YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA SATICI LEHİNE KANUNİ İPOTEK HAKKI

Öz

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 893/1 b.1 hükmünde, taşınmazının mülkiyetini devreden satıcının kısmen veya tamamen ödenmeyen satış bedeli alacağını güvence altına almak amacıyla satıcı lehine kanuni ipotek hakkı öngörülmüştür. Bu hakkın kullanılması, uygulamada çeşitli hukuki uyuşmazlıkları gündeme getirmiştir. Ekonomik koşullar nedeniyle teminat miktarının satış bedeline kıyasla yetersiz kalması üzerine ileri sürülen uyarlama talepleri, doktrinde ve yargı kararlarında belirlilik ilkesi bakımından değerlendirilmiştir. Taşınmazın satışı konusunda temsilciye verilen yetkinin satıcı lehine kanuni ipoteğin tescilini de kapsayıp kapsamadığı, yargı kararlarında ve ayrıca tapu uygulamasında ele alınan bir diğer mesele olmuştur. Vekâletnamede satış yetkisinin satıcı lehine ipotek kurulması şartına bağlanmasına rağmen mülkiyetin tapu memuru tarafından ipoteksiz devredilmesi ise tapu sicilinin tutulmasında tapu memurlarının özen yükümlülüğünün önemini bir kez daha ortaya koymuştur. Yargı kararlarına ve uygulamaya yansıyan bu uyuşmazlıklar, satıcı lehine kanuni ipotek hakkının etkinliğini doğrudan etkilemektedir. Özellikle tapuda düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerinde satış bedelinin nakden ve peşinen alındığı yönünde kayıt konulmasının zorunlu tutulması, satış bedeli alacağı tamamen veya kısmen ödenmeyen satıcının kanuni ipotek hakkından yararlanmasını güçleştirmektedir. Uygulamada karşılaşılan bu gibi sorunların ortaya konulması, satıcı lehine kanuni ipotek hakkından beklenen faydanın sağlanması ve hakkın işlevselliğinin korunması bakımından önem taşımaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Satıcı Lehine Kanuni İpotek Hakkı
• Satıcı
• Taşınmaz Satış Sözleşmesi
• Satış Bedeli
• Tescil

The Seller’s Statutory Mortgage Right in the Light of the Decisions of the Turkish Court of Cassation

Öz

Article 893(1)(1) of the Turkish Civil Code No. 4721 provides for a statutory mortgage in favour of the seller to secure the seller’s claim for the purchase price remaining wholly or partially unpaid following the transfer of ownership of immovable property. The exercise of this right has given rise to various legal disputes in practice. Claims for the adjustment of the amount secured by the mortgage, where that amount has become insufficient in relation to the purchase price as a result of changing economic conditions, have been examined in legal doctrine and judicial decisions in light of the principle of certainty. Another issue addressed in judicial decisions and land registry practice is whether the authority granted to a representative to sell an immovable property also encompasses the authority to request the registration of a statutory mortgage in favour of the seller. A further issue arises where a power of attorney makes the sale conditional upon the creation of a mortgage in favour of the seller, but the land registry officer nevertheless transfers ownership without registering the mortgage. Such cases once again highlight the importance of the duty of care incumbent upon land registry officers in maintaining the land register. These disputes, as reflected in judicial decisions and land registry practice, directly affect the effectiveness of the seller’s statutory mortgage right. In particular, the mandatory inclusion in land registry sale contracts of a statement that the purchase price has been received in cash and in full creates practical difficulties for sellers whose purchase price claims remain wholly or partially unpaid in exercising their statutory mortgage rights. Identifying and addressing such practical problems is therefore essential to ensuring that the seller’s statutory mortgage right fulfils its intended protective function and remains effective in practice.

Anahtar Kelimeler

• Seller’s Statutory Mortgage Right
• Seller
• Immovable Sale Contract
• Purchase Price
• Registration

Kaynakça

1. Acar, Faruk. “İpotekte Güvence Altına Alınan Alacak Miktarının Günün Ekonomik Koşullarına Uyarlanması”. Legal Hukuk Dergisi. (2008). legal.com.tr: 1-8.
2. Acar, Faruk. Rehin Hukuku Dersleri. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 1. Baskı, 2015.
3. Acar, Faruk. Rehin Hukukunda Taşınmaz Kavramı ve Özellikle Belirlilik İlkesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2. Baskı, 2017.
4. Akçaal, Mehmet, Eşya Hukuku. Yetkin Yayınları, Ankara, 2. Baskı, 2022.
5. Akçaal, Mehmet. “İpoteğin Kaldırılması Davası.” İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 10/2 (2019): 563–578.
6. Akil, Cenk. “Yargıtay Kararları Işığında Hâline Münasip Evin Haczedilmezliği (Meskeniyet) İddiası (İİK m. 82/12)”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 60/4 (2011): 775-808.
7. Akipek, Jale, Turgut Akıntürk ve Derya Ateş. Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayınları, 2. Baskı, 2018.
8. Aral, Fahrettin ve Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayınları, 15. Baskı, 2022.

