Analysis of Market Structure and Concentration Levels of Real Estate Investment Trusts: Evidence From Borsa İstanbul

Yıl 2020, TBMM 100. Yıl Özel Sayısı, 235 - 250, 28.04.2020

Mehmet Apan

https://doi.org/10.18026/cbayarsos.596856

Cited By: 4

Öz

In this study, Real Estate Investment Trusts (REITs) in Turkey market structure and concentration levels, it was analyzed by N-Concentration Ratio (CR4 and CR8) and Herfindahl-Hirschman (HHI) Index. The data set of the study covers the 2007-2018 period. According to CR4 concentration ratio, REITs had the highest value with 81.29% in 2007 and lowest value with 57.62% in 2018. On the other hand, according to CR8 concentration ratio, REITs had the highest value with 96.00% in 2007 and lowest value with 73.11% in 2016. In addition, according to the HHI analysis, the concentration level of REITs was found to be 2297 in 2010 and 1272 in 2018. After 2012, there was a negative relationship between concentration ratios (CR4, CR8) and HHI index values and REIT numbers. In the REIT sector, it was found that there was a monopoly market in 2007-2011 period and an oligopoly market structure in 2012-2018 period.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Piyasa Yapısı ve Yoğunlaşma Düzeylerinin Analizi: Borsa İstanbul’dan Kanıtlar

Öz

Bu çalışmada, Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)’nın piyasa yapısı ve yoğunlaşma düzeyleri; N-Yoğunlaşma Oranı (CR4 ve CR8) ve Herfindahl-Hirschman (HHI) Endeksi ile analiz edilmiştir. Çalışmanın veri seti, 2007-2018 dönemini kapsamaktadır. GYO’ların CR4 yoğunlaşma oranına göre 2007 yılında %81,29 ile en yüksek değer, 2018 yılında ise %57,62 ile en düşük değer aldığı tespit edilmiştir. Diğer yandan GYO’ların CR8 yoğunlaşma oranına göre 2007 yılında %96,00 ile en yüksek değer, 2016 yılında ise %73,11 ile en düşük değer aldığı tespit edilmiştir. Ayrıca GYO’ların yoğunlaşma düzeyi, HHI analiz sonucuna göre 2010 yılında en yüksek değer 2297 ve 2018 yılında 1272 en düşük değeri aldığı tespit edilmiştir. 2012 yılından sonra yoğunlaşma oranları (CR4, CR8) ve HHI endeks değerleri ile GYO sayıları arasında negatif bir ilişki olduğu tespit edilmiştir. GYO sektöründe 2007-2011 döneminde monopol piyasa, 2012-2018 döneminde ise oligopol bir piyasa yapısının olduğu tespit edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, N-Yoğunlaşma Oranı (CR4 CR8), Herfindahl-Hirschman Endeksi (HHI), Borsa İstanbul

