KENTSEL ALANLARDA GAYRIMENKUL DEĞERLEMESI VE AYDIN İL MERKEZINDE BÖLGESEL KAPITALIZASYON ORANININ BELIRLENMESI

Öz

Türkiye’de konut piyasası; kentsel dönüşüm, konut finansman düzenlemeleri, kentleşme ve nüfus artışına bağlı olarak hızlı bir canlanma süreci yaşamaktadır. Gayrimenkul sektöründeki bu canlanmada ise bankaların konut kredilerinde tüketicilere sunduğu olanaklar büyük rol oynamaktadır.Konut sektöründe gayrimenkul değerlemesi yapılırken kullanılan yöntemler, karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleridir. Konutun değer tespitinde ise, kapitalizasyon oranları önem arz etmektedir. Kapitalizasyon oranları, konutun kiralanması veya satın alması aşamasında karar alıcılara en uygun seçeneğin hangisi olabileceği konusunda önemli ipuçları vermektedir.Bu çalışmanın amacı Aydın il merkezinde imarı hızla genişleyen mahallelerin kapitalizasyon oranlarını belirlemektir. Bu nedenle Aydın il merkezinde en çok konut yapımının gerçekleştiği Mimar Sinan Mahallesi, Girne Mahallesi, Menderes Mahallesi, Ata Mahallesi için ayrı ayrı kapitalizasyon oranları belirlenmiştir. Bu saptama ile birlikte, karar alıcılar gayrimenkullerin değeri konusunda daha sağlıklı bilgiye sahip olabilecektir.Anahtar kelimeler: Kapitalizasyon oranı, Gayrimenkul değerleme, Gelir.Jel Kodları: G0, M0, M1

Anahtar Kelimeler

• Kapitalizasyon oranı,Gayrimenkul değerleme,Gelir

REAL ESTATE APPRAISAL IN URBAN AREAS AND THE DETERMINATION OF REGIONAL CAPITALIZATION RATIO IN AYDIN CITY CENTER

Öz

In Turkey, the residential market has been experiencing a rapid revival process due to urban transformation, mortgage financing arrangements, urbanization, and population growth. In this revival in the housing and real estate sectors, the increase in the housing loans of the banks played a big role. Income and cost methods are used the most, when valuing real estate. In order to choose the most appropriate method, the appraiser should consider the characteristics of the property. The capitalization rates in the housing sector are important for determining the value of the property. Economic decision makers can rent or buy in the housing sector. In this context, the rate of capitalization is one of the ways to determine either to buy or rent the property. In this study, the capitalization rates for neighborhood of Mimar Sinan, Girne, Menderes, and Ata were determined separately in Aydin city center. These are the neighborhoods that the largest number of residential buildings have been built. The values of equivalent real estates will be calculated in parallel with these capitalization rates.

Anahtar Kelimeler

• Capitalization rate,Real estate yaluation,Income

Kaynakça

1. Altınırmak, S., Afşar, A. ve Hacıköylü C. (2013) “Emlak Finans ve Emlak Değerleme” Anadolu Üniversitesi: Eskişehir.
2. An, X. ve Deng, Y. (2009), ‘’A Structual Model For Capitalization Rate’’ A Research www.reri.org/research/article_pdf/wp166.pdf (Erişim Tarihi: 15.12.2016). to Real Estate Research Institue (RERİ)
3. Friedman, E.J. (1978) “Encyclopedia of Real Estate Appraising”, Prentice Hall Inc.: London.
4. Güngör, E. (1999) “Gayrimenkul Değerlemesi Ve Türkiye’de Sermaye Piyasalarında Gayrimenkul Ekspertiz Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler Yapılmasına İlişkin Öneriler”, Yeterlilik Etüdü, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesi, Ankara.
5. Hendershot P.H & B.Turner (1999) “Capitalization Rates And Capitalization Effects of Below Market Financing’’, Journal of Property Research, c.16, s.2, ss.109-122.
6. Karadeniz, E., Kandır, S. Y. ve Önal, Y.B. (2009) “Konaklama İşletmelerinde Gayrimenkul Değerleme ve Bütünsel Değerin Hesaplanması: Hipotetik Bir Uygulama”, Anatolia: Turizm Araştırmaları Dergisi, c.20, s.2. ss.149- 168.
7. Karakuş H.H., Özdemir, T. ve Turabi, A. (2011) “Kentsel Alanlarda Gayrimenkul Değerlemesi ve Balıkesir İl Merkezinde Bölgesel Kapitalizasyon Oranlarının Belirlenmesi” Balıkesir Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, c.13, s.2, ss.112-119.
8. McGrath, K.M. (2013), ‘’The Effects of Eco-Certification on Office Properties: A Cap Rates- Based Analysis’’, Journal of Property Research, c.30, s.4, ss.345-365.

9. Nuhoğlu, B.A. (2007), “Gayrimenkul Değerleme”, Samsun, Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi.
10. TEGOVA (2009) “European Valuation Standards”, The European Group of Valuers http://www.tegova.org/data/bin/a5738793c0c61b_EVS_2016.pdf, Tarihi: 10.12.2016. (TEGoVA), Sixth Edition, Erişim
11. TEGOVA (2011) Avrupa Değerleme Birlikleri Gurubu Resmi İnternet Sayfası, http://www.tegova.org, Erişim Tarihi: 10.12.2016.
12. Üreten, A. (2007) “Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklarında Değer Tespiti”, Ankara, Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi. Yazıcı, C.T., Değerleme Yayınları, İstanbul. I. ve Balsarı, Z. (2006) Uzmanları Yöntemleri” Değerlendirme Derneği
13. Yazıcı, K., (1997) “Özelleştirmede Değerleme Yöntemleri ve Değerleme Kriterleri”, Planlama Teşkilatı Müsteşarlığı Yıllık Programlar ve Konjonktür Değerlendirme Başkanlığı, Ankara. Tezi, T.C. Başbakanlık Devlet Genel Müdürlüğü Finansman Dairesi
14. Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M., Candaş, E., (2012), “Dünya’da ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi”, Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi: II. Arazi Yönetimi Çalıştayı, 21-22 Mayıs 2012, İTÜ, İstanbul