CBS destekli nominal taşınmaz değer haritasının 3 boyutlu sunumu: Berlin Eyaleti örneği

Yıl 2023, Cilt: 8 Sayı: 2, 180 - 191, 15.08.2023

Mert Kayalık , Zeynel Abidin Polat

https://doi.org/10.29128/geomatik.1178599

Öz

Taşınmazlar, sahip olduğu ekonomik potansiyelden dolayı sürekli verginin konusu olmuştur. Dolayısıyla hem ülke ekonomisi hem de yerel yönetimlerin önemli bir gelir kaynağını oluşturmaktadır. Doğru ve adil bir vergi bedeli için taşınmazın güncel değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu ihtiyaç duyulan değer, ancak doğru ve tarafsız bir şekilde yapılan taşınmaz değerleme süreçleriyle belirlenebilir. Literatürde taşınmaz değerleme yöntemleri ‘‘geleneksel’’, ‘‘modern’’ ve ‘‘istatistiki’’ yöntemler şeklinde üç gruba ayrılmıştır. Geleneksel yöntemler (ör. Gelir, emsal, maliyet yöntemleri) tekil değerleme çalışmalarında kullanılırken; modern (ör. Yapay sinir ağları, bulanık mantık, mekânsal analiz) ve istatistiki yöntemler (ör. Çoklu regresyon, nominal, hedonik yöntemler) toplu değerleme süreçlerinde kullanılmaktadır. Bu uygulamada özellikle taşınmaz yoğunluğunun fazla olduğu bölgelerde toplu değerlemeye imkân veren istatistiksel tabanlı nominal değerleme yöntemi kullanılmıştır. Bu bağlamda çalışma, Almanya’nın Berlin eyaletinde bulunan 1460 hektarlık bir alanda 12 farklı mekânsal faktör ile yürütülmüştür. Belirlenen 12 faktör Analitik Hiyerarşi Yöntemi (AHY) ile ağırlıklandırılmıştır. Ayrıca yapılan toplu değerlemenin sürdürülebilir ve güncellenebilir olması ve 3B haritalandırılması için CBS’den faydalanılmıştır. 3. boyutun çalışmaya dahil edilmesi ile, bölgede hangi değer aralığından ne kadar taşınmazın olduğu net şekilde görülebilmektedir. Bu sayede karar vericiler için daha kolay yönetilebilir bir veri sağlanırken, vatandaş için daha anlaşılır bir bilgi sunulmaktadır. 