9. Arslan, Nurcan. “Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Şekle Aykırılık”. İstanbul Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2024.
10. Arslan, Ramazan vd. İcra ve İflâs Hukuku. Ankara: Yetkin Hukuk Yayınları, 9. Baskı, 2023.
11. Aşık, İbrahim vd. İcra ve İflâs Hukuku. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 3. Baskı, 2024.
12. Atasoy Tanrıkulu, Umare. “Muvazaa Sebebi ile Tasarrufun İptali Davası”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 71, S. 3 (2022): 911-935.
13. Ayan, Mehmet. Eşya Hukuku. C.3, Ankara: Seçkin Yayınları, 8. Baskı, 2017.
14. Aybay, Aydın ve Hüseyin Hatemi. Eşya Hukuku, İstanbul: Vedat Kitapçılık, . 3. Baskı, 2012.
15. Başpınar, Veysel. “Taşınmaz Satımında Vekâlet”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 45/1-4 (1996): 483-504.
16. Buz, Vedat. Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar. Ankara: Yetkin Yayınları, 2005.
17. Ceylan, Ebru vd. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ed. M. Turgut Öz. Ankara: Seçkin Yayınları, 1. Baskı, 2023.
18. Çetiner, Bilgehan. Taşınmaz Teminatı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2015.
19. Coşkun, Mehmet Egehan ve Rabia Kayaaltı, “Kanundan Doğan İpotek Hakları”. İçinde İpotek ile İlgili Makaleler, yay. haz. Saibe Oktay-Özdemir ve Batuhan Akkuş, 255-316. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2021.
20. Davran, Bülent. Rehin Hukuku Dersleri. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Fakülteler Matbaası, 1972.
21. Dereköy, Hande. “Kanuni İpotek Tesisinin Tapu Siciline Uygulanması: Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri.” Tapu ve Kadastro Uzmanlık Tezi, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2016.
22. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları, 27. Baskı, 2022.
23. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları, 10. Baskı, 2022.
24. Ertaş, Şeref. Eşya Hukuku. İzmir: Barış Yayınları, 15. Baskı, 2020.
25. Esener, Turhan ve Kudret Güven, Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 9. Baskı, 2024.
26. Göçmenler, Muhammed Emre. “Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası”. Yayınlanmış Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniversitesi, 2025.
27. Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri. Ankara: Yetkin Yayınları, 1. Baskı, 2021.
28. Gümüş, Mustafa Alper. “TMK m. 883 Uyarınca İpotekle Teminat Altına Alınmış Alacak Hakkının Sona Ermesine Bağlı Olarak İpoteğe İlişkin Tescilin Terkini (İpoteğin Fekki).” Beykent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 5/9 (2019): 17–41.
29. Günergök, Özcan ve Şaban Kayıhan. Borçlar Hukuku Dersleri Genel Hükümler. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2. Baskı, 2024.
30. Gürsoy, Kemal Tahir, Fikret Eren ve Erol Cansel. Türk Eşya Hukuku: Zilyetlik, Tapu Sicili, Mülkiyet, Sınırlı Aynî Haklar. Ankara: Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 2. Baskı, 1984.
31. Helvacı, İlhan. Eski Medenî Kanunumuzla Karşılaştırmalı Olarak Türk Medenî Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2008.
32. Kaçak, Nazif, Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi. Ankara: Seçkin Yayınları, 3. Baskı, 2013.
33. Kavak, Yalçın. “Resmi Sicil ve Senetlerle İspat”. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 11/1 (2020): 18–25.
34. Kılıçoğlu, Ahmet Mithat. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Turhan Kitabevi, 4. Baskı, 2022.
35. Kılıçoğlu, Ahmet Mithat. Eşya Hukuku. Ankara: Turhan Kitabevi, 1. Baskı, 2021.
36. Kılıçoğlu Yılmaz, Kumru. “Temsil Yetkisinin Açıklanması”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 70/2 (2021): 361-388, https://doi.org/10.33629/auhfd.902984.
37. Kocayusufpaşaoğlu, Necip vd. Borçlar Hukuku Genel Bölümler. 1. Cilt, İstanbul: Filiz Kitabevi, 7. Baskı, 2017.
38. Köprülü, Bülent ve Selim Kaneti. Sınırlı Ayni Haklar. 2. Baskı. İstanbul: Fakülteler Matbaası, 1982-1983.
39. Kuru, Baki ve Burak Aydın. İstinaf Sistemine Göre Yazılmış İcra ve İflâs Hukuku Ders Kitabı. Ankara: Yetkin Yayınları, 8. Baskı, 2023.
40. Kuru, Baki, Ramazan Arslan ve Ejder Yılmaz. İcra ve İflâs Hukuku, Ankara: Yetkin Yayınları, 28. Baskı, 2014.
41. Kutlu Doğar, Nurgül. “Kat Maliklerinin Kanuni İpotek Hakkı”. Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 21/1 (2022): 51-70.
42. Muşul, Timuçin. İcra ve İflâs Hukuku. Cilt I. Ankara: Yetkin Yayınları, 1. Baskı, 2025.
43. Muşul, Timuçin. İcra ve İflâs Hukuku. Cilt II. Ankara: Yetkin Yayınları, 1. Baskı, 2025.
44. Nomer, Haluk N. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: Beta Yayınları, 19. Baskı, 2023.
45. Nomer, Haluk Nami ve Mehmet Serkan Ergüne. Eşya Hukuku. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 9. Baskı, 2022.
