APARTMAN VE KONUT SİTELERİ YÖNETİMİ: YAPISAL SORUNLAR, YÖNETSEL İŞLEVLER VE ETİK İHLALLER ÜZERİNE BİR İNCELEME

Öz

Bu makale, apartman ve konut sitelerinde uygulanan yönetim sistemlerini; genel kurul süreçleri, yönetim kurulu seçimleri, yönetsel görevler ve karşılaşılan etik dışı uygulamalar bağlamında incelemektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Türkiye Cumhuriyeti. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) çerçevesinde şekillenen bu yönetim biçimi, toplu yaşamın sürdürülebilirliği açısından kritik öneme sahiptir. Ancak uygulamada karşılaşılan sorunlar, demokratik temsilin zayıflaması, şeffaflık eksikliği ve çıkar çatışmaları gibi ciddi yönetimsel problemleri beraberinde getirmektedir. Bu makale için yapılan araştırmada örnek olay uygulaması tamamen gönüllü katılımcılar ile yapılmış ve verilerin analizi, bulguların değerlendirilmesi ve bilimsel amaçlı paylaşılması için kendilerinden onay alınmıştır.

Anahtar Kelimeler

• apartman ve çoklu konut yönetimi
• seçimler
• etik dışı uygulamalar

APARTMENT AND RESIDENTIAL COMPLEX MANAGEMENT: A STUDY ON STRUCTURAL PROBLEMS, ADMINISTRATIVE FUNCTIONS AND ETHICAL VIOLATIONS

Öz

This article examines the governance systems implemented in apartment complexes and residential housing sites, with a particular focus on general assembly procedures, board elections, administrative responsibilities, and prevalent unethical practices. Structured within the framework of the Turkish Condominium Law (Law No. 634 on Condominium Ownership), these governance models hold critical importance for the sustainability of collective living arrangements. However, practical challenges frequently arise, including weakened democratic representation, lack of transparency, and conflicts of interest—each contributing to significant administrative deficiencies within residential site management. The case study application was carried out entirely by volunteer participants and their approval was obtained for the analysis of the data, the evaluation of the findings and their sharing for scientific purposes. In the research conducted for this article, the case study application was made entirely by volunteer participants, and their approval was obtained for the analysis of the data, the evaluation of the findings and their sharing for scientific purposes.

Anahtar Kelimeler

• apartment complexes and residential housing sites management
• elections;
• representation issues
• unethical practices

Kaynakça

1. Akay, F., (2025). “Site, Toplu Konut, Apartman Ve Tesislerin Yönetimindeki Sorunlar ve Çözüm Yolları”. İstanbul Rumeli Üniversitesi İktisadi, İdari ve Sosyal Bilimler Fakültesi Sosyal Bilimler Dergisi. Cilt: 1, Sayı: 1. ss. 54-74 . [PDF makale]. [Çevrimiçi:11.08.2025] (https://rumeli.edu.tr/uploads/duyuru/SosyalBilimlerDergisi/Makaleler/1sayi/sbdtesislerinyonetimindekisorunlar).
2. Altınkaya & Sancaklı Hukuk Bürosu, Apartman ve Site Yönetimleri İçin Hukuki Danışmanlık. [Erişim Tarihi:11.08.2025] (https://www.altinkayasancakli.com/apartman-ve-site-yonetimleri-icin-hukuki-danismanlik/)
3. Apsiyon, (2022, August 12). Apartman ve site yönetimi işine başlarken. [Erişim Tarihi: 11.08.2025] https://www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetimi-isine-baslarken
4. Baysal, M., Teke, E., (2025). “KVKK ve İSG Özel Bölümleriyle Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı. 3. Baskı. Ankara. Seçkin Yayıncılık. ISBN: 9789750299674. [Erişim Tarihi: 11.08.2025] (https://www.seckin.com.tr/kitap/kvkk-ve-isg-ozel-bolumleriyle-apartman-ve-site-yonetimi-el-kitabi-mustafa-baysal-ethem-teke-s-p-677582319).
5. Burakhan Çalışkan Hukuk Bürosu. (2025). Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları. [Erişim Tarihi: 05.08.2025] https://www.burakhancaliskan.av.tr/apartman-ve-site-yonetimi-uyusmazliklari-2025/
6. Daimi Yönetim. “Apartman ve Site Yönetiminde Karşılaşılan En Büyük Sorunlar” [Erişim Tarihi: 11.08.2025]https://daimiyonetim.com/apartman-ve-site-yonetimindeki-sorunlar/
7. Global Enstitü. “Site ve Apartman Yönetimi Ücretsiz Eğitim 2024 | 5 Dilde Sertifika [Erişim Tarihi:11.08.2025] (https://globalenstitu.com/egitim/site-ve-apartman-yonetimi-sertifikasi/)
8. KONSİYON. (2023). “Site ve Apartmanlarda Yaşanan En Önemli Sorunlar” [Erişim Tarihi:11.08.2025] (https://konsiyon.com/site-ve-apartmanlarda-yasanan-en-onemli-sorunlar--b-2227)

9. Mıhcı Hukuk Bürosu. “Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi ve Yöneticinin Sorumlulukları”. [Çevrimiçi:11.08.2025] (https://mihci.av.tr/apartman-ve-sitelerde-yonetici-secimi-ve-yoneticinin-sorumluluklari/).
10. Rumeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. (2023). Site, toplu konut, apartman ve tesislerin yönetimindeki sorunlar. [Erişim Tarihi:11.08.2025] https://rumeli.edu.tr/uploads/duyuru/SosyalBilimlerDergisi/Makaleler/1sayi/sbdtesislerinyonetimindekisorunlar.pdf
11. Saha Yönetim. (2025, March 30). Apartman ve site yöneticileri için bilinmesi gereken 20 temel kanun. [Erişim Tarihi:11.08.2025] https://www.sahayonetim.com/apartman-ve-site-yoneticileri-icin-bilinmesi-gereken-20-temel-kanun/
12. Türkiye Cumhuriyeti. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Kabul tarihi 23.06.1965. Yayınlandığı Resmi Gazete tarih: 02.07.1965, sayı: 12038. [Erişim Tarihi:11.08.2025] chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf