El Değiştiren Taşınmaz Kiraları Bakımından TBK. m. 310 ile Kiranın Şerhine İlişkin TBK. m. 312 Hükümlerinin Tahlili

Öz

6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu, kira konusu taşınmazların el değiştirmesi yahut sınırlı aynî haklarla kayıtlanması durumunda kiracının sahip olduğu haklara ilişkin devrimsel değişiklikler getirmiştir. Buna göre, TBK.m.310 hükmü uyarınca kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı hükme bağlanmıştır. TBK.m.312 ise kira hakkının şerhini düzenlemekte olup, şayet kira hakkı şerh edilirse, yeni mâlikin kiracıya karşı ihtiyaç sebebiyle tahliye dâvası dahi açamayacağı belirtilmiştir. Bu nedenle çalışmada, böyle bir kira hakkının ne şekilde kurulduğunun, hukukî niteliğinin, kuvvetinin ve şerh edilmesinden doğacak sonuçların değerlendirilmesi ihtiyacı hâsıl olmuştur. Çalışmada anılan hususlara, teknik çerçevede açıklık getirilmeye gayret edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

• Taşınmaz Kirası,Kuvvetlendirilmiş Alacak Hakkı,Sözleşme Mecburiyeti,Kira Hakkının Şerhi,TBK.m.310,TBK.m.312

Analysis of the Turkish Code of Obligations' 310th Article Related to Rental Contracts on Immovable Properties and the 312th Article on the Annotation of Lease Contracts

Öz

The new Turkish Code of Obligations (Code nmb. 6098) established the revolutionary changes about tenant’s rights when a rented propery has been sold to a third person. According to Turkish Code of Obligations (article 310), when a rented property sold to a third person (to a new owner) for any reason after the lease contract, the contractual rights will automatically belongs to this new owner. Article 312 regulates the annotiation of lease contract. According to this regulation, if the lease contract has been annotiate to Turkish Land Registry, the new host can not file to a tenant about eviction of tenancy. Therefore, a need for evaluation is born about what the legal charecter of such a lease is. This study aims to make a technical explanation of the above - mentioned points.

Anahtar Kelimeler

• Property Lease Contract,Cumulative Claim,Compulsion of Contract,Annotation of Lease Contract,Turkish Code of Obligations article 310Property Lease Contract,Turkish Code of Obligations article 310,TCO.art.312

Kaynakça

1. Acar, Faruk: Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299 - 326), Bası 3, İstanbul 2016.
2. Akipek, Jale G.: Türk Eşya Hukuku, C. 1, Bası 2, Ankara 1972.
3. Altınok - Ormancı, Pınar: “Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: “Satım Kirayı Bozmaz” İlkesinin Sonuçları”, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Y. 12, S. 24, Güz 2013/ 2, s. 125-141.
4. Antalya, O. Gökhan: Borçlar Hukuku - Genel Hükümler, C. 1, İstanbul 2012.
5. Aral, Fahrettin / Ayrancı, Hasan: Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri, Bası 11, Ankara 2005.
6. Arsebük, Esat: Borçlar Hukuku, C. I, Bası 3, Ankara 1950.
7. Aybay, Aydın / Hatemi, Hüseyin: Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1981.
8. Aydoğdu, Murat / Kahveci, Nalan: Türk Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), Bası 2, Ankara 2014.

