Türkiye’de konut satışlarına etki eden faktörler: Poisson regresyon analizi

Öz

Bu çalışmada, 2013:Q1-2024:Q2 arası dönemde Türkiye’de konut satışlarını etkileyen ekonomik faktörler Poisson regresyon analizi kullanılarak incelenmiştir. Bu kapsamda, konut satışlarını yönlendiren fiyat, faiz oranları, enflasyon ve ekonomik büyüme gibi değişkenlerin etkilerini belirleyerek Türkiye’deki konut piyasasının dinamiklerini anlamak amaçlanmıştır. Analiz sonuçlarına göre, konut birim fiyatlarındaki %1’lik artışın konut satışlarını 0,024 birim azaltmasının klasik talep teorisi ile uyumlu olduğu görülmektedir. Ayrıca, konut kredisi faiz oranlarındaki %1’lik artışın konut satışlarını 0,014 birim azalttığı, yüksek faiz oranlarının konut alımını zorlaştırdığını ortaya koymuştur. Enflasyondaki %1’lik artış ise konut satışlarını 0,029 birim azaltmaktadır; bu da enflasyonun alıcıların satın alma gücünü önemli ölçüde etkilediğini göstermektedir. Buna karşın, GSYİH’daki %1’lik artış konut satışlarını 0,05 birim artırmaktadır, bu da ekonomik büyümenin konut piyasasında talebi teşvik ettiğini ortaya koymaktadır. Elde edilen bulgular, Türkiye’de konut satışlarının temel olarak makroekonomik koşullardan etkilendiğini ortaya koymakta ve faiz, enflasyon ile büyüme gibi değişkenlerin konut talebinin yönünü belirlemede kritik rol oynadığını göstermektedir.

Anahtar Kelimeler

• Poisson regresyon analizi
• konut satışları
• konut fiyatları

Factors affecting house sales in Turkiye: Poisson regression analysis

Öz

In this study, the economic factors affecting housing sales in Türkiye between 2013:Q1 and 2024:Q2 are examined using Poisson regression analysis. The aim is to understand the dynamics of the housing market in Türkiye by identifying the effects of variables such as prices, interest rates, inflation, and economic growth that influence housing sales. According to the analysis results, a 1% increase in housing unit prices is found to reduce housing sales by 0,024 units, which is consistent with classical demand theory. Additionally, a 1% increase in housing loan interest rates is found to reduce housing sales by 0,014 units, indicating that higher interest rates make housing purchases more difficult. A 1% increase in inflation reduces housing sales by 0,029 units, highlighting the significant impact of inflation on consumers' purchasing power. On the other hand, a 1% increase in GDP increases housing sales by 0,05 units, confirming that economic growth stimulates demand in the housing market. The findings suggest that housing sales in Türkiye are primarily influenced by macroeconomic conditions, and variables such as interest rates, inflation, and economic growth play a critical role in determining the direction of housing demand.

Anahtar Kelimeler

• Poisson regression analysis
• house sales
• house prices

Kaynakça

1. Akyol Özcan, K. (2023). Konut fiyat endeksi belirleyicileri üzerine bir araştırma: Asimetrik eş bütünleşme analizi. EKEV Akademi Dergisi, (93), 283-307. https://doi.org/10.17753/sosekev.1218289.
2. Alpar R. (2013). Uygulamalı çok değişkenli istatistiksel yöntemler (4. baskı). Detay Yayıncılık Ankara.
3. Atasoy, T. ve Tursun, A. (2022). Türkiye’de konut piyasası ve birinci el konut satışlarının analizi. Eurasian Business & Economics Journal, 29, 23-40. https://doi.org/10.17740/eas.econ.2022.V29-02.
4. Bıtrak, O. O. (2024). Konut fiyatlarının makroekonomik belirleyicileri ve yabancıya konut satışının konut fiyatlarına etkisinin değerlendirilmesi: İzmir ili örneği. İktisadi İdari ve Siyasal Araştırmalar Dergisi, 9(24), 354-374. https://doi.org/10.25204/iktisad.1474574.
5. Breslow N. (1990). Tests of hypotheses in over dispersed Poisson regression and other quasilikelihood models. Journal of American Statistical Association, 85(410), 565-571. https://doi.org/10.1080/01621459.1990.10476236.
6. Böhning, D. (1998). Zero‐inflated Poisson models and CA MAN: A tutorial collection of evidence. Biometrical Journal: Journal of Mathematical Methods in Biosciences, 40(7), 833-843.
7. Cameron A. C. ve Trivedi P. K. (1998). Regression analysis of count data. New York: Cambridge University Pres.
8. Canbay, Ş. ve Mercan, D. (2020). Türkiye’de konut fiyatları, büyüme ve makroekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin ekonometrik analizi. Journal of Management and Economics Research, 18(1), 176-200. https://doi.org/10.11611/yead.674472.

9. Chong, F. (2020). Housing price, mortgage interest rate and immigration. Real Estate Management and Valuation, 28(3), 36-44. https://doi.org/10.1515/remav-2020-0022.
10. Cox, D. R. (1983) Some remarks on overdispersion. Biometrika, 70, 269-274. https://doi.org/10.1093/biomet/70.1.269.
11. Çankaya, S. (2013). Konut fiyatları ve makroekonomik faktörler arası ilişkiye global bakış. Maliye ve Finans Yazıları, 1(100), 143-154.
12. Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de konut fiyatlarına etki eden faktörlerin analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30. https://doi.org/10.31200/makuubd.846667.
13. Çipe, B. ve Aslan, A. (2022). Türkiye’de konut fiyat endeksi ile BIST100 borsa endeksinin Markov Rejim Değişim Modeli ile incelenmesi. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 36(1), 109-114. https://doi.org/10.54614/TBE.2022.955907.
14. Davarcıoğlu Özaktaş, F. (2019). Yabancılara konut satışı ve reel efektif döviz kuru: Türkiye örneği ampirik çalışma. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 15(1), 131-147.
15. Demaris, A. (2004). Regression with social data: Modeling continuous and limited response variables. John Wiley & Sons, Inc. Hoboken, New Jersey.
16. Deniz, Ö. (2005). Poisson regresyon analizi. İstanbul Ticaret Üniversitesi Fen Bilimleri Dergisi, 4(7), 59-72.
17. Dobson, A. (2002). An introduction to generalized linear models. Boca Raton, Chapman and Hall.
18. Doğan, N. ve Başokçu, T. O. (2010). İstatistik tutum ölçeği için uygulanan faktör analizi ve aşamalı kümeleme analizi sonuçlarının karşılaştırılması. Journal of Measurement and Evaluation in Education and Psychology, 1(2), 65-71.
19. Duca, J. V., Muellbauer, J. ve Murphy, A. (2021). What drives house price cycles? International experience and policy issues. Journal of Economic Literature, 59(3), 773-864. DOI: 10.1257/jel.20201325.
20. Eryüzlü, H.,ve Ekici, S. (2020). Konut fiyat endeksi ve reel döviz kuru ilişkisi: Türkiye örneği. İktisadi İdari ve Siyasal Araştırmalar Dergisi (İKTİSAD), 5(12).
21. Guan, Y. ve Cheung, K. S. (2023). The costs of construction and housing prices: A full-cost pricing or tendering theory? Buildings, 13(7), 1877. https://doi.org/10.3390/buildings13071877.
22. Güner, Ş. N. (2021). Yapay sinir ağları yöntemiyle konut satışlarının incelenmesi: Ankara ili örneği. Fiscaoeconomia, 5(1), 359-371. https://doi.org/10.25295/fsecon.810489.
23. Kangallı Uyar, S. G. ve Kılıç, E. (2017). Yabancıların konut talebinin Türkiye’deki bölgesel konut talebi üzerine etkisi: Mekânsal ekonometrik analiz. Adnan Menderes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 4(4), 292-306. https://doi.org/10.30803/adusobed.355485.
24. Karadağ, H. (2021). Türkiye ekonomisinde bankalar tarafından verilen konut kredileri, konut satışları ve işsizlik arasındaki ilişki (2010: Q1-2020: Q3). Journal of Social Policy Conferences, 80, 403-422.
25. Kılcı, E. (2019). Konut kredisi faiz oranları ile ipotekli konut satışları arasındaki ilişkinin analizi: Türkiye örneği. Turkish Studies-Economics, Finance, Politics, 14(1), 95-107. http://dx.doi.org/10.7827/TurkishStudies.15033.
26. Nas, S. ve Ergin Ünal, A. (2024). Türkiye'de konut fiyat endeksinin makine öğrenme yöntemi ile kestirimi. International Journal of Economic & Social Research, 20(2).
