Kiralananın devri ve kira sozlesmesinin durumu

Öz

Kira sözleşmesi, günümüzün konut ihtiyacını en iyi şekilde karşılayabilmesine hizmet eden ve bu alanda en çok kullanılan bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin kendisine fazla başvurulması sonucu, çok da ihlale açık hale gelmiştir. Kira sözleşmesi, ekonomi ile yakından ilgili olduğundan, zaman zaman kiralayanların karşısında kiracılar zor duruma düşmüşlerdir. Sosyal devletlerde, kiracının kiralayana karşı korunması prensibi doğrultusunda kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmaktadır. Bizim Borçlar Kanunumuzda da değişiklik öncesi kiracıyı zarara sokan onu yeni ev veya işyeri bulmaya iten “satım kirayı bozar” kuralı çerçevesinde kiralayanın, kiralananı üçüncü bir kişiye devretmesi halinde yeni malik kiracının sözleşmenin müsbet ihlâlinden kaynaklanan tazminatını vererek onu çıkarması mümkündü (BK. m. 254/II). Bu kuralın adaletsizliğini gidermek amacıyla yeni değişikliklerle TBK. m. 310’da “satım kirayı bozmaz” kuralı çerçevesinde düzenleme yapılmıştır. Çalışmamızda bu kuralın içeriğini etraflıca araştırılmış, çözümler getirilmeye çalışılmıştır

Anahtar Kelimeler

• Kira Sözleşmesi, Kiralananın Devri, Yeni Malik, Eski Malik, Kiracı

Assignment of Leasehold and the Status of Rental Contract

Öz

As it is known that in our country, institutions of higher education and Rental contract is a type of agreement which is drew on so frequently and serves best to meet the housing requirements of the present day. As a result of its use so frequently, it has become open to the violations. Since rental contract was also closely related to the economy, the tenants fell into difficulty in the face of the landlords at times. The necessary regulations are being made in the laws of the social states for the purpose of protecting the tenants against the landlords. It was possible for the new landlord to take out the tenant from the estate by giving compensation which arised from the positive violation of the agreement within the framework of the rule “sale breaks the lease (emptio tollit locatum)” in the old Code of Obligations (art. 254/II). However, this rule was causing the tenant to suffer damage and to find a new house or workplace. The necessary regulations were made in the new Code of Obligations with a view to make up for the injustice of this rule. According to the article 310 of the Code of Obligations, “sale does not break the lease”. We aim to research the content of this rule in detail in our article

Anahtar Kelimeler

• Rental Contract, Assignment Of Leasehold, New Landlord, Old Landlord, Tenant

Kaynakça

1. Achat, D/Stoll, D/ Brunner, A.: Art. 261 OR, Eine besondere Kollisionsnorm, namentlich im Hinblick auf die Haftung des Vermieters gegenüber dem Mieter beim Verkauf vermieteter Wohnliegenschaften?, AJP 1997, S. 947 ff.
2. Akkanat, H. (2010). Türk Medeni Hukukunda İyi niyetin Korunması, İstanbul.
3. Aral F./Ayrancı, H. (2012). Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 9. Baskı, Ankara.
4. Amberg, P. (2000). Der Konkurs des Vermieters: Folgen für den Vermieter; Auswirkungen auf den Mietvertrag, in: Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, Basel/Genf/München, S. 173 ff.
5. Amonn, K/ Walther, F. (2003). Grundriss des Schuldbetreibungs und Konkursrechts, Auflg. 7, Bern.
6. Ayrancı H. (2003). Sözleşmelerin Yüklenilmesi, Ankara.
7. Bise, M. (2000). La faillite du bailleur, in: 11 e Séminaire sur le droit du bail, Neuenburg.
8. Burcuoğlu, H. (1993). Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul.

