Spatial Analysis of Land Prices in Branded Tourism Cities in Coastal Tourism of Türkiye

Yıl 2025, Cilt: 9 Sayı: 1, 382 - 404, 18.03.2025

Yücel Dinç , Çetin Furkan Usun

https://doi.org/10.32572/guntad.1602510

Öz

One of the imprtant effects of tourism cities is seen on land values. However, the number of studies which are examining the changes caused by tourism on the land values of cities very few. In this study, it is aimed to obtain significant inferences about the effect of tourism on land prices by revealing the changes in land prices and their spatial distribution in important tourism cities of Türkiye. In the study, answers were sought to the questions: “Can common inferences specific to tourism cities be made in terms of variables affecting land values in Türkiye?” and “Can a model be discussed based on land values and spatial distribution in tourism cities of Türkiye?”. The study was conducted on the ten most prominent cities in Türkiye that could have the characteristics of a tourism city. In order to reveal the spatial distribution of land prices in the cities subject to the research, avenue/street land prices for 2023 were obtained from the official internet addresses of the municipalitiesIn the study, spatial statistical techniques were used and analytical comparisons were made regarding land prices and their spatial distribution. The findings of the study showed that tourism business districts, tourist attractions and existing/newly developed second homes have the highest land prices in tourism cities. The fact that common conclusions were reached in terms of statistical values as well as these variables in all the cities examined showed that land prices in these cities have some characteristic features. The consistency of the study findings with the literature findings showed that the tourism-land prices relationship developed as a reality and therefore it is possible to talk about a model in terms of land prices.

Anahtar Kelimeler

Tourism City, Land Price, Türkiye

Türkiye’nin Kıyı Turizminde Markalaşmış Turizm Kentlerinde Arazi (Rayiç) Değerlerinin Mekânsal Analizi

Öz

Turizmin kentler üzerindeki önemli etkilerinden biri de rayiç değerler üzerinde görülmektedir. Bununla birlikte Türkiye’de turizmin, kentlerin rayiç değerleri üzerinde yarattığı değişimleri inceleyen çalışmaların sayısı oldukça azdır. Bu çalışmada, Türkiye’nin önemli turizm kentlerinde rayiç değer değişimini ve mekânsal dağılışlarını nedenleriyle ortaya koyarak; turizmin rayiç değerler üzerindeki etkisine dair kayda değer çıkarımlar elde etmek amaçlanmıştır. Çalışmada “Türkiye’de rayiç değerleri etkileyen değişkenler açısından turizm kentlerine özgü ortak çıkarımlar yapılabilir mi?” ve “Türkiye’nin turizm kentlerinde rayiç değerler ve mekânsal dağılışlarından hareketle bir modelden bahsedilebilir mi?” sorularına yanıtlar aranmıştır. Çalışma, Türkiye’de turizm kenti özelliklerini taşıyabilecek en belirgin on kent üzerinden yürütülmüştür. Araştırmaya konu olan kentlerde rayiç değerlerin mekânsal dağılışlarını ortaya koyabilmek için belediyelerin resmî internet adresleri üzerinden 2023 yılına ait cadde/sokak rayiç değerleri elde edilmiştir. Rayiç değerler ve bunların mekânsal dağılışlarıyla ilgili olarak mekânsal istatistik teknikleri kullanılmış ve analitik karşılaştırmalar yapılmıştır. Çalışmanın bulguları; turizm iş alanları, turistik çekicilikler ve mevcut/yeni gelişen ikinci konutların turizm kentlerinde en yüksek rayiç değerlere sahip olduğunu göstermiştir. İncelenen kentlerin tamamında bu değişkenlerin yanı sıra istatistiksel değerler açısından da ortak çıkarımlara ulaşılması, bu kentlerde rayiç değerlerin bazı karakteristik özelliklere sahip olduğunu göstermiştir. Çalışma bulgularının literatür bulgularıyla tutarlı olması nedeni ile, turizm-rayiç değerler açısından bir modelden söz etmenin mümkün olduğu anlaşılmıştır.

