Investıgatıon of the Performance of Real Estate Investment Trusts: A Research on Real Estate Investment Trust in Turkey

Öz

The aim of this study regarding the REIT, between the years 2013-2017 is to measure the financial performance of publicly traded REITs in Turkey. Measurement was done by TOPSIS method. AHP method was used to weight the values determined according to TOPSIS. At the end of the study, the performance rankings of the sector and partnerships in the sector were obtained. When the results are analyzed, it can be seen that GYOs, which have low debt ratios, shareholders' equity or continued capital and real estate portfolio, are at the top of the performance ranking. However, in the years when they were offered to the public, it was observed that the less risky transactions under the portfolio restrictions introduced by the public offerings positively reflected the balance sheets of REITs. In addition, as a result of the completion of the housing projects, net profit and net sales figures have increased in the ranking of the performance of the rising REIT companies.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Performanslarının İncelenmesi: Türkiye'deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Üzerine Bir Araştırma

Öz

GYO'larla ilgili olarak yapılan bu çalışmanın amacı, 2013-2017 yılları arasında Türkiye'de borsada işlem gören GYO'ların finansal performanslarının ölçülmesidir. Ölçüm TOPSIS yöntemi ile yapılmıştır. TOPSIS gereği belirlenen değerlerin ağırlıklandırılmasında ise AHP yöntemi kullanılmıştır. Yapılan çalışma sonunda incelenen yıllarda sektörün ve sektörde yer alan ortaklıkların performans sıralamaları elde edilmiştir. Sonuçlar irdelendiğinde, borç oranları düşük, özkaynakla finanse edilen ya da devamlı sermaye tutarı ve gayrimenkul portföy mevcudu yüksek olan GYO’ların performans sıralamasında üst sıralarda yer aldıkları görülmektedir. Bununla beraber halka arz oldukları yıllarda, halka arzın getirdiği portföy kısıtlamaları altında daha az riskli işlem yapmaları GYO’ların bilançolarına olumlu yansıdığı görülmektedir. Ayrıca konut projelerinin bitip satışa sunulması sonucu net kâr ve net satış rakamları yükselen GYO şirketlerinin de performans sıralamasında yükselişe geçtiği tespit edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,performans,TOPSIS