27. Oyalowo, B. A., Nubi, T. G. ve Lawanson, T. O. (2018). Housing affordability, government intervention and housing informality: an African dilemma? Journal of African Real Estate Research, 3(2), 63-86. https://doi.org/10.15641/jarer.v0i0.563.
28. Özcan, G., ve Başaran Tormuş, N. (2018). Konut fiyat endeksi ve döviz kuru ilişkisi: Türkiye üzerine ampirik bir çalışma. Uluslararası Politik, Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Kongresi, 2, 505-514.
29. Özçim, H. (2022). Türkiye’deki Konut Satışı ile TCMB politika faiz oranı ve konut fiyat endeksi arasındaki ilişkinin analizi. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi SBE Dergisi, 12(1), 523-533.
30. Paksoy, S., Yöntem, T. ve Büyükçelebi, B. (2014). Konut fiyat endeksi ve enflasyon arasındaki ilişki (TRC1, TRC2 ve TRC3 düzey bölgeleri üzerine ampirik bir çalışma). Assam Uluslararası Hakemli Dergi, 1(2), 54-69.
31. Pressman, S. (2014). Keynes, family allowances, and Keynesian economic policy. Review of Keynesian Economics, 2(4), 508-526. https://doi.org/10.4337/roke.2014.04.08.
32. Sá, F., Towbin, P. ve Wieladek, T. (2011). Low interest rates and housing booms: the role of capital inflows, monetary policy and financial innovation. Working Paper, No: 411. Bank of England.
33. Sarıtaş, T. (2020). Türkiye’de turizmin yabancılara yapılan konut satışlarına etkisi. Balkan & Near Eastern Journal of Social Sciences, 6, 94-100.
34. Şanlı, O. ve Peker, O. (2023). Enflasyon, kur, faiz ve gelirin konut satışlarına etkisi: Türkiye örneği. Journal of Economic Policy Researches, 10(1), 37-60. https://doi.org/10.26650/JEPR1104822.
35. Türkyılmaz, S. (2023). Konut fiyat endeksinin mekânsal analizi: Türkiye İBBS-Düzey 2 bölgeleri için bir uygulama. Alanya Akademik Bakış, 7(1), 445-460. https://doi.org/10.29023/alanyaakademik.1161698.
36. Ucal Ş. M. (2006). Ekonometrik model seçim kriterleri üzerine kısa bir inceleme. Cumhuriyet Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 7(2), 41-53.
37. Ünlü, M. (2024). Türkiye’de konut satışlarını etkileyen faktörlerin yerli ve yabancılar açısından incelenmesi. Anadolu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 25(2), 545-569. https://doi.org/10.53443/anadoluibfd.1360449.
38. Yalçın, E. C., Tıraşoğlu, M. ve Çevik, E. (2017). Bölgesel bazlı konut fiyat endeksi ile ekonomik güven endeksi arasındaki ilişkinin ekonometrik analizi: Türkiye örneği. Journal of Entrepreneurship & Development, 12(2). https://doi.org/10.29023/alanyaakademik.1161698.
39. Yalçın Kayacan, E. ve Anavatan, A. (2023). Türkiye’de konut satışlarını etkileyen faktörlerin Covid-19 süreci açısından incelenmesi: Sayma zaman serisi modeli. İzmir İktisat Dergisi, 38(1), 270-281. https://doi.org/10.24988/ije.1129485.
40. Yaman Selçi, B. (2020). Türkiye’nin konut satışı değerlerinin yapay sinir ağları ile öngörülmesi. Ekoist: Journal of Econometrics and Statistics, 0(35), 19-32. https://doi.org/10.26650/ekoist.2021.35.180033.
41. Yardımcı, M. C. (2021). Türkiye’de konut satışları ve ekonomik büyüme arasındaki ilişkinin analizi. Ekonomi İşletme Siyaset ve Uluslararası İlişkiler Dergisi, 7(2), 380-391.
42. Yılmaz, Y. (2022). Hisse senedi fiyatları ile döviz kuru ve konut fiyat endeksi arasındaki nedensellik ilişkisi. Akademik Yaklaşımlar Dergisi, 13(1), 167-185. https://doi.org/10.54688/ayd.1109039.