Anahtar Kelimeler

Nominal, 3B, Değer haritası, Taşınmaz, AHY

Kaynakça

• Alkan, M., & Polat, Z. A. (2021). Lisans ve lisansüstü düzeyinde verilen taşınmaz değerleme eğitiminin değerleme lisansı sınavı kapsamında değerlendirilmesi. Geomatik, 6(1), 15–30. https://doi.org/10.29128/geomatik.650766.
• Alkan, T., & Durduran, S. S. (2020). Turizm kentlerinde taşınmaz değerlemenin CBS ve AHP yöntemi yardımıyla incelenmesi: Alanya kenti örneği. Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 10(1), 178–187. https://doi.org/10.28948/ngumuh.760816.
• ArcGIS (2022). Erişim: 27 Ekim 2022. https://www.esri.com/en-us/arcgis/about-arcgis/overview.
• Babuşçu Ş., Hazar, A., Biçer, İ., & Erkara, A. (2007). SPK, Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslama sınavlarına hazırlık.
• Bozdağ, A., & Ertunç, E. (2020). CBS ve AHP yöntemi yardımıyla Niğde kenti örneğinde taşınmaz değerleme. Geomatik, 5(3), 228–240. https://doi.org/10.29128/geomatik.648900.
• Çağatay, U. (2012). Kentsel taşınmaz değerleme haritaları ve uygulama alanları üzerine bir değerlendirme. Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 1(1), 25–41.
• Çakır, P., & Sesli, F. A. (2013). Arsa vasıflı taşınmazların değerine etki eden faktörlerin ve bu faktörlerin önem sıralarının belirlenmesi. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 2013(13), 1–16.
• Çete, M., & Yomralıoğlu, T. (2009). Türkiye için bir arazi idare sistemi yaklaşımı. Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 1(100), 33–43.
• Deveci, E., & Yılmaz, İ. (2009). Coğrafi Bilgi Sistemleri yardımıyla taşınmaz mal değerlemesi: Afyonkarahisar il merkezi örneği. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 1(1), 33–47.
• Doldur, M., & Alkan, R. M. (2021). Nominal değerleme yöntemi ile CBS destekli taşınmaz değer haritalarının oluşturulması: Avanos/Nevşehir örneği. Afyon Kocatepe University Journal of Sciences and Engineering, 21(4), 846–863. https://doi.org/10.35414/akufemubid.888502.
• Döner, F. (2021). Analysis of literature on 3D cadastre. International Journal of Engineering and Geosciences, 6(2), 90–97. https://doi.org/10.26833/ijeg.703244.
• Döner, S., & Alkan, R. M. (2011). CBS destekli taşınmaz mal değer haritalarının oluşturulması. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 13. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• EarthExplorer (2022). Erişim: 26 Ekim 2022. https://earthexplorer.usgs.gov/.
• Erbil, E. H. (2014). Taşınmaz mal değerleme amaçlı Coğrafi Bilgi Sistemi tasarımı. 5. Uzaktan Algılama ve CBS Sempozyumu.
• Erdem, N., & Çete, M. (2015). An approach for Re-engineering organizational structure of real estate valuation system in Turkey. FIG Working Week.
• Erdem, N. (2017a). Türkiye için bir taşınmaz değerleme yaklaşımı. Geomatik, 2(1), 18–36.
• Erdem, N. (2017b). Toplu (küme) değerleme uygulama örnekleri ve ülkemiz için öneriler. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 16. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• Erdem, N. (2019). Türkiye taşınmaz değerleme sisteminin etkinliğinin araştırılması. Geomatik, 4(1), 1–13. https://doi.org/10.29128/geomatik.418870.
• Ertaş, M. (2019). Education for real estate valuation in Turkey. International Journal of Engineering and Geosciences, 4(1), 8–15. https://doi.org/10.26833/ijeg.416336.
• ESRI (2022). Erişim: 28 Ekim 2022. https://www.esri.com/en-us/home.
• Güler, D., & Yomralıoğlu, T. (2020). Suitable location selection for the electric vehicle fast charging station with AHP and fuzzy AHP methods using GIS. Annals of GIS, 26(2), 169–189. https://doi.org/10.1080/19475683.2020.1737226.
• Güneş, T., & Yıldız, U. (2015). Mass valuation techniques used in land registry and cadastre modernization project of Republic of Turkey. FIG Working Week: From the Wisdom of the Ages to the Challenges of the Modern World, May 2015, 17–21.
• Işıklı, M. (2019). Coğrafi Bilgi Sistemleri ile taşınmaz değerlemesi. Yapı Bilgi Modelleme, 1(1), 21–26.
• İlhan, A. T., & Öz, S. (2020). Yapay sinir ağlarının gayrimenkullerin toplu değerlemesinde uygulanabilirliği: Gölbaşı ilçesi örneği. Hacettepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 2(2), 160–188.
• Kadastro Dairesi Başkanlığı (2016). Taslak politika geliştirme raporu. Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi Taşınmaz Değerleme Bileşeni, 1–37.