9. Doğan M. (2011). Konut Ve İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara.
10. Ducksh, P. (2006). Praejudizenbuch zum OR, Zürich.
11. Engel C. (2002). Die soziale Funktion des Eigentums, in: Bericht zur Lage des Eigentums, Band I, Berlin.
12. Erman H. (1984). Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümleri Karşısında İcra-İflas Kanunu 135/II’nin Değerlendirilmesi, İÜHFM, s. 363-383.
13. Foéx, B. (1999). A propos de l’action en responsabilité du propriétaire d’immeuble (Art. 679 CC), JdT 1999 I 474.
14. Fick, F.: Das schweizerische Obligationenrecht Vom 30.März 1911, Titel 1- 22 Mit Leicht Fasslichen Erlaeuterungen, Zürich 1911.
15. Gauch, P/ Schleup, W/ Schmid, J/Rey, H. (2003). Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, B. II, Auflg. 8, Zürich/Basel/Genf.
16. Gümüş, M. A. (2012). Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İstanbul.
17. Guhl, T/Koller, A. (2000). Das Schweizerische Obligationenrecht mit Einschluss des Handels und Wertpapierrechts, 9. A., bearbeitet von Alfred Koller, Anton K. Schnyder und Jean Nicolas Druey, Zürich.
18. Haab, R/Simonius, A/ Scherrer, W/ Zobl, D. (1977). Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, IV. Band: Das Sachenrecht, 1. Abteilıng; Das Eigentum, Art. 641 bis 729, Aflg. 2, Zürich.
19. Handschin, L/Hunkeler, D. (1998). Kommentierung der Art. 197 ff. SchKG, in: Staehelin Adrian/Bauer Thomas/Staehelin Daniel (Hrsg), Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs unter Einbezug der Nebenerlasse, SchKG II, Art. 88-220, Basel/Genf/München.
20. Häublein, M. (2004). Kommentierung der § 566 ff. BGB, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 3: Schuldrecht, Besonderer Teil I, §§ 433-610, Finanzierungsleasing, HeizkostenV, BetriebskostenV, CISG, 4. A., München, PN. 23 § 566 BGB.
21. Häusermann, M/ Stöckli, K/Feuz, A. (1998). Kommentierung der Art. 133- 143b SchKG, in: Staehelin Adrian/Bauer Thomas/Staehelin Daniel (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs unter Einbezug der Nebenerlasse, SchKG II, Art. 88-220, Basel/Genf/München.
22. Heinrich, P. (2007). Die Miete, in: Schulthess Kommentar zum ZGB/OR Zürich
23. Higi, P. (1994). Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, V. Band: Obligationenrecht, Teilband V2b., Erste Lieferung: Art. 253-265 OR, Auflg. 3, Zürich.
24. Honsell, H. (2006). Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 8. A., Bern.
25. …………..: Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 5. Auflg, Zürich 1999.(Honsell, BT).
26. Huguenin, C. (2008). Obligationenrecht, Besonderer Teil, 3. Auflage, Zürich.
27. Hürlimann-Kaup, B. (2008). Grunfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, Zürich.
28. Koller, A. (1991). Probleme beim Verkauf vermieteter Wohnliegenschaften, ZBGR 72/1991, S. 193 ff.
29. Koller, A. (2001). Verkauf einer vermieteten Wohnliegenschaft, Bemerkungen zum Übergang des Mietverhältnisses auf den Käufer nach Art. 261 OR, in: Koller Alfred (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 2. A., Bern, S. 377 ff. (Koller, A., Grundstückkauf)
30. …………….: Ab welchem Zeitpunkt kann der Käufer einer vermieteten Wohnliegenschaft das Mietverhältnis kündigen?, Bemerkungen zu BGE 118 II 119, ZBJV 129/1993, S. 389 ff. (Koller, A., Bemerkungen).
31. Koller, T. (1993). Von welchem Zeitpunkt kann der Kaeufer einer vermieteten Wohnliegenschaft das Mietverhaeltnis kündigen? Bemerkungen zu BGE 118 II 119, ZBJV 129/1993, S. 389 ff.(Koller, T., Mietverhaeltnis).
32. Koller, T. (2003). Kommentierung der Art. 253-274g OR, in: Thévenoz Luc/Werro Franz (Hrsg), Commentaire Romand, Code des obligations I, Code des obligations Art. 1-529, Loi sur le crédit á la consommation, Loi sur les voyages á forfait, Genf/Basel/München, (Koller, T., Kommentierung).
33. Lachat, D. (2003). Loi sur le crédit á laconsummation, Loi sur les voyages á forfait, Genf/Basel/München.
