Evaluation of land readjustment model proposals in Türkiye

Öz

The practice of land readjustment (LR) in Türkiye has faced criticism due to its inequities among landowners, inability to curb land speculation, limited value capture capacity, and lack of self-financing. These shortcomings have been acknowledged in land policy documents and goals, recently prompting lawmakers to explore alternative models. Researchers have proposed various models to address these issues. Therefore, the objective of this study is to analyze these model proposals in the literature on land readjustment in order to assist policymakers in search for an effective model. Through a case study, the study evaluates the outcomes of these proposed models in relation to the goals of land readjustment and provides recommendations to the public sector in their quests for an efficient model. The principles of the model proposals under study were adapted to the case study approach, which was the methodology of the study. The case study was based on three LR projects carried out in Yemişli, Akçatepe and Karacaömer neighbourhoods in Altınordu district of Ordu province. Through a case study, each model proposal is analyzed in terms of the realization of land development, cost recovery and value capture capacity in application areas with different characteristics. The study found that the model proposals mostly focus on the acquisition of service areas rather than the development of the land development objective. In addition, although many of the model proposals state that the resulting increase in value should be transferred to the public or to the financing of the implementation, it was found that the necessary design was not established in most of the studies. In this context, it was concluded that the model proposals in Türkiye generally do not support the objectives set out in the public policy documents and generally focus on value assessment.

Anahtar Kelimeler

• Land readjustment
• Value capture
• Cost recovery

Ülkemizde arazi ve arsa düzenlemesi için önerilen modellerin analizi

Öz

Ülkemizde arazi ve arsa düzenlemesi (AAD) malikler arasında adaletsiz oluşu, arsa spekülasyonunu önlememesi, artan değerin malikler tarafından kazanılması, uygulama maliyetlerinin karşılanmaması ve uygulamanın öz finansmanla yürütülememesi gibi birçok konuda eleştirilmektedir. Yöntemin bu iyileştirme alanları, politika belgelerine ve yasa koyucunun yeni model arayışına da yansımaktadır. Araştırmacılar tarafından bu problemlerin çözümü için ulusal literatürde birçok model önerisi getirilmiştir. Bu çalışmada, yasa koyucunun model arayışına katkı sağlamak üzere arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin model önerileri incelenmiştir. İncelenen model önerilerinin uygulama esasları, çalışma metodolojisi olarak belirlenen vaka çalışmasına uyarlanmıştır. Vaka çalışması olarak Ordu ili, Altınordu ilçesi sınırları içerisinde Yemişli, Akçatepe ve Karacaömer mahallelerinde gerçekleştirilmiş üç AAD projesi esas alınmıştır. Vaka çalışması ile her bir model önerisinin farklı özelliklere sahip uygulama alanlarındaki toprak düzenlemelerini gerçekleştirme, uygulama maliyetini karşılama ve ortaya çıkan değer artışının kamu tarafından kazanımı incelenmiştir. Çalışmada, model önerilerinin genelinde toprak düzenleme hedefinin geliştirilmesi yerine AAD yönteminin yalnızca hizmet alanlarının edinimini sağlayan bir yöntem olarak esas alındığı belirlenmiştir. Ayrıca birçok model önerisinde ortaya çıkan değer artışının kamuya ya da uygulama finansmanına aktarılması gerekliliği belirtilmiş olsa da çoğu çalışmada uygulama maliyetinin karşılanmasına ve artan değerin kazanımına ilişkin uygulama tasarımının oluşturulmadığı tespit edilmiştir. Bu bağlamda ülkemizde model önerilerinin genelinin kamunun politika belgelerinde ortaya koyduğu hedefleri desteklemediği ve genellikle değer tespitine odaklandığı sonuçlarına ulaşılmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Arazi ve arsa düzenlemesi
• Değer kazanımı
• Maliyet karşılama

