinde, Şehir Planlamada Analiz ve Değerlendirme Teknikleri, İstanbul: Literatür Yayıncılık, 141-149.
• Kuruüzüm, A. & Atsan, N., 2001. Analitik Hiyerarşi Yöntemi Ve İşletmecilik Alanındaki Uygulamaları. Akdeniz İİBF Dergisi, 1(1), 83-105.
• Mete, M. O., 2019. Coğrafi Bilgi Sistemleri İle İstanbul İli Nominal Taşınmaz Değer Haritasının Oluşturulması. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Geomatik Mühendisliği Anabilim Dalı, İstanbul, 113.
• Nişancı, R., 2005. Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Nominal Değerleme Yöntemine Dayalı Piksel Tabanlı Kentsel Taşımaz Değer Haritalarının Üretilmesi. Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jeodezi ve Fotogrametri Anabilim Dalı, Trabzon, 229.
• Saaty, T.L., 1977. A Scaling Method for Priorities in Hierarchical Structures. Journal of Mathematical Psychology, 15(3), 234-281, https://doi.org/10.1016/0022-2496(77)90033-5.
• Saaty, T. L., 1980. The Analythical Hierarchy Process: Planning, Priority Setting, Resource Allocation. McGraw-Hill International Book Co., New York.
• Saaty, T. L., 1990. How to Make a Decision: The Analythic Hierarchy Process. European Journal of Operational Research, 48(1), 9-26, https://doi.org/10.1016/0377-2217(90)90057-I.
• Saaty, T. L., 1994. Fundamentals of Decision Making and Priority Theory with the Analythic Hierarchy Process. New York: McGraw Hill Publishers, 80-85.
• Strateji ve Bütçe Başkanlığı, 2019. On Birinci Kalkınma Planı (2019-2023).
• Ülger, B. C., Ülger, N. E. & Yıldız, Ş. N., 2019. Taşınmaz Mal Değerlemesi. İstanbul: Yem Yayın, 103-167, 201-203.
• Vaidya, O. S. & Kumar, S., 2006. Analytic Hierarchy Process: An Overview of Applications. European Journal of Operational Research, 169(1), 1-29, https://doi.org/10.1016/j.ejor.2004.04.028.
• Wyatt, P.J., 1995. Using a Geographical Information System for Property Valuation. Journal of Property Valuation and Investment, 14(1), 67-79.
• Yomralıoğlu, T., 1997.a. Eşdeğer İlkesine Dayalı Arsa ve Arazi Düzenlemesi Modeli. T. Yomralıoğlu içinde, Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, Trabzon: JEFOD Yayın, 139-152.
• Yomralıoğlu, T., 1997.b. Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı. T. Yomralıoğlu içinde, Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, Trabzon: JEFOD Yayın, 153-169.
• Yomralıoğlu, T., 2019. Taşınmaz Mal Değerleme Ders Notları. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi.
• Yomralıoğlu, T. & Nişancı, R., 2004. Nominal Asset Land Valuation Technique by GIS. FIG Working Week 2004, May 22-27, Athens, Greece.
• Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M. & Candaş, E., 2011. Dünyada ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi. Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı, 26-27 Mayıs 2011, Okan Üniversitesi, İstanbul.
• Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M. & Candaş, E., 2012. Dünya’da ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi. II. Arazi Yönetimi Çalıştayı, İTÜ, İstanbul.
• Kyn. 1. Taşınmaz Değerleme Sistemi ve Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı Kuruldu. https://www.morogluarseven.com/tr/news-and-publications/tasinmaz-degerleme-sistemi-ve-tasinmaz-degerleme-dairesi-baskanligi-kuruldu (27.02.2021).
• Kyn. 2. Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı'nın Kurulması Neler Getirecek? LinkedIn: https://www.linkedin.com/pulse/ta%C5%9F%C4%B1nmaz-de%C4%9Ferleme-dairesi-ba%C5%9Fkanl%C4%B1%C4%9F%C4%B1n%C4%B1n-kurulmas%C4%B1-berk?trk=public_profile_article_view (27.02.2021).
• Kyn. 3. 2019 Yılında 389 Milyar Liralık Gayrimenkul Satıldı. https://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/2019-yilinda-389-milyar-liralik-gayrimenkul-satildi-41443899 (27.02.2021).
• Kyn. 4. Geçen Yıl 2.7 Milyon Adet Gayrimenkul Satıldı, 18.2 Milyar Liralık Tapu Harcı Elde Edildi. https://www.aa.com.tr/tr/ekonomi/gecen-yil-2-7-milyon-adet-gayrimenkul-satildi-18-2-milyar-liralik-tapu-harci-elde-edildi/2113565 (27.02.2021).
• Kyn. 5. Tapu Harcı Geliri 11 Milyar Lirayı Aştı. https://www.aa.com.tr/tr/ekonomi/tapu-harci-geliri-11-milyar-lirayi-asti/1464439 (27.02.2021).
• Kyn. 6. 2018’de 341 Milyar Liralık Gayrimenkul Satıldı. https://www.aa.com.tr/tr/ekonomi/2018de-341-milyar-liralik-gayrimenkul-satildi/1474007 (27.02.2021).