Kaynakça

1. Alias, A. ve Tho, S.C.Y. 2011, Performance Analysis of REITs: Comparıson between M-REITs And UK-REITs. Journal of Surveying, Construction and Property, 2 (Özel Sayı), 38-61.Aytekin, S. ve Kahraman, E. 2015, BIST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksindeki (XGMYO) Şirketlerin Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi Yöntemi İle Değerlendirilmesi. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 8 (1), 289-301.Bahtiyar, M.. 1999, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kuruluş Ve Faaliyete Geçiş Esasları. İstanbul: Erdoğan Moroğlu’na 65. Yaş günü Armağanı,s.72Çelik, A., 2016, Portföy Yatırım Stratejilerinin Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Piyasa Performansı Üzerindeki Etkisi, Yüksek Lisans Tezi, Sakarya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.Çıkılı, G. 2010, Türkiye’de Gayrimenkul Sektörü ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İzmir: Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimleri Enstitüsü.Çolak, E., & Alıcı, A. 2001, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları A'dan Z'ye. Ankara: Sermaye Piyasası Kurulu, s.9-11-35-36Deran, A., Sarıay, M.A.İ. ve Savaş, İ. 2013, İMKB’ de İşlem Gören Menkul Kıymet Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Performanslarının Karşılaştırılması. Fırat Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 23(2), 195-203.Erdoğan, N.K., Altinirmak, S. ve Karamasa, Ç. 2016, Real Estate Investment Trusts (REIT) Listed in BIST Via Different Multi Criteria Decision Making Methods. International Journal of Economics and Finance, 8 (7), 304-321.Fang, H. ve Lee, Y-H. 2013, Are the Global REIT Markets Efficient by a New Approach? Panoeconomicus, 6, 743-757.Gökçe, G. 1998, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Sertifikaları ve Hazine Taşınmaz Mallarının Bu Yollarla Değerlendirilmesi. Ankara: Türk Tarih Kurumu Basımevi, s.41Güven, M. 2006, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Hisse Senetlerinin Verimliliğini Etkileyen Faktörler Üzerine İMKB'de Bir Uygulama. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul:İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.Hasanova, S.N., 2015, Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Performans Analizi, Yüksek Lisans Tezi, Sakarya Üniiversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.Hayta, Ö. 2009, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Performans Değerlendirmesi: İMKB'de Bir Uygulama. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Adana:Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsüİslamoğlu, M., Apan, M., Öztel, A., 2015, An Evaluation of the Financial Performance of REITs in Borsa Istanbul: A Case Study Using the Entropy-Based TOPSIS Method, International Journal of Financial Research, Sciedu Press, 6 (2), 124-138.Kırdök, F.E. 2012, Dynamic Relationship Between Macroeconomic Variables and Returns on Turkish Real Estate İnvestment Trusts. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara: İhsan Doğramacı Bilkent Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.Lewis, D., Springer, T.M. ve Anderson, R.I., 2003, The Cost Efficiency of Real Estate Investment Trust: An Analysis with Bayesian Stochastic Frontier Model, Journal of Real Estate Finance and Economics, 26 (1), 65-80.Mahmoodzadeh, S. Shahranbı, J. Parıazar, M and Zaerı M. S. 2007, Project Selection by Using Fuzzy AHP and Topsis Technique International, Journal of Human and Social Sciences, 1(3),135-140Olson D.L. 2004, Comparison of Weights in Topsis Models, Pergamon Mathematical and Computer Modelling, www.elsevier.com/locate/mcm, 1-8.Ooi, J.T.L., Ong, S-E., ve Li, L. 2008, An Analysis of the Financing Decisions of REITs: The Role of Market Timing and Target Leverage. Journal of Real Estate Finance and Economics, 40, 130-160.Oy, O ve Güngüler, G. 2010, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. İstanbul:Beta, s.68Özcan, İ. 2013, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların ve Borsa İstanbul'da (BIST) İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarınının Balanced Scorecard Ölçüm Performansı Modeline Göre İncelenmesi. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Eskişehir: Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.Rao,R.V 2008, Evaluaiton of Environmentally Conscious Manufacturing Programs Using Multiple Attribute Decision Making Methods,Proccedings of the Institution of Mechanical Engineers-Part B-Engineer-İng Manufacture, 222(3), 441-451Rona, S. 2008, GYO'ların Piyasadaki Etkinliği Artıyor. Board, s.29SERMAYE PİYASASI KURUMU (1992), Sermaye Piyasası Kanunu, Resmi Gazete, Sayı: 21227SERMAYE PİYASASI KURUMU (2013), Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Tebliği, III-48.1, Resmi Gazete, Sayı: 28660SERMAYE PİYASASI KURUMU (2013), Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Tebliği, III-48.1.a, Resmi Gazete, Sayı: 28891Susar, Ö. 2004, Tüm Yönleriyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. Ankara: Adalet Yayınevi, s.25Supçiller A.A., Çapraz O., AHP-TOPSIS Yöntemine Dayalı Tedarilçi Seçimi Uygulaması, 2011, Ekonometri ve İstatistik, (13),1-22Şahin, C. 2014, Firmaya Özgü Değişkenlerle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) Getirisi Arasındaki İlişkiyi İncelemeye Yönelik Bir Uygulama. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 42 (Ekim), 11-18.Şarkaya, C. 2007, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Üzerine bir İnceleme ve Türkiye'ye İlişkin Sektör Analizi. Sosyal Bilimler Dergisi, 1, 175-190.Tuncel, K. 1997, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Türkiye Uygulaması. Ankara: Sermaye Piyasası Kurulu,Tisimat Baskı s.9-10Turnacıgil, S. 2012, Genel olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve IMKB’de bir Araştırma. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Adana: Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimleri Enstitüsü.Uyar, M. 2009, Türk Hukukunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. Yayınlanmamış Doktora Tezi,İstanbul: Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimleri Enstitüsü.Yıldırım, B. 2008, The Capital Structure of Real Estate Investment Trusts. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi,Ankara: ODTU Uygulamalı Matematik Enstitüsü.Yılmaz, M.K. ve İçten, O. 2018, Borsa İstanbul’da İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Nakit Akımı Odaklı Finansal Performans Analizi (2007-2016). Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 55 (635), 73-85.Yıldırım, B. F. ve Önder, E. 2015, Çok Kriterli Karar Verme Yöntemleri. Bursa: Dora, s.133Yurdakul, M. ve İç, Y. T. 2005, Development of a Performance Measurement Model for Manufacturing Companies Using the AHP and Topsis Approaches. International Journal of Production Research, 43(21), 4609-4641.http://www.gyoder.org.tr.http://www.kap.gov.trhttp://www.spk.gov.tr/SiteApps/Yayin/AylikIstatistikBultenleri .03.04.2018http://www.reit.comhttp://www.reitinfo.com