Real estate appraisal and calculating total value in lodging companies : A hypothetical application

Abstract

Calculating total value of lodging companies is a process that requires many different kinds of data. Therefore, economic, technical, and financial studies have to be performed in valuation process. The aim of this study is to emphasize valuation in lodging companies; and explain computation of total value and valuation process as a real estate appraisal tool in lodging companies. In this context, depending on real estate appraisal, this study examines appraisal methods for lodging companies and applies them by using hypothetical variables in a lodging company. All of the appraisal methods should be used and average of the different figures should be calculated in order to obtain the real total value. Since each real estate appraisal method applied in the valuation of lodging companies has different purposes, different values have been calculated and average of these values has been computed for determining the value of hypothetical lodging company.

Keywords

• lodging facilities,tourism enterprises,total value,touristic facilities,real estate appraisal,hospitality companies,sales comparison approach,income capitalization approach,valuation,firm value,tourism sector,cost approach

Konaklama işletmelerinde gayrimankul değerleme ve bütünsel değerin hesaplanması : Hipotetik bir uygulama

Öz

Konaklama işletmelerinde bütünsel değerin hesaplanması, çok çeşitli verinin kullanılmasını gerekli kılan bir süreçtir. Bu nedenle değerleme sürecinde ekonomik, teknik ve finansal etüdlerin etkin bir şekilde yapılması gerekmektedir. Bu makalenin amacı konaklama işletmelerinde değerlemenin önemini vurgulamak ve gayrimenkul temelinde konaklama işletmelerinde bütünsel değerin nasıl hesaplanabileceğini ve değerleme sürecini ortaya koymaktır. Bu bağlamda çalışmada, gayrimenkul değerleme temelinde konaklama işletmelerine yönelik olarak değerleme yöntemleri açıklanmakta ve bu yöntemler hipotetik veriler kullanılarak örnek bir konaklama işletmesi üzerinde uygulanmaktadır. Gerçekçi bütünsel değerin hesaplanması için bütün yöntemlerin kullanılması ve bulunan farklı değerlerin ortalamasının alınması gerekmektedir. Hipotetik uygulamada uygulanan yöntemlerin her biri konaklama işletmelerine farklı amaçlarla değerlediği için örnek konaklama işletmesine ait farklı değerler hesaplanmış ve bu değerlerin ortalaması hesaplanarak konaklama işletmesinin değeri tespit edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

• konaklama tesisleri,turizm işletmeleri,bütünsel değer,turistik tesisler,gayrimenkul değerleme,konaklama işletmeleri,satış karşılaştırma yaklaşımı,gelir indirgeme yaklaşımı,değerleme,firma değeri,turizm sektörü,maliyet yaklaşımı

Kaynakça

1. Açlar, A. ve Çağdaş, V. (2002). Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi.Ankara: TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayınları
2. Açlar, A., Demir, H. ve Çağdaş, V. (2003). Taşınmaz Değerleme Uzmanlığı ve Jeodezi-Fotogrametri Mühendisliği, Jeodezi,Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 88: 15-20
3. Alp, A. (2000). Gayrimenkul Değerlemesine Genel Bakış: Oturma Amaçlı Konutların Değerlemesi, Active Dergisi, (Haziran-Temmuz): 1-11
4. Andrew, W. P. ve Schmidgall, R. (1993). Financial Management For The Hospitality Industry. USA: AH&MA
5. Bredice, A. (2003). Understanding The Real Estate Appraisal Process, http://www.ils.com /ANAppraisalProcess.htm Erişim Tarihi:12.05.2008
6. Brueggeman, W. B. ve Fisher J. (2001). Real Estate Finance and Investments
7. New York: McGraw-Hill Irwin
8. Chen, M. (2003). Risk and Return: CAPM and CCAPM, Quarterly Review of Economics and Finance, 43: 369-393

