Cancellation of the land registry registration due to the family residence being subject to disposition without sıpouse’s consent

Öz

This study will examine the issue of "cancellation and registration of the land registry record for the transfer of the family residence to third parties without the spouse's consent." This concept was first introduced into our law with Article 194 of the Turkish Civil Code (TCC) No. 4721. The regulation in Article 194 of the TCC was introduced to ensure the economic integrity and structural protection of the family. Given the importance of family structure, this provision of the article stipulates the consent of the other spouse as a condition for any transactions made by the owning spouse. It stipulates that transfers and alienations made without the consent of the spouse who is not the owner of the title deed are considered illegal registrations, and it stipulates that the rights of the spouse who is not the owner of the title deed cannot be restricted. This regulation aims to protect the family against legal actions taken by the owning spouse. The third paragraph of the same article clearly stipulates that the spouse who is not the owner of the title deed can request the establishment of an annotation for the family residence from the Land Registry Directorate. However, the issue of whether a third party can be considered to have acted in good faith under Article 1023 of the TCC in a transfer transaction made by a spouse who is the title owner and who takes advantage of the spouse's failure to register the family residence annotation in the land registry, is a controversial issue in the doctrine. In previous rulings, the Court of Cassation ruled that a third party with good faith had validly acquired this right, but in later precedents, it reversed this view and issued contrary rulings. This research will focus on the legal nature of the family residence annotation, the legal consequences of whether third parties are considered to have acted in good faith, the concept and elements of family, the procedures and principles for recording the annotation in the land registry, and our main focus: the land registry cancellation and registration cases filed by the spouse, the registered owner, in cases of transfer of the family residence to a third party. Furthermore, the evaluation of good faith within the framework of the principle of trust in the land registry will be clarified by examining, in light of judicial decisions, how this is evaluated.

Anahtar Kelimeler

• Family residence
• trust principle in land registry
• annotation
• spouse's consent
• bona fide third

Aile konutunun eşin rızası dışında tasarrufi işlemlere konu olmasından dolayı tapu kayıt iptali ve tescil

Öz

Bu çalışmada, “Aile konutunun eşin rızası dışında üçüncü kişilere devrine yönelik tapu kayıt iptali ve tescil” konusu incelenecektir. Aile konutu şerhi, hukukumuza ilk kez 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) 194. maddesi ile girmiştir. TMK m.194’teki düzenleme, ailenin ekonomik bütünlüğünü ve yapısal anlamda korunmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Maddenin bu hükmüyle, aile yapısının taşıdığı önem göz önünde bulundurularak, malik olan eşin yapacağı tasarrufi işlemlerde diğer eşin rızası koşul olarak öne sürülmüştür. Tapu maliki olmayan eşin rızası olmadan yapılan devir ve ferağ işlemlerinin yolsuz tescil sayılacağı belirtilmiş ve tapu maliki olmayan eşin haklarının sınırlanamayacağı hükme bağlanmıştır. Bu düzenleme, aileyi malik olan eşin yapacağı hukuki işlemlere karşı koruma amacını taşımaktadır. Aynı maddenin üçüncü fıkrasında ise, tapu maliki olmayan eşin tapu müdürlüğünden aile konutu şerhinin tesisini talep edebileceği açıkça hükme bağlanmıştır. Ancak, tapu maliki olan eşin aile konutu şerhini tapu siciline işletmemesinden yararlanarak üçüncü kişiye yaptığı devir işlemlerinde, üçüncü kişinin TMK m.1023 hükmüne göre iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı konusu doktrinde tartışmalıdır. Zira Yargıtay, önceki kararlarında iyi niyetli üçüncü kişinin bu hakkı geçerli şekilde kazandığına hükmetmiş, ancak daha sonraki içtihatlarında bu görüşten dönerek aksi yönde kararlar vermiştir. Bu araştırmamızda; aile konutu şerhinin hukuki niteliği, üçüncü kişilerin iyi niyetli sayılıp sayılmamasının hukuki sonuçları, aile kavramı ve unsurları, şerhin tapu siciline işlenme usul ve esasları ile esas konumuz olan aile konutunun kayıt maliki olan eş tarafından üçüncü kişiye devri halinde açılan tapu kayıt iptali ve tescil davaları üzerinde durulacaktır. Ayrıca, tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde iyi niyetin nasıl değerlendirileceği yargı kararları ışığında incelenerek konu açıklığa kavuşturulacaktır.

