Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörler: İstanbul-Ataköy Örneği

Öz

Konut tipi, konutun yaşı, konut büyüklüğü, oda sayısı, banyo sayısı, inşaat kalitesi, ısıtma sistemi, otopark varlığı, kamusal hizmetlerin kalitesi, merkezlere yakınlık, sağlık ve eğitim kurumlarına uzaklık, ulaşım aksları, suç oranı, sosyal aktivitelerden memnuniyet, manzara, çevre kirliliği, otoyollar ve havaalanı gürültüsü gibi birbirinden farklı yapısal ve mekânsal özellikler, konutların fiyatlarını etkilemektedir. Konut harcamasının, hayat boyu yapılan en büyük harcamalardan biri olması, yerel ve merkezi yönetimlerce konutun ekonomik ve politik açıdan önem arz etmesi gibi nedenler ise konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin incelenmesini önemli kılmaktadır. Merkezlere, ulaşım ve donatılara yakınlığı; yeşil alanlarının zenginliği ve yerleşim düzeni gibi nedenlerle İstanbul’un önemli ve yaşam kalitesi yüksek konut yerleşim alanlarından biri olan Ataköy’de; boş arsa bulunmaması, talebin ve bölgedeki doluluk oranının ise çok yüksek olması konut fiyatlarını oldukça yükseltmiş̧, bölgesel konut pazarının İstanbul genel konut pazarı içerisindeki önemini artırmıştır. Çalışmanın amacı Ataköy’de konut fiyatlarına etki eden konut birimine ilişkin özellikleri belirlemektir. Bu kapsamda bölgedeki satılık 149 konutun fiziksel verileri ile çoklu regresyon analizi yapılmış ve konut fiyatlarına etki edebilecek konut birimine ilişkin özelliklerin hangisi ya da hangilerinin konut fiyatlarını nasıl ve ne ölçüde etkilediği irdelenmiştir.

Anahtar Kelimeler

• Konut piyasaları
• emlak ekonomisi
• regresyon analizi
• konut birimine ilişkin özellikler
• İstanbul-Ataköy.

FACTORS AFFECTING HOUSING PRICES: THE CASE OF ISTANBUL-ATAKOY

Öz

Different structural and spatial features such as type of housing unit, age of housing unit, size of housing unit, number of rooms, number of bathrooms, construction quality, heating system, parking lot, quality of public services, proximity to centers, distance to health and education facilities, transportation facilities, crime rate, satisfaction with social activities, landscape, environment, pollution and airport noise affect the prices of the housing units. Atakoy is one of the important residential areas of Istanbul with a high quality of life, due to the richness of its green areas and its urban texture, the closeness to centers, high quality of transportation and urban services. The lack of vacant land, the high demand and the high occupancy rate in the region have increased the housing prices considerably, and the importance of the regional housing market. The aim of the study is to determine the characteristics of housing unit that may affect the housing prices in Atakoy. In this context, multiple regression analysis has been made with the data which consist of physical information about 149 housing units for sale in the region and it has been examined which features related to the housing unit how much may affect the housing prices.

Anahtar Kelimeler

• Housing markets
• real estate economics
• regression analysis
• characteristics of housing unit
• Istanbul-Atakoy.

Teşekkür

This study was carried out within the scope of the Advanced Planning Techniques course in the City and Regional Planning Doctorate Program of Istanbul Technical University. I would like to thank Assoc.Prof.Hasan Serdar Kaya, the instructor of the course, for his valuable contributions.

Kaynakça

1. Akay, M. Z. (2018). Beklenen Batı İstanbul Kentsel Dönüşümünün Odağı Olarak Bakırköy Alt Merkezi. Mimar.ist Dergisi, 61, 69-76.
2. Aktulga, E. (2016). Ataköy’ün Gelişim Sürecinin Siyasi, Sosyoekonomik ve Teknolojik Bir Analizi. Mimar.ist Dergisi, 2016/3, 109-111.
3. Alkan Gökler, L. (2017). Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi. Megaron, 12(2), 304-315.
4. Arcan, E. F. ve Evci, F. (1999). Mimari tasarıma yaklaşım (2. Baskı). İstanbul: Tasarım Yayın Grubu.
5. Barlas, M. A. (2014). Kentsel törenler kentsel sokaklar. Ankara: ODTÜ Yayıncılık.
6. Barutçular, T. ve Dostoğlu, N. (2019). Üst Gelir Grubu Konutlarda Kullanıcı Memnuniyetinin Aidiyet Üzerinden İncelenmesi: Ataköy Örneği. Megaron, 14, 39-52. DOI: 10.14744/MEGARON.2019.95815
7. Brown, G. & Pollakowski, H. (1977). Economic Value of Shoreline. The Review of Economic and Statistics, 59(3), 272-278.
8. Bulut, H., Öner, Y. ve İslamoğlu, E. (2015). Samsun İli Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle İncelenmesi. Alphanumeric Journal, 3(2), 121-130.