46. Odabaşı, Behiye. “Taşınmaz Satışında Tapunun ve Yeni Gelen Değişiklikler Çerçevesinde Noterlerin Yetkisi”. Eskişehir Barosu Dergisi. 40. Yıl Özel Sayısı (2024): 184-249.
47. Oğuzman, Mustafa Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay Özdemir. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 24. Baskı, 2022.
48. Oğuzman, Mustafa Kemal ve Maya Turgut Öz. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt I. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 20. Baskı, 2022.
49. Öz, Turgut. İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 4. Baskı, 2021.
50. Özmen, Saba ve Gülşah Sinem Aydın Ateş. “Motorlu Taşıt ve Taşınmaz Satışında Sözleşmeye Konulan Bedelin Nakden ve Peşin Alındığına Dair Kayıtların Yarattığı Sancılar Üzerine Düşünceler”. Legal Hukuk Dergisi. 12/140 (2014): 37-50.
51. Öztaş, İlker. “Türk Borçlar Kanunu m. 235 Kapsamında Satıcının Sözleşmeden Dönmesi”. Terazi Hukuk Dergisi, S. 222 (2025): 74–84.
52. Pekcanıtez, Hakan vd, İcra ve İflas Hukuku. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 11. Baskı, 2024.
53. Sapanoğlu, Süleyman. Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zarardan Devletin Sorumluluğu. Ankara: Sözkesen Matbaacılık, 2. Baskı, 2016.
54. Sirmen, Lale. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 10. Baskı, 2022.
55. Tenekeci, Cüneyt. İpoteğin Kaldırılması ve İpotekte Sıra Sistemi. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 1. Baskı, 2018.
56. Ticaret Bakanlığı, “Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sisteminin Devreye Alınma Tarihi 1 Ekim 2026’ya Ertelendi”, (Erişim Tarihi 21.08.2026), https://ticaret.gov.tr/haberler/tasinmaz-satislarinda-guvenli-odeme-sisteminin-devreye-alinma-tarihi-1-ekim-2026ya-ertelendi.
57. Vardar Hamamcıoğlu, Gülşah. “Medenî Hukukta Tasarruf İşlemi Kavramı.” Yayımlanmış Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2013.
58. Yavuz, Cevdet, Faruk Acar ve Burak Özen. Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler. C. 1. İstanbul: Beta Yayınları, 11. Baskı, 2022.
59. Yıldız, Erdem Aydın. “İcra ve İflâs Kanunu Kapsamındaki Tasarrufun İptali Davasının Muvazaa İle İlişkisi”. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2025.
60. Yılmaz, Nihat Çağatay. “İpoteğin Alacağa Bağlılığı İlkesi Ve Sonuçları”. İstanbul Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2026.
61. T.C. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 21.04.2010 tarihli ve 2010/7 (1700) sayılı Vekâletname Genelgesi.
62. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu. K.1973/510 (16.06.1973). www.lexpera.com.tr.
63. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu. K.2023/1086 (15.11.2023). www.lexpera.com.tr.
64. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2005/5674 (05.05.2005). https://kararara.com/
65. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2008/7908 (24.06.2008). www.lexpera.com.tr.
66. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2011/11501 (15.11.2011). www.legalbank.net
67. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2012/7047 (11.06.2012). www.lexpera.com.tr.
68. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2022/4056 (23.05.2022). www.lexpera.com.tr.
69. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2021/3518 (23.06.2021). www.legalbank.net.
70. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2022/5904 (12.09.2022). www.lexpera.com.tr.
71. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi. K.2024/5108 (23.09.2024). www.lexpera.com.tr.
72. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi. K.2023/1283 (04.05.2023). www.legalbank.net.
73. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi. K.2024/4319 (07.05.2024). www.lexpera.com.tr.
74. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi. K.2024/2251 (29.04.2024). www.lexpera.com.tr.
75. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi. K.2022/5694 (12.05.2022). www.lexpera.com.tr.
76. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi. K.2007/6320 (07.05.2007). www.legalbank.net.
77. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi. K.2011/10306 (28.06.2011). www.lexpera.com.tr.
78. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi. K.2015/20861 (18.06.2015). www.lexpera.com.tr.
79. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi. K.2019/9852 (14.10.2019). www.legalbank.net.
80. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi. K. 2020/255 (16.01.2020). www.legalbank.net.
81. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi. K. 2014/17303 (01.12.2014). www.legalbank.net.
82. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi. K. 2019/4305 (08.04.2019). www.legalbank.net.