Anahtar Kelimeler

• Aile konutu
• tapu siciline güven ilkesi
• şerh
• eşin rızası
• iyi niyetli üçüncü kişi

Kaynakça

1. [1]     Akıntürk T, Ateş D. Aile Hukuku. 12. baskı. İstanbul, Türkiye, Beta yayınları, 2010.
2. [2]     Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü “Aile Konutu Şerhi 7 sayılı genelge”. https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2020-12/aile_konutu_erhi_7_0.doc (30.10.2025)
3. [3]     Dörtgöz GÖ. Tapu İşlemleri. Ankara, Türkiye, Bilofset matbaacılık, 2014.
4. [4]     Ertaş Ş. Eşya Hukuku. İzmir, Türkiye, Barış yayınları, 2014.
5. [5]     Doğan M. “Medeni Kanun’un Getirdiği Yeni Bir Müessese: Aile Konutu”. Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 6(1-4), 285-300, 2002.
6. [6]     Çevik R. “Aile Konutu Şerhinin Hukuki Sonuçları”. İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 10(1), 425-451, 2025.
7. [7]     Demirbaş F. “Aile Konutu Şerhinin İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Ayni Hak Kazanımlarına Etkisi ve Konuya İlişkin Yargıtay Uygulaması”. Avrasya Sosyal ve Ekonomi araştırmaları Dergisi, 4(12), 420-427, 2017.
8. [8]     Kapusuz G. Mal Rejimleri ve Miras Hukuku’nda Aile Konutu. Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, İstanbul, Türkiye, 2010.

