Review of the Legal Upper Limit on Housing Rental Fee Increase Within the Scope of Constitutional Rights and Principles

Öz

Konut Kira Bedeli Artışında Belirlenen Yasal Üst Sınırın Anayasal Hak ve İlkeler Bakımından Değerlendirilmesi

Öz

08.06.2022 tarih 7409 sayılı Kanun ve 14.07.2023 tarih 7456 sayılı Kanun, yenilenen kira sözleşmelerinin kira bedeli artışlarında uygulanmak üzere yüzde 25 oranında yasal üst sınır belirlemiştir. Anılan yasalar, sözleşme özgürlüğü, konut hakkı, mülkiyet hakkı, hukuk devleti, sosyal devlet gibi hak ve ilkelerle temas halindedir. Alegorik bir anlatımla devlet bir terazi kurmuş, terazinin bir kefesine kiraya verenin mülkiyet hakkını diğer kefesine kiracının barınma hakkını koymuştur. Esasen sözleşme özgürlüğü ve özel hukukun tabiatı gereği terazi, akdedilen kira sözleşmesi taraflarının serbestçe belirlediği bir denge içindedir. Fakat devlet, tarihten bugüne anılan dengeye müdahale etmekte zira terazinin -kamu düzenini bozacak ölçüde- kiracı aleyhine dengesiz olduğunu düşünmektedir. Makalede, terazi metaforundaki müdahalenin hukukiliği, Yargıtay, AYM ve AİHM’in içtihatları ışığında tartışılmıştır. AİHM, AİHS P1-1 için geliştirdiği bir analiz yöntemi olan Üç Kural Analizi bağlamı içinde, mülkiyetin kamu yararına kullanımının kontrolünü amaçlayan müdahalelere Üçüncü Kuralı uygulamaktadır. Bu denetim pratiğinden hareketle, konuyla ilgili olası bir başvuruda, AİHM’in müdahaleyi -kural olarak- hukukî bulacağı anlaşılmaktadır. AYM ise daha etkili bir ölçülülük denetimi icra eder. Türk yüksek mahkemelerinin emsal kararları ışığında, olası bir başvuruda AYM’in ölçülülük incelemesinden hareketle ihlal/iptal kararı vereceği sonucuna ulaşılmaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Mülkiyet Hakkı
• Konut Hakkı
• Sözleşme Özgürlüğü
• Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi
• Anayasa Mahkemesi

Kaynakça

1. Akıllıoğlu, Tekin. “Kamu Yararı Kavramı Üzerine Düşünceler.” İdare Hukuku ve İlimleri Dergisi, C. 9, S. 1-3 (1988): s. 11-22. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/13697
2. Aktürk Çetin, Banu ve Kavruk, Hikmet. “Yerelleşme Politikaları.” İçinde Kamu Politikası Analizi Türkiye Uygulamaları, Ed. Cenay Bababoğlu ve Elvettin Akman, 423-456. Ankara: Gazi Kitapevi, 2018.
3. Algan, Bülent. İnsan Hakları: Kavramsal ve Kuramsal Çerçeve. Ankara: Adalet Yayınevi, 2023.
4. Altaş, Hüseyin. “Kira Parası Artışlarının Sınırlanması.” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 49, S. 1 (2000): 97-116. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/629348
5. Anayurt, Ömer. Anayasa Hukuku Genel Kısım (Temel İlkeler, Kavram ve Kurumlar). 5. Bası, Ankara: Seçkin Yayınları, 2022.
6. Başpınar, Veysel. Mülkiyet Hakkını İhlal Eden Müdahaleler. Ankara: Yetkin Yayınları, 2009.
7. Çakmak, N. Münci. İdare Hukukunda Kuramsal Olarak Kamu Yararı. Ankara: Seçkin Yayınları, 2013.
8. Demir, Hande Seher. “Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin Hak İhlali Başvurularının Denetiminde Kullandığı “Yasal Dayanak” ve “Yasa Kalitesi” Ölçütü Üzerine Bir Değerlendirme.” Yasama Dergisi S. 47 (2023): 125-155. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/3134226

9. Demir, Hande Seher. “Mülkiyet Hakkına Müdahalede Meşru Amaç Denetimi: Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin İçtihadî Yaklaşımı.” (yayın aşamasındadır).
10. DIJK, Pieter Van, HOOF, Fried Van, RIJN, Arjen Van ve ZWAAK, Leo. Theory and Practice of the European Convention on Human Rights. 4. Edition, AntwerpenOxford: Intersentia, 2006.
11. Doğan, Bayram. “Anayasa Hukuku Açısından Konut Hakkı.” Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 31, S. 3 (2023): 1321-1356. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/3269822
12. Doğru, Derya. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Yargılamasında Takdir Marjı Doktrini. Ankara: Turhan Yayınevi, 2019.
13. Doğru, Derya. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Yargılamasında Takdir Marjı. TC Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Hukuku Anabilim Dalı Doktora Tezi, 2018.
14. Hepsiemlak.com Emlak Endeksi. https://www.hepsiemlak.com/emlakyasam/haberler/emlakendeksi
15. İnce Akman, Nurten ve Özyakışır, Özkan. “Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi.” SDÜHFD C. 11, S. 2 (2021): 725-770. https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/2016785
16. İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku Cilt II. 1. Baskı, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2014.
17. İnceoğlu, Sibel. “Hukuk Devletinin İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi ve Türk Anayasa Mahkemesi Kararlarında Tezahürü: Karşılaştırmalı Bir Çalışma,” Anayasa Hukuku Dergisi C.4, S.7 (2015): 85-108.
18. Kapani, Münci. Kamu Hürriyetleri. 6. Baskı, Ankara: AÜHF Yayınları, 1981.
19. Karpen, Ulrich. “Good Governance Through Transparent Application of the Rule of Law.” European Journal of Law Reform, C. 11, S. 2 (2009) 213-223. https://heinonline.org/
20. Keskinsoy, Ömer. Anayasa ve Türk Anayasa Hukuku. 8. Baskı, Ankara: Monopol Yayınları, 2023.
21. Köküsarı, İsmail. Anayasal Hakların Çatışması. Ankara: Adalet Yayınevi, 2020.
22. Kıratlı, Metin. Anayasa Yargısında Somut Norm Denetimi. Ankara: Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi, 1966.
23. Makaracı Başak, Aslı ve Öktem Çevik, Seda. “7409 Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1 Gereğince Kira Bedelinin Belirlenmesi.” Lexpera Blog (08.07.2022). https://blog.lexpera.com.tr/7409-sayili-kanun-ile-getirilen-gecici-madde-1- geregince-kira-bedelinin-belirlenmesi/
24. Metin, Yüksel. Ölçülülük İlkesi-Karşılaştırmalı Bir Anayasa Hukuk İncelemesi. Ankara: Seçkin Yayınları, 2002.
25. NTV Haber, “Ev sahibi-kiracı kavgasında kan aktı.” (29.10.2023). https://www.ntv.com.tr/turkiye/ev-sahibi-kiraci-kavgasinda-kanakti,a1rcmWi5lUaalGjIA-nJzQ
26. Oğuzman, M. Kemal ve Öz, Turgut. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C: I. 18. Baskı, İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2020.
27. Öktem Çevik, Seda. “Türk Borçlar Kanunu m. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi.” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. 24, S. 1 (2022): 39-77.
28. Özbudun, Ergun. Türk Anayasa Hukuku. 17. Baskı, Ankara: Yetkin Yayınları, 2017.