Anahtar Kelimeler

Turizm Kenti, Rayiç Değer, Türkiye

Kaynakça

• Akengin, H., (2006). Antalya’da turizmin ortadan kaldırdığı mevsimlik yerleşmeler: Sahil çardakları. N. Özgüç & A. Timor (Ed.), İnsan ve Mekân (Prof. Dr. Erol Tümertekin’e 80. Yıl Armağanı) (187-202), içinde. Çantay Kitapevi.
• Akengin, H., & Dinç, Y. (2020). Turizm şehirleşmesinin iş ve ticaret alanlarını şekillendirmesi üzerine karşılaştırmalı bir araştırma: Alanya ve Manavgat örneği. Ege Coğrafya Dergisi, 29(2), 273-295.
• Akgiş-İlhan, Ö., Karakaş, E., & Turgay, F. (2020). Bileşik şehrinde arazi fiyatlarında yaşanan değişim ve belirleyiciler: 2002-2018. Ege Coğrafya Dergisi, 29(1), 19-28.
• Alanya Belediyesi (2023). Rayiç bedel sorgulama veri tabanı. https://webportal.alanya.bel.tr/engine/saysis.php?szbrtys=HjkKta adresinden 01 Temmuz 2023 tarihinde alınmıştır.
• Aliağaoğlu, A. (2003). Afyon’da şehir morfolojisinin iki unsuru: Cadde-sokak sistemi ve konutlar. Coğrafi Bilimler Dergisi, 1(2), 63-83. https://.org/10.1501/Cogbil_0000000032
• Andriotis, K. (2003). Coastal resorts morphology: The Cretan experience. Tourism Recreation Research, 28(10), 67-75. https://.org/10.1080/02508281.2003.11081387
• Andriotis, K., Usun, Ç. F., & Dinç, Y. (2023). Determining the model of tourism business district (TBD) in coastal resorts: A case study of Turkey. Geographical Review, 114(1), 31-50. https://.org/10.1080/00167428.2023.2174436
• Antalya Aksu Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/antalya-aksu-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama adresinden 02 Ağustos 2023 tarihinde alınmıştır.
• Antalya Kepez Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/kepez-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama-v2 adresinden 04 Eylül 2023 tarihinde alınmıştır.
• Antalya Muratpaşa Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/muratpasa-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama adresinden 07 Ağustos 2023 tarihinde alınmıştır
• Asabere, P. K., & Harvey, B. (1985). Factors influencing to value of urban land: Evidence from Halifax-Dartmouth. Canada, Real Estate Economics, 13(4), 361-377. https://.org/10.1111/1540-6229.00359
• Bajari, P., Fruehwirth, J. C., Kim, K., & Timmins, C. (2012). A rational expectations approach to hedonic price regressions with time-varying unobserved product attributes: The price of pollution. American Economic Review, 102(5), 1898-1926. https://.org/10.1257/aer.102.5.1898
• Balli, H. O., Balli, F., Flint-Hartle, S., & Yang, X. (2019). Towards understanding the volatility of housing prices and exploring the tourism demand impact. Tourism Analysis, 24(4),453-465. https://.org/10.3727/108354219X15652651367460
• Barbić, T. (2024). Impact of tourism activity on urban land and housing market activity: Evidence from Crotia. Economies, 12(2), 337. https://.org/10.3390/economies12120337
• Barret, J. A. (1958). The seaside resort towns of England and Wales I-II [Doktora Tezi, Londra Üniversitesi].
• Benson, E. D., Hansen, J. L., Schwartz J.R. A.L., & Smersh G. T. (1998). Pricing residential amenities: The value of a view. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 16, 55-73. https://.org/10.1023/A:1007785315925
• Biagi, B., Brandano, M. G., & Lambiri, D. (2015). Does tourism affect house prices? Evidence from Italy. Growth and Change, 46(3), 501–528. https://doi.org/10.1111/grow.12094
• Brasington, D. (1999). Which measures of school quality does the housing market value? Journal of Real Estate Research, 18(3), 395-413. https://.org/10.1080/10835547.1999.12091004