9. [9]     Acar F. Aile hukukumuzda aile konutu-mal rejimleri ve eşin yasal miras payı. 5. baskı. Ankara, Türkiye, Seçkin yayıncılık, 2016.
10. [10]  Akkurt SS. Türk Medeni Hukukunda Evlenmenin Butlanı. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Konya, Türkiye, 2008.
11. [11]  Yavuz EİE. “Aile Konutuna İlişkin TMK M. 194/I Sınırlaması ve Aile Konutu Şerhinin Hukuki Niteliği”. Periodicum Iuris, 3(1), 123-161, 2025.
12. [12]  Gençcan ÖU. Aile Hukuku. 1. baskı. Ankara, Türkiye, Yetkin Yayıncılık, 2011.
13. [13]  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü “2014/4 sayılı genelgesi” https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2023-01/document.pdf (04.11.2025)
14. [14]  Sefil V. Aile konutuna dayalı Tapu kayıt iptali ve tescil. Yüksek Lisans Tezi, Çağ Üniversitesi, Mersin, Türkiye, 2022.
15. [15]  Bağcı Ö. “Aile Konutu Üzerinde Tasarruf”. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 4(2), 145-175, 2007.
16. [16]  Önder ŞN. Aile Konutunun Sağ Kalan Eşe Özgülenmesi. Ankara, Türkiye, Adalet yayınevi, 2014.
17. [17]  Karlı Ö. TMK Mad 652’ye Göre Aile Konutu ve Ev Eşyasının Sağ Kalan Eşe Özgülenmesi. Prof. Dr. Hüseyin Hatemi’ye Armağan, İstanbul Türkiye, Vedat kitapçılık, 2009.
18. [18]  Çevik, R. Aile Konutu Şerhinin Hukuki Sonuçları. İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 10(1), 425-451, 2025.
19. [19]  Bilgen M. “Türk Medeni Kanunu’nda Yeni Bir Kurum Aile Konutu”. Bursa Barosu Dergisi, 26(70), 13-21, 2002.
20. [20]  İşleten Mİ. “Aile Konutu Şerhi ve Şerhin İyiniyetli Üçüncü Kişilere Etkisinin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 4.10. 2006 Tarihli, E. 2006/2-591, K. 2006/624 Sayılı Kararı Çerçevesinde Değerlendirilmesi”. Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 13(2), 927-953, 2014.
21. [21]  Ertekin O. Türk Medeni Hukukunda Aile Konutu ve Aile Konutu Şerhi. Yüksek Lisans Tezi, Kırıkkale Üniversitesi, Kırıkkale, Türkiye, 2020.
22. [22]  Kamacı M. “Aile Konutu ve Hak Sahibi Eşin Bu Konutla İlgili Tasarruflarına Diğer Eşin Katılma Hakkı (Rıza) (TMK. nun 194. Maddesi)”. Yargıtay Dergisi, 30(1-2), 113-138, 2004.
23. [23]  Uzunkaya MC. Aile Konutu Üzerinde Tesis Edilebilecek Hukuki İşlemler ve Aile Konutu Şerhi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Hacettepe Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, Türkiye, 2018.
24. [24]  Köse EC. Evlilik birliğinin Eşlerin tasarruf Yetkisine Getirilen sınırlamalar. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, İstanbul, Türkiye, 2017.
25. [25]  Şahinci A. “Eşlerin Tasarruf Yetkisinin Sınırlandırılması (TMK. md. 199)”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 59(2), 309-336, 2010.
26. [26]  Acar F. Aile Konutu Mal Rejimleri Eşin Yasal Miras Payı. 4. baskı. Seçkin yayıncılık, Ankara, Türkiye, 2012.
27. [27]  Şıpka Ş. “Türk Hukukunda Eşlerin Hukuki İşlem Özgürlüğünün Sınırları”. Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni, 35(1), 47-58, 2015.
28. [28]  Hüseyin İ. “Medenî Kanunun 194. Maddesinde Yer Alan Sınırlamanın Hukukî Niteliği”. Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 8(2), 167-195, 2018.
29. [29]  Yargıtay Başkanlığı İletişim Müdürlüğü. “Yargıtay 2. HD. 2009/6728 E., 2010/9707 K”. https://www.yargitay.gov.tr/ (06.11.2025).
30. [30]  Yargıtay HGK. “2013/2056 E., 2015/1201 K., 15.04.2015”. https://www.yargitay.gov.tr/ (06.11.2025).
31. [31]  Saatçıoğlu F. Aile Konutu ve Şerhi. 1. baskı. İstanbul, Türkiye, Adalet Yayınevi, 2016.
32. [32]  Ayan S. “Evlilik Birliğinin Korunması”. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 58, 105-106, 2004.
33. [33]  Yargıtay Başkanlığı, Bilgi işlem Müdürlüğü. “Yargıtay 2. HD, E 2010/9123 K. 2010/12688, 24.16.2010”. https://www.yargitay.gov.tr/ (09/11/2025).
34. [34]  Yargıtay Başkanlığı, Bilgi işlem Müdürlüğü. “Yargıtay 2. HD, E 2016/7711 K. 2016/10389, 26.05.2016”. https://www.yargitay.gov.tr/ (09.11.2025).
35. [35]  Gençcan ÖU. Aile Mahkemesi Davaları. 3. baskı. Ankara, Türkiye, Yetkin yayıncılık, 2019.
36. [36]  Yargıtay Başkanlığı, Bilgi işlem Müdürlüğü. “Yargıtay 2. HD, E 2011/3511 K. 2011/11893, 11.07.2011”. https://www.yargitay.gov.tr/ (10.11.2025).
37. [37]  Kulaçoğlu hukuk bürosu. “Aile konutuna Tapu kayıt iptali ve tescil davaları-2025”. https://kulacoglu.av.tr/aile-konutuna-dayali-tapu-iptali/ (10.11.2025).
38. [38]  Mert Hukuk bürosu. “Aile konutuna yönelik Tapu kayıt iptali ve tescil davası”. https://www.hakanmert.av.tr/aile-konutu-nedeniyle-tapu-iptal-ve-tescil-davasi/ (10.11.2025).
39. [39]  Kadim Hukuk Bürosu. “Tapu İptali ve Tescil Davası”. https://kadimhukuk.com.tr/makale/tapu-iptali-ve-tescil-davasi/ (10.11.2025).
40. [40]  Yılmaz Z. Tapu İptali ve Tescili ile Tashih (Düzeltme) Davaları. 3. baskı. Ankara, Türkiye, 2 Seçkin Yayıncılık, 2013.
41. [41]  Şahin E. “Türk Medeni Kanunu Maddi 1007 Kapsamında Tapu Sicillerinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu ve Devlete Karşı Açılacak Tazminat Davasında Zamanaşımı Meselesi”. Terazi Hukuk Dergisi, 13(141), 51-67, 2018.
42. [42]  Serda İ. “Aile konutu, aile konutunun korunması, aile konutu şerhi, tapu kütüğü, 1756 (2014/04) sayılı Genelge”. Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 21(2), 583-628, 2019.
43. [43]  Burak Akın Avukatlık Ofisi. “Aile konutu şerhi olmayan taşınmazın satışı”. https://www.burakakin.av.tr/ (10.11.2025).
44. [44]  Yargıtay Başkanlığı, Bilgi işlem Müdürlüğü. “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/1567 E., 2013/579 K., 24/04/2013 T”. https://www.yargitay.gov.tr (11.11.2025)
45. [45]  Yargıtay Başkanlığı, Bilgi işlem Müdürlüğü 2.Hukuk Dairesi. “2021/3464 E., 2021/6355 K., 22/09/2021 T”. https://www.yargitay.gov.tr (11.11.2025).