• Karaca, H. (2008). Taşınmaz mal değerlemesi yöntemleri ve karşılaştırılması. İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
• Mete, M. O., & Yomralıoğlu, T. (2019a). Open source cloud GIS framework for real estate valuation. International Symposium on Applied Geoinformatics (ISAG-2019), Istanbul, 1(1), 332.
• Mete, M. O., & Yomralıoğlu, T. (2019b). CBS ile nominal taşınmaz değer haritası üretiminde çözünürlük araştırması. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 1(1), 16–23.
• Mete, M. O., Güler, D., & Yomralıoğlu, T. (2018). Development of 3D web GIS application with open source library. Selcuk University Journal of Engineering, Science and Technology, 6 (Special), 818–824. https://doi.org/10.15317/scitech.2018.171.
• Nişancı, R. (2005). CBS ile nominal değerleme yöntemine dayalı piksel tabanlı kentsel taşınmaz değer haritalarının üretilmesi. Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
• OpenStreetMap (2022). Erişim: 27 Ekim 2022. https://www.openstreetmap.org/#map=6/39.031/35.252.
• Özen, A., & Şiş, A. (2019). Taşınmaz değer haritası üretiminde konumsal analiz- Bolu örneği. 4th International Symposium on Innovative Approaches in Engineering and Natural Sciences, 4(6), 142–147.
• Özgüven, M., & Erenoğlu, R. (2020). Taşınmaz değer haritalarının Coğrafi Bilgi Sistemleri ile üretilmesi: Çanakkale örneği. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 29–46.
• Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T., & French, N. (2003). Real estate appraisal: A review of valuation methods. Journal of Property Investment & Finance, 21(4), 383–401. https://doi.org/10.1108/14635780310483656.
• Rissi, S. B. (2010). Entwicklung türkischer Immobilienbewertungsverfahren, basierend auf den Erfahrungen der deutschen Wertermittlungsmethoden. Technısche Universität München, Fakultät Für Bauingenieur- Und Vermessungswesen, Institut Für Geodäsie, GIS Und Landmanagement Lehrstuhl Für Bodenordnung Und Landentwicklung, München, Deutschland. https://mediatum.ub.tum.de/doc/982853/982853.pdf.
• Saaty, T. L., & Vargas, L. G. (1991). Prediction, Projection and Forecasting. Kluwer Academic Publishers, Norwell, 251.
• Saaty, T. L. (1980). The analytic hierarchy process: Planning, priority setting, resource allocation. New York: McGraw-Hill International Book Co.
• Saaty, T. L. (2008). Decision making with the Analytic Hierarchy Process. International Journal of Services Sciences, 1, 83. https://doi.org/10.1504/IJSSCI.2008.017590.
• Toktaş, M., & Erdoğan, S. (2012). Hazine arazileri için CBS destekli değer haritalarının üretilmesi: Afyonkarahisar örneği. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 2012(3), 23–38.
• Ünel, F. B., & Yalpır, Ş. (2019a). Türkiye’de taşınmazların değerini etkileyen kriterlere yaklaşım. Geomatik. https://doi.org/10.29128/geomatik.499681.
• Ünel, F. B., & Yalpır, Ş. (2019b). Reduction of mass appraisal criteria with principal component analysis and integration to GIS. International Journal of Engineering and Geosciences, 4(3), 94–105. https://doi.org/10.26833/ijeg.458430.
• Yakar, M., & Doğan, Y. (2018). GIS and three-dimensional modeling for cultural heritages. International Journal of Engineering and Geosciences, 3(2), 50–55. https://doi.org/10.26833/ijeg.378257.
• Yalpır, Ş., & Ünel, F. B. (2021). Multivariate statistical analysis application to determine the characteristics of legal, physical, locational, and neighbourhood factors affecting the parcel value to be used mass real estate valuation approaches. International Journal of Engineering and Geosciences, 7(1). https://doi.org/10.26833/ijeg.862563.
• Yılmaz, O. S. (2022). Flood hazard susceptibility areas mapping using Analytical Hierarchical Process (AHP), Frequency Ratio (FR) and AHP-FR ensemble based on Geographic Information Systems (GIS): a case study for Kastamonu, Türkiye. Acta Geophysica. https://doi.org/10.1007/s11600-022-00882-9.
• Yomralıoğlu, T., & Nişancı, R. (2004). Nominal asset land valuation technique by GIS. FIG Working Week 2004, 1–9.
• Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M., & Candaş, E. (2012). Dünya’da ve Türkiye’de taşınmaz değerlemesi. Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi: II. Arazi Yönetimi Çalıştayı, 1–18.