Kaynakça

• AKAN, Y. (2002). “Türk İmalat Sanayinde Yoğunlaşma: 1980-96”, İktisat İşletme ve Finans, 17(198), 91-97.
• AKGÜN-GÜNGÖR, G. (2014). “Serbest Ticaret ve Endüstriyel Yoğunlaşma İlişkisi: Türkiye İmalat Sanayi Üzerine Bir İnceleme”, Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 51(595), 45-57.
• AKTAŞ, E., & YURDAKUL, O. (2001). “The Analiysis of Flour Mill Industry in Turkey”, Munich: Munich Personal RePEc Archive. https://mpra.ub.uni-muenchen.de/4899/
• AYTEKİN, S., & KAHRAMAN, E. (2015). “BIST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksindeki (XGMYO) Şirketlerin Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi Yöntemi ile Değerlendirilmesi”, Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 8(1), 289-301. http://dergipark.ulakbim.gov.tr/niguiibfd/
• BURUCU, H., & YILDIZ-CONTUK, F. (2016). “Türk Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Rekabet Yapısı”, Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 53(615), 89-100.
• ÇELİK, Ş., & MANAN, M. T. (2018). “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Risk ile Performans İlişkisi”, Muhasebe ve Finans İncelemeleri Dergisi, 1(1), 60-79. doi:https://doi.org/10.32951/mufider.385054
• DABARA, D. I., OMOTEHINSHE, O. J., CHIWUZIE, A., ASA, O. A., & SOLADOYE, J. O. (2018). “The Market Structure of Real Estate Investment Trusts in Nigeria”, Conference of the International Journal of Arts & Sciences, 11(3), 101-111.
• DALKILIÇ, B., & AŞKIN, M. (2018). “Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış”. İstanbul: Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler. http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Yatirimci/sektorRaporu/EKGYO-Sektor-Raporu-aralik-2018.pdf
• DEMİRCİ, O. (2016). “Türkiye’de İletişim Sektöründe Faaliyet Gösteren Mobil Şirketleri Piyasa Yapısı”, Ardahan Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi(3), 169-183.
• DURUKAN, T., & HAMURCU, Ç. (2009). “Mobil İletişimde Pazar Yoğunlaşması: Türkiye ile Kazakistan, Kırgızistan, Tacikistan, Türkmenistan, Özbekistan Karşılaştırması”, Karadeniz Araştırmaları, 6(22), 75-86.
• EDİZ, Y., & ÖNDER, K. (2019). “İçecek İmalatı Sektörünün Piyasa Yapısı ve Yoğunlaşma Düzeyi: Türkiye’nin İlk 1000 Sanayi Kuruluşu Üzerine Bir Uygulama”, Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi(60), 25-40. http://dergipark.gov.tr/dpusbe
• ERDOGAN, N. K., ALTİNİRMAK, S., & KARAMASA, C. (2016). “Performance Assessment of Real Estate Investment Trusts (REIT) Listed in BIST Via Different Multi Criteria Decision Making Methods”, International Journal of Economics and Finance, 8(7), 304-321. doi:10.5539/ijef.v8n7p304
• GÜMÜŞ, U. T., & ÇIBIK, E. (2018). “Borsa’da İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı İşletmelerinin Birleşik Oran Analizi (Dupont) Yöntemiyle Performansının Ölçülmesi”, Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 11(3), 2178-2194. doi:10.17218/hititsosbil.421602
• GÜNLÜ, A. (2011). “Çiğ Süt Pazarlanmasında Süt Sanayi İşletmelerinde Firma Yoğunlaşma Oranlarının Araştırılması: Burdur İli Örneği”, Kafkas Universitesi Veteriner Fakultesi Dergisi, 17(1), 101-106. doi:10.9775/kvfd.2010.2520
• HAZAR, A., SUNAL, O., BABUŞÇU, Ş., & SEZGİN-ALP, Ö. (2017). “Bankacılık Sektöründe Piyasa Yoğunlaşması: 2001 Krizi Öncesi ve Sonrasının Karşılaştırılması”, Maliye Finans Yazıları(107), 41-68.