9. Copeland, T., Koller, T. ve Murrin J. (1996). Valuation Measuring and Managing the Value of Companies. New York: John Wiley&Sons Inc
10. Corgel, J. B. ve deRoos, J. A. (1993). The ADR Rule-Of-Thumb As Predictor Of Lodging Property Values, International Journal of Hospitality Management, 12(4):353-365
11. Damodaran, A. (2000). Investment Valuation. New York: John Wiley&Sons Inc
12. Demir, F., Karabıyık, A., Ermişoğlu, E. ve Küçük, A. (2008)
13. ABD Mortgage Krizi. BDDK Strateji Geliştirme Başkanlığı Çalışma Tebliği Sayı 3. Ankara. http://www.bddk.org.tr/turkce/Raporlar/Calisma_Raporlari/5176ABDMORTGAGE0- 5082008x.pdf. Erişim Tarihi: 09.11.2008
14. Deroos, J. ve Rushmore, S. (2003). Hotel Valuation Techniques”, http://www. hvsinternational.com/Content/1117.pdf. Erişim Tarihi:07.04.2007
15. Deroos, J. ve Rushmore S. (1995). Investment Values Of Lodging Property Part I, http://www. hvsinternational.com. Erişim Tarihi:07.04.2007
16. Deroos, J. ve Rushmore S. (1996). Investment Values Of Lodging Property Part II, http://www. hvsinternational.com. Erişim Tarihi: 07.04.2007
17. Economic, Feasibility and Valuation Flow Chart. http://www. hotelconsulting
18. net/val_ process.htm. Erişim Tarihi: 10.08.2008
19. Ehrbar, A. (1999). Using EVA to Measure and Asses Strategy, Strategy&Leadership, May/June, 27:20-24
20. Ercan, K., M. ve Ban Ü. (2005). Değere Dayalı İşletme Finansı, Finansal Yönetim. Ankara: Gazi Kitabevi
21. Ercan, K., M., Öztürk B. ve Demirgüneş, K. (2003). Değere Dayalı Yönetim Ve Entelektüel Sermaye. Ankara: Gazi Kitabevi
22. Ganchev, O. (2000). Applying Value Drivers to Hotel Valuation, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly,41(5):78-89
23. Gilbertson, B. ve Preston D. (2005). A Vision for Valuation Practice Briefing, Journal of Property Investment & Finance,23(2): 123-140
24. Güngör, E. (2006). Gayrimenkul Değerlemesinde Yeni Hedefler- Uluslar Arası Değerleme Standartları, Active Dergisi,47: 42-49
25. Güngör, E. (1999). Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye’de Sermaye Piyasalarında Gayrimenkul Ekspertiz Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler Yapılmasına İlişkin Öneriler (Basılmamış Yeterlilik Etüdü). Ankara: T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesi
26. Gürbüz, O. ve Ergincan, Y. (2004). Şirket Değerlemesi / Klasik ve Modern Yaklaşımlar. İstanbul: Literatür Yayıncılık
27. Hanrahan, D. C. (1995). Valuation: Regulation Versus Reality
28. İçinde L.E. Raleigh ve R.J. Roginnsky (Editörler), Hotel Investments Issues and Perspectives (191-201). USA: A.H.M.A.Educational Institute
29. Harris, P. J. ve Brander B. (1998). Research and Development In Hospitality Accounting and Financial Management, International Journal of Hospitality Management, 17(2): 161-181
30. Hartman, J. (2000). Technical Note on the Equivalence of Net Present Value and Market Value Added as Measures of A Project’s Economic Worth, The Engineering Economist,45(2): 156-161
31. Haspeslagh, P., Noda, T. ve Boulos, F. (2001). Managing For Value: It’s not Just About the Numbers, Harvard Business Review, July-August: 60-69
32. Jones, G. ve Van Dyke, D. (1998). The Business of Business Valuation
33. New York: McGraw-Hill
34. Karan, M. (2001). Yatırım Analizi ve Portföy Yönetimi. Ankara:Gazi Kitabevi
35. Kramer, J. ve Pushner G. (1997). An Empirical Analysis of Economic Value Added as A Proxy for Market Value Added,Financial Practice and Education. Spring/Summer, (7):41-49
36. Lesser, D.(1992). Property Tax Valuation of Lodging Properties, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly,33(1): 73-81
