An Empirical Study On The Housing Prices: A Case Study Of Alanya

Öz

A total value of 12,181 houses were purchased by foreign buyers in Turkey in 2013. By the year 2018, the number of property sales to foreigners increased to 39,663 and has led to an increased rate of 225% among those years (the Turkish Statistical Institute (TurkStat), 2019). The growth of the foreigner population in Alanya which is one of the most important tourism destinations of Antalya province in Turkey, leads to an increasing demand for housing. Therefore; Alanya has been a remarkable district where 32,000 foreigners from 85 different nationalities have purchased housing (ALTSO,2017).
The focus of this study has been given to investigate the factors affecting the foreign buyers’ housing purchases and the housing prices in Alanya. Given to this purpose, two different models have been applied and a multi-dimensional empirical research has been conducted. Housing prices in Alanya are analyzed by Johansen Cointegration-VECM and VAR-Granger Causality Test. Long-term relationship and causality between the variables including the prices of housing purchases in Alanya; the number of houses sold to foreigners and the monthly EURO / TRY exchange rates during the period from April 2015 through 2018 are investigated. As a result of the Johansen Cointegration test, it has been found that the variables are cointegrated and there is a long-run relationship among variables. In VECM, where the target variable is the housing prices, variables including the number of houses sold to foreign buyers and the exchange rate are found to be the cause of the housing prices both in the short and long-run. According to the Granger causality test, EURO is found to be the cause of the price. 

Anahtar Kelimeler

• Housing Prices
• Cointegration
• VECM
• VAR-Granger Causality
• Alanya

Konut Fiyatları Üzerine Ampirik Bir Çalışma: Alanya Örneği

Öz

Türkiye’de 2013 yılında 12,181 adet konut yabancılar tarafından satın alınmış iken 2018 yılında bu rakam 39,663’lere çıkarak yıllar arasında %225 artış kat edilmiştir (TUİK, 2019). Turizmin önemli destinasyonlarından biri olan Alanya, 85 farklı milletten toplamda 32 bin yabancının konut edindiği oldukça dikkat çekici bir ilçedir (ALTSO, 2017). Çalışma da Alanya’da yabancıların konut edinimlerinin, konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin tespiti amacı ile iki farklı model uygulanmış çok yönlü bir ampirik araştırma yapılmıştır.  Alanya ilçesindeki konut fiyatları Johansen Eşbütünleşme- VECM ve VAR-Granger Nedensellik testi ile analiz edilmiştir. Nisan 2015-2018 periyodunda Alanya’da konut fiyatları ile yabancılara satılan konut sayısı ve EURO/TRY döviz kuru aylık verileri kullanılarak, değişkenler arasında uzun dönemli ilişki ve nedensellik durumları araştırılmıştır. Johansen Eşbütünleşme testi sonucunda değişkenlerin eşbütünleşik olduğu ve aralarında uzun dönemli ilişkinin varlığı tespit edilmiştir. Hedef değişkenin konut fiyatları olduğu VECM’nde yabancılara satılan konut sayısı ve döviz kuru değişkenlerinin uzun dönemde ve kısa dönemde nedeni olduğu belirlenmiştir. Granger nedensellik testi sonuçlarına göre ise EUR fiyatın nedenidir şeklinde ortaya çıkmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Konut Fiyatları
• Eşbütünleşme
• VECM
• VAR-Granger Nedensellik
• alanya