• ILDIRAR, M., & KIRAL, E. (2018). “Piyasa Yapısı ve Yoğunlaşma: Türk Otomotiv Sektörü Üzerine Bir Analiz”, Abant İzzet Baysal Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 18(1), 93-117.
• IPEK, E., & IPEK, O. (2018). “Market Structure of the Turkish Pharmaceutical Industry”, Business and Economics Research Journal, 9(3), 449-462. doi:10.20409/berj.2018.116
• İSLAMOĞLU, M., APAN, M., & ÖZTEL, A. (2015). “An Evaluation of the Financial Performance of REITs in Borsa Istanbul: A Case Study Using the Entropy-Based TOPSIS Method”, International Journal of Financial Research, 6(2), 124-138. doi:https://doi.org/10.5430/ijfr.v6n2p124
• KAP (2019), Kamu Aydınlatma Platformu, www.kap.org.tr.
• KANDIR, S. Y., & ÖZHAN, E. (2018). “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Pay Getirilerini Etkileyen Faktörlerin Araştırılması”, BDDK Bankacılık ve Finansal Piyasalar, 12(2), 31-45. www.bddk.org.tr
• KARAKAYA, A. (2017). “Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Hisse Senedi Değeri ve Süper Etkinliği Arasındaki İlişki”, Anadolu İktisat ve İşletme Dergisi, 1(1), 1-17. https://dergipark.org.tr/anadoluiid
• KAYNAK, S. (2016a). “Giyim Eşyası İmalatı Piyasa Yapısı ve Yoğunlaşma Oranı: Türkiye’nin İlk 500 Sanayi Kuruluşu Üzerine Bir Uygulama”, Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 12(30), 21-37.
• KAYNAK, S. (2016b). “Türk İlaç Sektörünün Rekabet Yapısı ve Yoğunlaşma Analizi”, Çankırı Karatekin Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 6(2), 49-66.
• KAYNAK, S., & ARI, Y. O. (2011). “Türk Otomotiv Sektöründe Yoğunlaşma: Binek ve Hafif Ticari Araçlar Üzerine Bir Uygulama”, Ekonomik Yaklaşım, 22(80), 39-58.
• KOC, Y. D., ÇELİK, S., & ARSLAN, S. (2017). “Bankacılık Sektörünün Piyasa Yapısı ve Etkileri”, Global Business Research Congress, 3, 143-152. doi:10.17261/Pressacademia.2017.400
• KOSTAKOĞLU, S. F. (2015). “İnternet Servis Sağlayıcıları Piyasasına Yönelik Yoğunlaşma Analizi”, Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 11(25), 129-140. doi:http://dx.doi.org/10.17130/ijmeb.2015.11.25.875
• KÖSEKAHYAOĞLU, L. (2007). “Türkiye Dış Ticaretinde Ürün ve Ülke Bazında Yoğunlaşma: 1980-2005 Dönemi Üzerine Karşılaştırmalı Bir Analiz”. İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi(36), 15-34.
• KRSTIC, B., RADIVOJEVIC, V., & STANISIC, T. (2016). “Measuring Market Concentration in Mobile Telecommunication Market in Serbia”, Economics and Organization, 13(3), 247-260.
• MATTHES, F. C., POETZSCH, S., & GRASHOFF, K. (2005). “Power Generation Market Concentration in Europe 1996-2004. An Empirical Analysis”, Institute for Applied Ecology. Berlin: Öko-Institut e.V. www.oeko.de
• MÜNYAS, T. (2018). “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi Yöntemi ile Değerlendirilmesi”, Journal of Life Economic, 5(4), 111-126. doi:10.15637/jlecon.264
• ÖNDER, K. (2016). “Türkiye Bisküvi, Çikolatalı ve Şekerli Mamuller Sektörü: Firma Yoğunlaşma Analizi”, Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 31(2), 179-208.
• ÖZBEK, F. Ş., & FİDAN, H. (2016). “Konya İlinde Buğday Üretiminde Kullanılan Tarım İlaçları Piyasa Yapısının Belirlenmesi Üzerine Bir Araştırma”. Kahramanmaraş Sütçü İmam Üniversitesi Doğa Bilimleri Dergisi, 19(2), 147-151.
• PEHLİVANOĞLU, F., & TEKÇE, E. (2013). “Türkiye Elektrik Enerjisi Piyasasında Herfindahl- Hirschman ve CRm Endeksleri İle Yoğunlaşma Analizi”, Abant İzzet Baysal Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 13(2), 363-385.