37. Met, Ö. ve Gül, K. (2006). Konaklama Sektöründe Tesis Yatırımlarında Değerleme Yaklaşımlarına Yönelik Bir Araştırma,Marmara Üniversitesi Muhasebe-Finansman Araştırma ve Uygulama Dergisi Analiz, 6(15): 83-95
38. Met, Ö. (2007). Konaklama İşletmelerinin Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi ve Değerleme Yaklaşımları, Ticaret ve Turizm Eğitim Fakültesi Dergisi, (1): 42-58
39. Nilsson, M., Haris, P. ve Kett, R. (2001). Towards A Valuation Framework for Hotels As Business Entities, International Journal of Contemporary Hospitality Management, 13(1): 6-12
40. O’Neill W. J. (2003). ADR Rule of Thumb: Validity and Suggestions for Its Application, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly, 44(7): 7-16
41. O’Neill, J. W. (2004). An Automated Valuation Model for Hotels, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly,45(3): 260-268
42. Önal, Y.B., Karadeniz, E. ve Kandır, S.Y. (2005). Devam Eden Değerin Hesaplanması: İMKB’ye Kote Bir Turizm İşletmesi Üzerinde Uygulama, Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 14(2): 369-390
43. Önal, Y.B. ve Karadeniz, E. (2004). Firma Değerinin Ekonomik Katma Değer (EVA) Yöntemiyle Tespit Edilmesi: İMKB’ye Kote Bir Turizm İşletmesi Üzerine Uygulama, Anatolia Turizm Araştırmaları Dergisi, 15(2): 139-158
44. Önal, B. Y. ve Topaloğlu, M. (2007). İpotekli Konut Finansmanı Hukuku Mortgage (Tutsat). Adana: Karahan Kitabevi Yayınları
45. Rushmore, S. (2001). Making Alan Greenspan Your Partner, Hotels, 34(02), http://www.hotelsmag.com/archives/2000/ 02/rushmore-greenspan-federal-reserve.asp. Erişim Tarihi:12.03.2007
46. Rushmore, S. (2000). Europe, Asia Values Show Slow To Moderate Growth, Hotels, Augusts, http://www.hotelsmag.com/ archives/2000/08/rushmore-asia-europe-hotel-values.asp. Erişim Tarihi: 12.03.2007
47. Rushmore, S. (1975). How Much Is Your Place Worth? A Case Study In Hotel-Motel Valuation, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly, (21): 38-48
48. Rushmore, S. ve George G. (2001). Hotel Value Trends, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly, 38(29): 18-29
49. Rushmore, S. (1992). Seven Current Hotel Valuation Techniques, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly, (33):49-56
50. Schulz, R. (2003). Valuation of Properties and Economic Models of Real Estate Markets. (Basılmamış Doktora Tezi). http: //edoc.hu-berlin.de/dissertationen/schulz-rainer-2003-02-05/ PDF/Schulz.Pdf. Erişim Tarihi: 15.01.2007
51. Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında (Seri VIII 45 nolu) Tebliğ. www.spk.gov.tr/teblig/files/ SeriVIII_No48.pdf. Erişim Tarihi: 15.01.2007
52. Sikich, F. (1993). Business Valuations: from the Accountant’s Perspective, The Bottomline, 8(2): 14-18
53. Stefanelli, M. J. (1982), Buying or Selling A Restaurant: How to Set the Price, Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly, 23(3): 80-92
54. Taşınmaz Değerleme Yüksek Kurulu Kurulması Hakkında Yasa Tasarısı, http://www. hkmo. org .tr. Erişim Tarihi: 12.03.2007
55. Tavmergen, İ. P. (2000). Turizm İşletmelerinde Değerleme Faaliyetleri, http://www. foreigntrade.gov.tr /ead /DTDERGI/ Ocak2000/turzm.htm. Erişim Tarihi: 02.03.2007
56. Walsh, B. C. ve Staley, H. B. (1993). Considerations In The Valuation Of Hotels, The Appraisal Journal, 61(3): 348-356
57. Yazıcı, K. (1997). Özelleştirmede Değerleme Yöntemleri ve Değerleme Kriterleri (Basılmamış Uzmanlık Tezi). Ankara:Yıllık Programlar ve Konjonktür Değerlendirme Gen.Md. Finansman Dairesi Bşk. Devlet Planlama Teşkilatı Yayın No:2478