9. Can, A. (1990). Measurement of Neighborhood Dynamics in Urban House Prices. Economic Geography, 66, 254-272.
10. Cheshire, P. & Sheppard, S. (1995). On The Price of Land and the Value of Amelities. Economica, 62, 247-267.
11. Cingöz, A. ve Altınay, R. A. (2010). İstanbul'da Kapalı Site Konut Fiyatlarının Analizi. Sosyal Bilimler Dergisi, 2, 129-139.
12. Çiçek, U. ve Hatırlı, S. A. (2015). Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 7(13), 98-114.
13. Daniere, A. G. (1994). Estimating Willingness to Pay for Housing Attributes: An Applicaiton to Cario and Manila. Regional Science and Urban Economics, 24, 577-599.
14. Ding, C., Simons, R. & Baku, E. (2000). The Effect of Residential Investment on Nearby Property Values: Evidence From Celeveland, Ohio. Journal of Real Estate Research, 19(1/2), 23-48.
15. Filiz, S. ve Hacıhasanoğlu, O. (2011). Konut Tasarımına Yönelik Sürdürülebilirlik ve Teknoloji Bağlamında Bir Gelecek Tahmin Modeli. İTÜ Dergisi, 10(2), 71-84.
16. Forrest, D. (1990). An Analysis of House Price Differentials Between English Regions. Regional Studies, 25(3), 231-238.
17. Goodman, A. & Thibodeau, T. G. (1995). Age-related Heteros-kedasticity in Hedonic House Price Equation. Journal of Housing Research, 6(1), 23-45.
18. Gözen, M. Ç. & Bostancı, F. C. (2021). Konut Özelliklerinin Konut Fiyatlarına Etkisinin Kantil Regresyon Yöntemi ile İncelenmesi: İzmit Örneği. Iğdır Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, (26), 506-532.
19. Güney-Yüksel, F.C. (2022). Pandemi ile Değişen Konut İç Mekanını Yeniden Düşünmek. Online Journal of Art and Design, 10(22), 88-101.
20. Hablemitoğlu, Ş., Özkan, Y. ve Purutçuoğlu, E. (2010). The Assessment of the Housing in the Theory Of Maslow's Hierarchy of Needs. European journal of social sciences, 16(2), 214-220.
21. Joke, L. (2000). The Value of Trees, Water and Open Space as Reflected by House Prices in The Netherlands. Landscape and Urban Planning, 48(3–4), 161–167.
22. Kanagallı Uyar, S. G. ve Yayla, N. (2016). Konut Fı̇yatlarının Hedonik Fı̇yatlama Yaklaşımına Göre Mekânsal Ekonometrik Modeller İle Tahmini: İstanbul Konut Piyasası Örneğı̇. Social Sciences (NWSASOS), 11(4), 326- 342.
23. Keleş, R. (2014). Türkiye’de kentleşme, konut ve gecekondu. İstanbul: Cem Yayınevi.
24. Kördiş, G., Işık, S. ve Mert, M. (2014). Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Tahmin Edilmesi. Akdeniz I.I.B.F. Dergisi, 28, 103-132.
25. Liao, W. C. & Wang, X. (2012). Hedonic House Prices and Spatial Quantile Regression. Journal Of Housing Economics, 21(1), 16–27.
26. Lynch, A. K. & Rasmussen, D. W. (2001). Is the Cost of Crime Capitalized İnto House Prices? Applied Economies, 33(15), 1981-1989.
27. Maurer, R., Pitzer, M. & Sebastian, S. (2004). Hedonic Price Indices for the Paris Housing Market. Allgemeines Statistisches Archiv, 88, 303-326.
28. Mok, H. M. K., Chan, P. P. K & Cho, Y. (1995). A Hedonic Price Model for Private Properties in Hong Kong. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 10(1), 37-48.
29. Mozolin, M. (1994). The Geography of Housing Values in the Transformation to a Market Economy: A Case Study of Moskow. Urban Geography, 15(2), 107-127.
30. Özsoy, O. ve Şahin, H. (2021). Factors Affecting Housing Prices in Izmir, Turkey: A Quantile Regression Approach. International Journal of Housing Markets and Analysis, 15(1), 145-164.
31. Özus, E. ve Dökmeci, V. (2006). Dönüşüm Yaşanan Tarihi Alanlarda Konut Fiyatlarında Etkili Faktörlerin Analizi. İtüdergisi/A mimarlık, planlama, tasarım, 5(2), 179-188.
32. Sue, E. D. W. & Wong, W. K. (2010). The Political Economy of Housing Prices: Hedonic Pricing with Regression Discontinuity. Journal of Housing Economics, 19, 133–144.
33. Tekeli, İ. (1996). Türkiye’de yaşamda ve yazında konut sorununun gelişimi. Ankara: TOKİ Başkanlığı, Konut Araştırmaları Dizisi No:2.
34. Tse, R. Y. C. & Love, P. E. D. (2000). Measuring Residential Property Values in Hong Kong. Property Management, 18(5), 366-374.
35. Ural, A. ve Kılıç, İ. (2005). Bilimsel araştırma süreci ve Spps ile veri analizi. Ankara: Detay Yayıncılık.
36. Url-1 < https://www.google.com/maps>, accessed 27.07.2023
37. Url-2 , accessed 27.07.2023
38. Url-3 , accessed 27.07.2023
39. Url-4 , accessed 27.07.2023
40. Uysal, D. ve Yiğit, M. (2016). Türkiye’de Konut Talebinin Belirleyicileri (1970-2015): Ampirik Bir Çalışma. Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu Dergisi, 19(1), 185-209.
41. Wen, H., Jia, S. & Guo, X. (2005). Hedonic Price Analysis of Urban Housing: An Empirical Research on Hangzhou, China. Journal of Zhejiang University SCIENCE, 6A(8), 907-914.
42. Wilhelmsson, M. (2002). Household Expenditure Patterns for Housing Attributes: A Linear Expenditure System With Hedonic Prices. Journal of Housing Economics, 11, 75-93.
43. Wu, H., Jiao, H., Yu, Y., Li, Z., Peng, Z., Liu, L. & Zeng, Z. (2018). Influence Factors and Regression Model of Urban Housing Prices Based on Internet Open Access Data. Sustainability, 10, 1676. https://doi.org/10.3390/su10051676
44. Yayar, R. ve Gül, D. (2014). Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), 87-100.
45. Yazgı, B. ve Dökmeci, V. (2017). Analysis of Housing Prices in the Metropolitan Area of Istanbul. Proceedings, 6th International Space Syntax Symposium, İstanbul.