• PEHLİVANOĞLU, F., & YAVUZ-TİFTİKÇİGİL, B. (2013). “A Concentration Analysis in The Turkish Iron-Steel and Metal Industry”, International Journal of Economic Practices and Theories, 3(3), 152-167. www.ijept.org
• POLAT, Ç. (2007). “Yoğunlaşma ve Piyasa Yapısı İlişkisi Çerçevesinde Türk Çimento Sektörünün Yapısal Analizi”, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 7(2), 97-116.
• PULAJ-BRAKAJ, E., & KUME, V. (2013). “Measuring Market Concentration of Construction Industry”. Vlora Region Evidence. European Scientific Journal, 9(32), 121-136.
• SARIBAŞ, H., & TEKİNER, İ. (2015). “Türkiye Sivil Havacılık Sektöründe Yoğunlaşma”, Finans Politik & Ekonomik Yorumlar(52), 21-33.SPK (2019), Sermaye Piyasası Kurumu, www.spk.gov.tr
• ŞAHİN, C. (2014). “Firmaya Özgü Değişkenlerle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) Getirisi Arasındaki İlişkiyi İncelemeye Yönelik Bir Uygulama”. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi(42), 11-18. https://dergipark.org.tr/dpusbe/issue/4784
• TATLI, H. (2018). “Piyasa Yoğunluğunun Ölçülmesi: Beyaz Eşya Sektörü Üzerine Bir Uygulama”, Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, 16(3 Özel Sayı), 64-84. doi:http://dx.doi.org/10.11611/yead.441971
• TÜİK (2015). “Sanayi ve Hizmet Sektörlerinde Yoğunlaşma, 2013”, Haber Bülteni Sayı:18859, Tarih:28 Temmuz 2015. Türkiye İstatistik Kurumu. www.tuk.gov.tr/HbPrnt.do?d=18859
• YAŞAR, M., & KİRACI, K. (2018). “Dünya Pazarlarında Piyasa Yapısı: Havayolu Sektöründe Rekabetin Ampirik Analizi”. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 14(3), 731-744.
• YAŞAR, M., KİRACI, K., KAYHAN, S., & USTAÖMER, T. C. (2017). “A Concentration Analysis In The Turkish Domestic Air Transportation Industry using with CRm and Herfindahl-Hirschman Indexes”, Gaziantep University Journal of Social Sciences, 16(3), 687-704. doi:10.21547/jss.287910
• YAYLA, M. (2007). “Türk Bankacılık Sektöründe Yoğunlaşma ve Rekabet: 1995-2005”, BDDK Bankacılık ve Finansal Piyasalar Dergisi, 1(1), 35-59.
• YETGİN, F., & İÇTEN, O. (2018). “TOPSIS Yöntemi ile Borsa İstanbul’da İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının 2007-2016 Yılları Arası Finansal Performans Analizi”, İstanbul Gelişim Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 5(1), 19-44. doi:https://doi.org/10.17336/igusbd.388927
• YILDIZ, F. (2012). “Türkiye'de Mobil Telekomünikasyon ve Genişbant İnternet Hizmetleri Sektöründe Pazar Yoğunlaşmasının Analizi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Vizyoner Dergisi, 3(6), 47-72.
• YILMAZ, M. K., & İÇTEN, O. (2018). “Borsa İstanbul’da İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Nakit Akımı Odaklı Finansal Performans Analizi (2007-2016)”. Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 55(635), 73-87.
• YILMAZ, N. K. (2019). “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Performansının TOPSİS Yöntemiyle Ölçümü”. BMIJ, 7(1), 423-443. doi:http://dx.doi.org/10.15295/bmij.v7i1.1080
• YILMAZ-TÜRKMEN, S. (2011). “İMKB'de İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi ile Değerlendirilmesi”, Marmara Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi, 31(2), 273-288. https://dergipark.org.tr/muiibd/issue/498
• ZÜGÜL, M., & ŞAHİN, C. (2015). “Faiz Oranı ve Enflasyonun Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Getirisi Üzerindeki Etkisine Yönelik Bir Uygulama”, Akademik Bakış Dergisi(49), 147-162. http://www.akademikbakis.org