• Brigham, E. F. (1965). The determinants of residential land values. Land Economics, 41(4), 325-334. https://.org/10.2307/3144665
• Bodrum Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://ebelediye.bodrum.bel.tr/ adresinden 15 Kasım 2023 tarihinde alınmıştır.
• Bond, M., Seiler, V., & Seiler, M. (2002). Residential real estate prices: A room with view. Journal of Real Estate Research, 23(1-2), 129-138. https://.org/10.1080/10835547.2002.12091077
• Boniface, B., & Cooper, C. (2005). Worldwide destinations. (Fourth Edition) Elsevier-Butterworth-Heinemann.
• Cervero, R., & Duncan, M. (2004). Neighbourhood composition and residential land prices: Does exclusion raise or lower values? Urban Studies, 41(2), 299-315. https://.org/10.1080/0042098032000165262
• Colwell, P. F., & Sirmans, C.F. (1980). Nonlinear urban land prices. Urban Geography, 1(2), 141-152. https://.org/10.2747/0272-3638.1.2.141
• Çeşme Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/cesme-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama-v2 adresinden 21 Haziran 2023 tarihinde alınmıştır.
• Didim Belediyesi (2023). Rayiç metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/didim-belediyesi-arsa-rayic adresinden 29 Mayıs 2023 tarihinde alınmıştır.
• Dinç, Y. (2020). Karşılaştırmalı bir şehir coğrafyası: Alanya-Manavgat örneği [Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi]. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
• Dinç, Y., & Usun, Ç. F. (2023). Türkiye’de turizm kentleşmesini nüfus artış hızı ve iç göç verileri üzerinden yeniden düşünmek. International Journal of Geography and Geography Education, 50, 201-220. https://.org/10.32003/igge.1299423
• Döşemealtı Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/dosemealti-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama adresinden 21 Kasım 2023 tarihinde alınmıştır.
• Dye, C. (2008). Health and urban living. Science, 319, 766–769. https://www.science.org/doi/10.1126/science.1150198
• Emekli, G. (2008). Kuşadası turizminin talep ve potansiyelinde yaşanan değişimler. Geçmişten Geleceğe Kuşadası Sempozyumu-II, Kuşadası, Türkiye
• Fethiye Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/fethiye-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama adresinden 14 Haziran 2023 tarihinde alınmıştır.
• Heikkila, E., Gordon, P., Kim, J.I., Peiser, R.B., Richardson, H.W., & Johnson, D.D. (1989). What happened to the CBD-distance gradient?: Land values in a policentric city. Environment and Planning A: Economy and Space, 21(2), 221-232. https://.org/10.1068/a210221
• Hu, S., Ge, D., Hu, G., Sun, J., Ma, Y., Lu, M., & Lu, Y. (2022). The patterns and mechanisms of land price divergence in multiple industries from the perspective of element flows: The case of the Yangtze River Delta, China. Land, 11(2). https://.org/10.3390/land11020188
• Kabba, V. T. S., & Li, J. (2011). Determinants of urban land price in freetown, Sierra Leone. Journal of American Science, 7(2), 213-223.
• Kapan, K. (2018). Turizm faaliyetlerinin şehirsel gelişmeye etkileri: Antalya örneği [Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi]. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
• Kavarnou, D., & Nanda, A. (2018). How does tourism penetration affect house prices? Evidence from Crete, Greece. Tourism Analysis, 23(3), 289-301. https://.org/10.3727/108354218X15305418666931