34. Lachat, D /Stoll, D/Brunner, A. (2005). Das Mietrecht für die Praxis, Hrsg. vom Mieterverband/Deutschschweiz, 6. A., Zürich, Nr. 4.1.2, 480. Mieterinnen- und
35. Laim, H. (2003). Kommentierung des Art. 656 ZGB, in: Honsell Heinrich/Vogt Nedim Peter/Geiser Thomas (Hrsg.), Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchIT ZGB, 2. A., Basel/Genf/München.
36. Lüscher, C. (2005). Das Mietrecht für die Praxis, Hrsg. vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband/Deutschschweiz, 6. A., Zürich.
37. Lüthi, J-J/Zirlick, B.: Bemerkungen zu BGE 125 III 123, AJP 1999, s. 1328 ff.
38. Oğuzman, M.K/Seliçi, Ö/Oktay-Özdemir, S. (2012). Eşya Hukuku, 15. Bası, İstanbul.
39. Özkan, Sungurtekin, M./Özekes, M. (2012). İcra ve İflas Hukuku, 12. Bası, Ankara.
40. Permann, R/ Schaner, M. (1999). Kommentar zum Mietrecht, Zürich.
41. Piotet, D. (2005). Kommentierung der Art. 133 Ff. SchKG, Basel/Genf/München.
42. Probst, T. (2003). Kommentar zu Art. 181 OR, in: Thévenoz Luc/Werro Franz (Hrsg), Commentaire Romand, Code des Obligations I, Code des obligations Art. 1-529, Loi sur le crédit á la consommation, Loi sur les voyages á forfait, Genf/Basel/München.
43. Rey, H. (2007). Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, Grundriss des schweizerischen Sachenrechts, B. I, 3. Auflage, Bern.
44. Roncoroni, G. (2005). Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, MP 2005, s. 195 ff.
45. Saviaux, N. (2003). Le sort du bail en cas de changement de propriétaire, cdB 2003, s. 65 ff.
46. Schmid, E. (1974). Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Teilband V 2b: Miete, Pacht, Leihe, 3. Auflage, Zürich.
47. Schmid, H. (1991). Die gemeinsame Mİetvertrag, SJZ 87/1991, s. 349 ff. (Schmid, H., Mietvertrag).
48. Schmid, J/Hürlimann-Kaupp, B. (2003). Sachenrecht, Auflage 2, Zürich.
49. Schmid, J/Stöckli, H. (2010). Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, Zürich.
50. Serozan, R. (2007). Taşınır Eşya Hukuku, İstanbul.
51. Stähelin, A. (2005). Kommentierung der Art. 89-219 SchKG, in: Stähelin Adrian/Bauer Thomas/Stähelin Daniel, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs unter Einbezug der Nebenerlasse, SchKG Ergänzungsband, Basel/Genf/München.
52. Stark Emil, W. (2001). Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, BAnd IV: das Sachenrect 3. Abteilung: Besitz und Grundbuch, 1. Teilband: Der Besitz, Artikel 919-941 ZGB, 3. Auflage, Bern.
53. Staudinger, J / Emmerich, V. (2006). Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: Zweites Buch: Recht der Schuldverhältnisse, §§ 535-562d, Heizkosten V, BetrKV (Mietrecht 1), Neubearbeitung 2006, Berlin 2006, Bearbeiter der § 535 ff.
54. Tandoğan, H. (2008). Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C. I/2, Beşinci Basım, İstanbul.
55. Tschäni, R. (2007). Kommentierung der Art. 181 Ff. OR, in: Honsell H/Vogt, N. P/Wiegand, W. (Hrsg), Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Oligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 4. Auflage, Basel.
56. Tercan, E. (1996). İflasın Sözleşmelere Etkisi, Ankara.
57. Vollmar, A. (1998). Kommentierung der Art. 293-304 SchKG, in:Stähelin Adrian/Bauer Thomas/Stähelin Daniel, (Hrsg). Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs unter Einbezug der Nebenerlasse, SchKG III, Art. 221-352, Basel/Genf/München
58. Weber, R. (2007). Kommentierung der Art. 181 Ff. OR, in: Honsell H/Vogt, N. P/Wiegand, W. (Hrsg), Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Oligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 4. Auflage, Basel
59. Wiegand, W. (1994). Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1992, Obligationenrecht, ZBJV 130/1994, s. 260 ff.
60. Yavuz, C. (2012). Borçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler, 11. Bası Đstanbul.
61. ………….: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 7. Bası, Đstanbul 2007. (Yavuz, Özel Hükümler)