TÜRKİYE’DE EMLAK VERGİSİ SİSTEMİNİN VERGİ ADALETİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

Yıl 2025, Cilt: 14 Sayı: 2, 139 - 158, 31.12.2025

Elvan Cenikli

Öz

Bu çalışma, Türkiye’de emlak vergisi sistemini vergi adaleti ilkesi çerçevesinde teorik, hukuki ve uygulamalı yönleriyle incelemektedir. Emlak vergisinin yerel yönetimlerin mali özerkliğini güçlendiren, aynı zamanda servet üzerinden yeniden dağıtım işlevi görebilen bir araç olduğu vurgulanmaktadır. Çalışmada Musgrave’in normatif adalet anlayışı, Tiebout’un yerel rekabet modeli, Stiglitz’in eşitsizlik eleştirisi ile Piketty ve Atkinson’ın servet temelli yaklaşımları karşılaştırmalı biçimde değerlendirilmiştir. Bu çerçevede Türkiye’deki mevcut sistemin, piyasa değerine dayalı olmayan değerleme yapısı, kapsamlı muafiyetler ve sınırlı tahsil oranları nedeniyle hem yatay hem dikey adalet ilkeleri açısından zayıf kaldığı tespit edilmiştir. OECD’nin karşılaştırmalı raporları, Türkiye’de emlak vergisinin gelir dağılımı üzerindeki etkisinin sınırlı olduğunu ve yerel gelir özerkliğinin güçlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Çalışma, adil ve etkin bir emlak vergisi sisteminin, piyasa temelli değerleme mekanizması, sınırlı muafiyet yapısı ve güçlü yerel mali yönetim kapasitesiyle desteklenmesi gerektiği sonucuna ulaşmaktadır.

Anahtar Kelimeler

Emlak vergisi , vergi adaleti , gelir dağılımı , yerel yönetimler , mali özerklik

AN EVALUATION OF THE PROPERTY TAX SYSTEM IN TURKEY FROM THE PERSPECTIVE OF TAX JUSTICE

Öz

This study examines the Turkish property tax system within the framework of tax justice from theoretical, legal, and practical perspectives. Property tax is highlighted as an instrument that both strengthens the fiscal autonomy of local governments and serves as a tool for redistribution through wealth taxation. The analysis integrates Musgrave’s concept of normative equity, Tiebout’s model of local competition, Stiglitz’s critique of inequality, and the wealth-based approaches of Piketty and Atkinson. Findings indicate that Turkey’s property tax system, characterized by non-market-based valuation, broad exemptions, and limited collection efficiency, falls short of achieving both horizontal and vertical equity. OECD comparative reports further reveal that the redistributive impact of property taxation in Turkey remains weak and that greater fiscal decentralization is required to ensure equity and efficiency. The study concludes that a fair and effective property tax system should be based on market-aligned valuation methods, a narrower scope of exemptions, and a more autonomous local fiscal framework.

Anahtar Kelimeler

Property tax , tax justice , income distribution , local governments , fiscal autonomy

Kaynakça

• Atkinson, A. B. (2017), Eşitsizlik: Ne Yapılabilir? (Çev. U. Şensoy), Efil Yayınevi, İstanbul.
• Batı, M. (2024), “Emlak vergisi tahsilatı ne durumda?”, T24, Erişim adresi: https://t24.com.tr/yazarlar/murat-bati/emlak-vergisi-tahsilati-ne-durumda,48737 (Erişim tarihi: 21 Ekim 2025).
• Belediye Gelirleri Kanunu, 2464 sayılı Kanun (1981), Resmî Gazete, 29 Mayıs 1981, Sayı: 17354.
• Bolahatoğlu, M. (2018), Emlak vergisi ve Türkiye uygulamasının değerlendirilmesi: Sorunlar ve çözüm önerileri (Order No. 28743172) [Yüksek lisans tezi, ProQuest Dissertations & Theses Global], ProQuest Dissertations & Theses Global, https://www.proquest.com/dissertations-theses/emlak-vergisi-ve-t%C3%BCrkiye-uygulamas%C4%B1n%C4%B1n/docview/2594493346/se-2 (Erişim tarihi: 21 Ağustos 2025).
• Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, 7221 sayılı Kanun (2020), Resmî Gazete, 14 Şubat 2020, Sayı: 31039.
• Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, 7194 sayılı Kanun (2019), Resmî Gazete, 7 Aralık 2019, Sayı: 30971.
• Emlak Vergisi Kanunu, 1319 sayılı Kanun (1970), Resmî Gazete, 11 Ağustos 1970, Sayı: 13576.
• Musgrave, R. A. (1959), The Theory of Public Finance: A Study in Public Economy, McGraw-Hill, New York.
• Musgrave, R. A., ve Musgrave, P. B. (1989), Public Finance in Theory and Practice, McGraw-Hill, New York.
• OECD (2014), Slack, E., ve Bird, R. M., The Political Economy of Property Tax Reform, OECD Working Papers on Fiscal Federalism, No.18, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/5jz5pzvzv6r7-en. (Erişim Tarihi:14 Ağustos 2025)
• OECD (2022a), Housing Taxation in OECD Countries, OECD Publishing, Paris, https://www.oecd.org/en/publications/housing-taxation-in-oecd-countries_03dfe007-en.html (Erişim tarihi: 10 Ekim 2025).
• OECD (2023), Bricks, Taxes and Spending: Building Better Housing Policies, OECD Publishing, Paris, https://www.oecd.org/en/publications/bricks-taxes-and-spending_7a22f9a6-en.html (Erişim tarihi: 11 Ekim 2025).
• Oğuz, N. S., ve Yıldız, S. (2024), “Türk Vergi Sistemi İçinde Değerli Konut Vergisi”, Turkuaz Uluslararası Sosyo-Ekonomik Stratejik Araştırmalar Dergisi, Cilt:6, Sayı:1, ss.20–32.
• Öncel, M., Çağan, N., ve Kumrulu, A. (1997), Vergi Hukuku (4. baskı), Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara.
• Piketty, T. (2014), Yirmi Birinci Yüzyılda Kapital (Çev. H. Saraçoğlu), Türkiye İş Bankası Kültür Yayınları, İstanbul.
• Slack, E. (2022), “Property Taxes in the Real World”, Canadian Tax Journal / Revue Fiscale Canadienne, Vol.70 (Supplement), ss.133–158, https://doi.org/10.32721/ctj.2022.70.supp.slack. (Erişim Tarihi:16 Ekim 2025)
• Smith, A. (1776/2006), Ulusların Zenginliği: Milletlerin Refahının Doğası ve Nedenleri Üzerine Bir Araştırma (Çev. H. Derin), Türkiye İş Bankası Kültür Yayınları, İstanbul.
• Soylu, F. E. (2022), “Eşitsizliğin Kaynağı Olarak Sınıflar: Bir Geri Dönüş Hikayesi”, Ö. F. Çolak ve L. E. Arda Özalp (Ed.), Refah Ekonomisi ve Eşitsizlik, Eflatun Yayınları, Ankara, ss.147–170.
• Stiglitz, J. E. (1983), Public Sector Economics, W. W. Norton & Company, New York.
• Stiglitz, J. E. (2013), Eşitsizliğin Bedeli: Bölünmüş Toplumumuzun Bugünkü Krizi ve Geleceğimiz (Çev. O. Köse), İletişim Yayınları, İstanbul.
• Tiebout, C. M. (1956), “A Pure Theory of Local Expenditures”, Journal of Political Economy, Vol.64, No.5, ss.416–424.