• Kemer Belediyesi (2023). E-Belediye hizmetleri emlak arsa metrekare birim değerleri. http://webportal.antalya-kemer.bel.tr/engine/saysis.php?szbrtys=CwyTxU adresinden 02 Kasım 2023 tarihinde alınmıştır.
• Konyaaltı Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/konyaalti-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama adresinden 14 Ekim 2023 tarihinde alınmıştır.
• Kuşadası Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/kusadasi-belediyesi-arsa-rayic adresinden 12 Mayıs 2023 tarihinde alınmıştır.
• Kocakuşak, S. (1993). Alanya’da kentleşme, turizm, turizm ve sorunları [Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi]. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
• Lavery, P. (1974). Resort and recreation, P. Lavery (Ed.) Recrational Geography, (s.167-196) içinde. Newton Abbott: David & Charles
• Manavgat Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/manavgat-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama-v2 adresinden 02 Eylül 2023 tarihinde alınmıştır.
• Marmaris Belediyesi (2023). Arsa metrekare birim değeri sorgulama veri tabanı. https://www.turkiye.gov.tr/marmaris-belediyesi-arsa-rayic-degeri-sorgulama adresinden 19 Ekim 2023 tarihinde alınmıştır.
• Meyer-Arendt, K. J. (1990). Recreational business districts in Gulf of Mexico seaside resorts. Journal of Cultural Geography, 1(11), 39-55
• Meyer-Arendt, K. J. (1993). Morphologic patterns of resort evolution along the Gulf of Mexico. Culture, Form and Place: Essays in Cultural and Historical Geography, 32, 311-323.
• Mullins, P. (1991). Tourism urbanization. International Journal of Urban and Regional Research, 3(15), 326-342. https://.org/10.1111/j.1468-2427.1991.tb00642.x
• Murphy, E. R., & Vance, J. E. (1954a). Delimiting the CBD. Economic Geography, 30(3), 189-222.
• Murphy, E. R., & Vance, J. E. (1954b). A comparative study of nine central business districts. Economic Geograhy, 30(4), 301-336.
• Mutlu, H. (2006). İstanbul metropoliten alanında kentsel arazi değerlerinin mekânsal dağılımın analizi [Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi]. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
• Nelson, J. P. (2010). Valuing rural recreation amenities: Hedonic prices for vacation rental houses at Deep Creek Lake, Maryland. Agricultural and Resource Economics Review, 39(3), 485-504. https://.org/10.1017/S1068280500007462
• Özgüç, N. (1977). Sayfiye yerleşmeleri: Gelişme ve başlıca özellikleri. İstanbul Üniversitesi Coğrafya Enstitüsü Dergisi, 22, 142-162.
• Paez, A., Uchida, T., & Miyamoto, K. (2001). Spatial association and heterogeneity issues in land prices models. Urban Studies, 38(9), 1493-1508. https://.org/10.1080/00420980126668
• Paramati, S. R., & Roca, E. (2019). Does tourism drive house prices in the OECD economies? Evidence from augmented mean group estimator. Tourism Management, 74, 392-395. https://doi.org/10.1016/j.tourman.2019.04.023
• Pigram, J. J. (1977). Beach resort morphology. Habitat International, 2(5-6), 525-541. https://.org/10.1016/0197-3975(77)90024-8
• Rye, J. F. (2011). Conflicts and contestations. Rural populations’ perpectives on the second homes phenomenon, Journal of Rural Studies, 27(3), 263-274. https://.org/10.1016/j.jrurstud.2011.03.005
• Sahibinden Emlak Sitesi (2025). Konut metrekare fiyatı sorgulama sayfası. https://www.sahibinden.com/kategori/emlak-konut adresinden 01.03.2025 tarihinde alınmıştır.
• Sharma, T., & Newman, P. (2018). Does urban rail increase land value in emerging cities? Value uplift from Bangalore Metro. Transportation Research Part A: Policy and Practice, 117, 70-86. https://.org/10.1016/j.tra.2018.08.020