9. Ayiter, Nuşin: Eşya Hukuku, Bası 3, Ankara 1987.
10. Ayrancı, Hasan: “Sözleşme Kurma Zorunluluğu”, AÜHFD., C. 52, S. 3, 2003, s. 229 - 252.
11. Belen, İbrahim: Şartlı ve Mükellefiyetli Bağışlama, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara 2005.
12. Çevik, Seda Öktem: Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralananın Devri ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması, İstanbul 2016.
13. Eren, Fikret: Borçlar Hukuku - Genel Hükümler, Bası 16, Ankara 2013.
14. Esener, Turhan / Güven, Kudret: Eşya Hukuku, Ankara 1990.
15. Funk, Fritz: Borçlar Kanunu Şerhi - Umumi Hükümler (Çev: Hıfzı Veldet / Cemal Hakkı Selek), C. I, İstanbul 1938.
16. Gümüş, Alper: Borçlar Hukuku - Özel Hükümler (Kısa Ders Kitabı), İstanbul 2015.
17. Gürsoy, Kemal T. / Eren, Fikret / Cansel, Erol: Türk Eşya Hukuku, Bası 2, Ankara 1984.
18. Hatemi, Hüseyin / Serozan, Rona / Arpacı, Abdülkadir: Eşya Hukuku, İstanbul 1991.
19. İmre, Zahit: Aynî Hak Mefhumu Üzerine Düşünceler, Gönensay Armağanı, İstanbul 1955, s. 324 - 352.
20. İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku, C. 2, İstanbul 2014.
21. Kılıçoğlu, M. Ahmet: Borçlar Hukuku - Genel Hükümler, Bası 17, Ankara 2013.
22. Koyuncuoğlu, Hikmet: Finansal Kiralama Sözleşmesine İlişkin Uygulamadan Kaynaklanan Sorunların Değerlendirilmesi, İstanbul 2015.
23. Martin, Alfred: Borçlar Kanunu Şerhi Hukuku Medeniye Akitleri (Çev: Ahmet Cevat Bey), C. 2, İstanbul 1931.
24. Tekinay, S. Sulhi / Akman, Sermet / Burcuoğlu, Haluk / Altop, Atilla: Tekinay Borçlar Hukuku - Genel Hükümler, Bası 7, İstanbul 1993.
25. Oğuzman, M. Kemal / Öz, M. Turgut: Borçlar Hukuku - Genel Hükümler, C. 1, Bası 11, İstanbul 2013.
26. Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay - Özdemir, Saibe: Eşya Hukuku, Bası 15, İstanbul 2012.
27. Oğuzman, M. Kemal, “Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar”, İÜHFM., C. 31, S. 1 - 4, 1965, s. 209 - 219.
28. Oğuzman, M. Kemal: Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar - Medenî Hukuk Pratik Çalışmaları III, Bası 2, İstanbul 1984 (Pratik).
29. Oser, H / Schönenberger, W.: Borçlar Hukuku Birinci Kısım Madde 1 - 40 (Çev: Recai Seçkin), Ankara 1947.
30. Pulaşlı, Hasan: Şarta Bağlı İşlemler ve Hukuki Sonuçları, Ankara 1989.
31. Reisoğlu, Safa: Eşya Hukuku - Zilyetlik, Tapu Sicili, Kadastro, Bası 7, Ankara 1984.
32. Saymen, Ferit H. / Elbir, Halid K.: Türk Borçlar Hukuku Umumi Hükümler, İstanbul 1966.
33. Schwarz, Andreas: Borçlar Hukuku Dersleri, I. Cilt (Çev: Bülent Davran), İstanbul 1948.
34. Serozan, Rona, Taşınır Eşya Hukuku, Bası 2, İstanbul 2007.
35. Sirmen, Lâle: Eşya Hukuku, Ankara 2013.
36. Sungurbey, İsmet: Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, İstanbul 1963.
37. Tandoğan, Halûk, Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri, Bası 4, İstanbul 2008.
38. Tercier, Pierre / Favre, Pascal G.: Les Contracts Spécilux, 4th Edition, Zurich 2009.
39. Ünal, Mehmet/ Başpınar Veysel: Şeklî Eşya Hukuku - Giriş, Zilyetlik, Tapu Sicili, Bası 9, Ankara 2017.
40. Velidedeoğlu, Hıfzı Veldet / Kaynar, Reşad: Borçların Umumi Hükümleri, İstanbul 1957.
41. von Tuhr, Andreas: Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı Cilt: 1-2 (Çev: Cevat Edege), Ankara 1983.
42. Zevkliler, Aydın: Borçlar Hukuku - Genel Hükümler, Ankara 2001 (Genel).
43. Zevkliler, Aydın: Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri, Bası 10, Ankara 2008 (Özel).