Kaynakça

1. KAYNAKÇAAdams, Z. ve Füss, R. (2010). Macroeconomic Determinants Of İnternational Housing Markets. Journal of Housing Economics, 19(1), 38-50. Alanya Ticaret Odası. Alanya Ticaret odası, 2017 Faaliyet Raporu (Erişim Tarihi: 1-Haziran-2019)Badurlar, İ. Ö. (2008). Türkiye’de Konut Fiyatları ile Makro Ekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.Benson, E.D., Hansen, J.L., Schwartz, A.L. ve Smersh, G.T. (1999). Canadian/U.S. Exchange Rates and Nonresident Investors: Their Influence on Residential Property Values, Journal of Real Estate Research, 18(3), 433-461.Cohen, J. P. ve Coughlin, C. C. (2008). Spatial Hedonic Models Of Airport Noise, Proximity, And Housing Prices. Journal of Regional Science, 48(5), 859-878.Çankaya, S. (2013). Konut Fiyatları ve Makroekonomik Faktörler Arası İlişkiye Global Bakış. Maliye Finans Yazıları, 27(100), 143-154.Dilber, İ., Sertkaya, Y. (2016). 2008 Finansal Krizi Sonrası Türkiye’de Konut Fiyatlarının Belirleyicilerine Yönelik Analiz. Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 4(1): 12-30.Enders, W. (2008). Applied Econometric Time Series. New York: John Wiley & Sons Inc. Englaund, P. ve Ioannides, Y.M. (1997). House Price Dynamics: An International Empirical Perspective, Journal of Housing Economics, 6, 119-136.Euro-TRY Döviz Kuru https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/#collapse_2 (Erişim Tarihi: 12-Mayıs-2019)Fitöz, E. ve Öztürk, N. (2009). Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama, Zkü Sosyal Bilimler Dergisi, 5 (10), 21-46.Giussani, B., Hsai, M., ve Tsolacos, S. (1992). A Comparative Analysis of the Major Determinants of Office Rental Values in Europe. Journal of Property Valuation and Investment, 11, 157-173.Granger, C.W.J. (1988). Some Recent Developments in a Concept of Causality, Journal of Econometrics, Vol: 39, 199-211.Güloğlu, B. ve Akman, A. (2007). Türkiye’de Döviz Kuru Oynaklığının SWARCH Yöntemi ile Analizi. Finans Politik&Ekonomik Yorumlar, Cilt 44(512), 43-51.Johansen, S. (1992). Determination of Cointegration Rank in the Presence of A Linear Trend. Oxford Bulletin of Economics and Statistics, 54(3), 383-397.
2. Johensen, S. (1988). Statistical Analysis of Cointegration Vectors. Journal of Economic Dynamics and Control, 12, 231-254.Kargı, B. (2013). Housing Market And Economic Growth Relation: Time Series Analysis Over Turkey (2000-2012). International Journal of Human Sciences,10(1), 897-924.Kayral, İ.E. (2017). İstanbul, Ankara ve İzmir Konut Fiyat Değişimlerini Etkileyen Faktörlerin Araştırılması. Çukurova Üniversitesi İİBF Dergisi, 21(1): 65-84.Konut Satış İstatistikleri, Aralık 2018 https://biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=73&locale=tr(Erişim Tarihi: 1-Haziran-2019)Lebe, F. ve Akbaş, Y. E. (2014). Türkiye’nin Konut Talebinin Analizi: 1970-2011. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 28(1), 57-83.Sims, C. A. (1980) “Macroeconomics and Reality”, Econometrica, 48 (1), 1-48. Tarı, R. (2015) Ekonometri, 11. Baskı, Kocaeli: Umuttepe Yayınları. Tsatsaronis, K. ve Zhu, H. (2004). What Drives Housing Price Dynamics: Crosscountry Evidence. BIS Quarterly Review, 65-78.Tse, R.Y.C. (2001). Impact of Property Prices on Stock Prices in Hong Kong. Review of Pacific Basin Financial Markets and Policies, 4(1), 1-15.Yılmaz, Ö. ve Akıncı, M. (2011) “İktisadi Büyüme ile Cari İşlemler Bilançosu Arasındaki İlişki: Türkiye Örneği”, Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 15 (2), 363-377.Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları, Aralık 2018 http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1056(Erişim Tarihi: 10-Haziran-2019)Zhu, H. (2006). The Structure of Housing Finance Markets and House Prices in Asia. BIS Quarterly Review, December, 55-69.