• Smith, R. A. (1991). Beach resort: A model of development evolution. Landscape and Urban Planning, 21, 189-210. https://.org/10.1016/0169-2046(91)90018-H
• Song, C., Yin, T., Zhi, Q., Gu, J., & Li, X. (2024). How does tourism development affect the land market? Evidence from land transaction data in China. Tourism Review. https://doi.org/10.1108/TR-02-2024-0101
• Stansfield, C. A., & Rickert, J. E. (1970). The recreational business district. Journal of Leisure Research, 2(4), 213-225. https://.org/10.1080/00222216.1970.11970002
• Taş, M. A., & Sargın, S. (2019). Üsküdar’da kapalı sitelerin dağılışı gelişimi ve mahalle yapısına etkileri. International Journal of Geography and Geography Education, 40, 208-229. https://.org/10.32003/iggei.519536
• T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı (2023). İlçe ölçeğindeki konaklama tesisi-yerli geliş-yabancı geliş-toplam tesise geliş-yerli geceleme-yabancı geceleme-toplam geceleme-yerli doluluk-yabancı doluluk-toplam doluluk verileri. https://yigm.ktb.gov.tr/TR- adresinden 17 Mayıs 2024 tarihinde alınmıştır.
• Topçu, M., & Kubat, A. S. (2009). Konut bölgelerinde mekânsal yapı-arazi değer ilişkisi. itü/a dergisi, 8(2), 17-26.
• Tsai, H., Huang, W. J., & Li, Y. (2016). The impact of tourism resources on tourism real estate value. Asia Pacific Journal of Tourism Research, 21(10), 1114-1125. https://doi.org/10.1080/10941665.2015.1107602
• Uğurlar, A. (2019). Van kentsel gelişimi ve güncel konut piyasası ilişkisinin değerlendirilmesi. idealkent, 27(10), 447-488. https://.org/10.31198/idealkent.632252
• Usun, Ç. F. (2022). Kuşadası’nda turizm kentleşmesi [Doktora Tezi, Ege Üniversitesi]. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
• Usun, Ç. F. (2023). Türkiye’de ikinci konut sayısının tespiti mümkün mü? Ege Coğrafya Dergisi, 32(Cumhuriyetin 100. yılı özel sayısı), 143-165. https://.org/10.51800/ecd.1357133
• Usun, Ç. F. (2024). Türkiye’de turizm sektöründe istihdam edilen nüfusun coğrafyası. Coğrafi Bilimler Dergisi, 22(2), 294-318. https://.org/10.33688/aucbd.1395802
• Usun, Ç. F., & Işık, Ş. (2022). A type of land use specific to tourism urbanization in Kuşadası: Tourism business district. Ege Coğrafya Dergisi, 31(1), 69-82. https://.org/10.51800/ecd.1071299
• Usun, Ç. F., Dinç, Ş., & Işık, Ş. (2022). Türkiye’de turizm kentleşmesini istihdam verileri üzerinden okumak. Ege Coğrafya Dergisi, 31(2), 355-370. https://.org/10.51800/ecd.1165857
• Yavan, N. (2014). Örneklem ve örnekleme yöntemleri. Y. Arı & İ. Kaya, (Ed.), Coğrafyada Araştırma Yöntemleri (s.153-172), içinde. Coğrafyacılar Derneği Yayınları. https://www.researchgate.net/publication/289345577_Cografya_Arastirma_Yontemleri
• Yeates, M. H. (1965). Some factors affecting the spatial distribution of Chicago land values, 1910-1960. Economic Geography, 41(1), 57-70. https://.org/10.2307/141856
• Zhu, H., Liu, J., Chen, C., Lin, J., & Tao, H. (2015). A spatial-temporal analysis of urban recreational business districts: A case study in Beijing, China. Journal of Geographical Science, 25(12), 1521-1536. https://.org/10.1007/s11442-015-1249-9
• Zhu, H., Liu, J., Liu, H., Wang, X., & Ma, Y. (2017). Recreaitonal business district boundary identifiying and spatial structure influence in historic development: A case study of Qianmen area. Habitat International, 63, 11-20. https://.org/10.1016/j.habitatint.2017.03.003