Kaynakça

1. Agrawal, P. (1999). Urban land consolidation: A review of policy and procedures in Indonesia and other Asian countries. GeoJournal, 49(3), 311–322.
2. Akçeşme, H. (2006). İmar planlarının uygulanmasında ve kentsel rantın kamuya aktarılmasında kullanılan araçlar – 18. madde uygulaması (Yüksek lisans tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Gazi Üniversitesi, Ankara, Türkiye.
3. Aksoy, M. (2013). İmar mevzuatı ve Danıştay kararları çerçevesinde arazi ve arsa düzenlemesi (Yüksek lisans tezi). Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul Kültür Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
4. Aksoy, S. (2020). Arazi ve arsa düzenlemelerinde taşınmaz değerleri kullanılarak derece dönüşüm esaslı bir uygulama stratejisi geliştirme (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Zonguldak Bülent Ecevit Üniversitesi, Zonguldak, Türkiye.
5. Alp, E. (2019). 3194 sayılı İmar Kanunu 18. madde imar uygulamaları ve karşılaşılan sorunlar: Van örneği (Yüksek Lisans Tezi). Mühendislik ve Fen Bilimleri Enstitüsü, Gebze Yüksek Teknoloji Enstitüsü, Gebze, Kocaeli.
6. Alterman, R. (2007). Much more than land assembly. Analyzing Land Readjustment: Economics, Law and Collective Action; Hong, YS, Needham, B., Eds, 57-85. Lincoln Institute of Land Policy.
7. Bilim, N. S. (2023). Ülkemizde arazi ve arsa düzenlemesi yöntemine ilişkin model önerilerinin analizi (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Yıldız Teknik Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
8. Can, A. (2014). İstanbul tarihi alanda neo liberal kent politikaları soylulaştırma konusu. Planlama Dergisi, 23(2), 95–104.

9. Çağdaş, V. (2019). İmar hakkı esasına dayalı arazi ve arsa düzenlemesi modeli. Harita Dergisi, 161, 57–66.
10. Çağdaş, V., & Linke, H. J. (2021). An institutional analysis of land readjustment in Turkey. Survey Review, 53(378), 252–262.
11. Çelik, K. (2011). İmar uygulamalarında eşdeğerlik esasının uygulanması için model seçimi. VIII. Türkiye Coğrafi Bilgi Sistemleri Kongresi, Antalya.
12. Demirel, B. (2019). İmar Kanunun 18. maddesinin değerleme esaslı uygulanabilirliğinin incelenmesi ve öneriler (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Zonguldak Bülent Ecevit Üniversitesi, Zonguldak, Türkiye.
13. Durmuş, H. (2010). Arsa düzenlemesine üç boyutlu değer esaslı bir yaklaşım (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon, Türkiye.
14. Ekiz, M. (2017). Eşdeğerlilik esaslı arazi düzenlemesinde analitik hiyerarşi prosesinin kullanılması (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Selçuk Üniversitesi, Konya, Türkiye.
15. Gerber, J. D., Hartmann, T., & Hengstermann, A. (2018). Instruments of land policy: Dealing with scarcity of land. Routledge.
16. Gielen, D. M. (2016). Proposal of land readjustment for the Netherlands: An analysis of its effectiveness from an international perspective. Cities, 53, 78–86.
17. Gielen, D. M., & Mualam, N. (2019). A framework for analyzing the effectiveness and efficiency of land readjustment regulations: Comparison of Germany, Spain and Israel. Land Use Policy, 87, 104077.
18. Güngör, R. (2019). Kentsel alan düzenleme çalışmalarında değer esaslı uygulama (Yüksek Lisans Tezi). Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Konya Teknik Üniversitesi, Konya, Türkiye.
19. Hacıosmanoğlu, S. (2019). Arazi ve arsa düzenlemelerinin geri dönüşüm işlemlerinde yargı kararlarına dayalı çözüm önerileri (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Yıldız Teknik Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
20. Holtslag Broekhof, S. (2018). Urban land readjustment: Necessary for effective urban renewal? Analysing the Dutch quest for new legislation. Land Use Policy, 77, 821–828.
21. Hong, Y. H. (2007). Assembling land for urban development: Issues and opportunities. Y. H. Hong & B. Needham (Ed.), Analyzing land readjustment: Economics, law, and collective action. 3–34. Lincoln Institute of Land Policy.
22. İspir, G. (2006). İmar uygulamalarında değer farklılıkları ve dağıtım ilişkileri (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon, Türkiye.
23. Koçoğlu, M. (2019). Değer esaslı arsa düzenlemesi modeli ve ülkemizde uygulanabilirliği (Yüksek Lisans Tezi). Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Konya Teknik Üniversitesi, Konya, Türkiye.
24. Krabben, E. van, & Needham, B. (2008). Land readjustment for value capturing: A new planning tool for urban redevelopment. Town Planning Review, 79(6), 651–672.
25. Lord, A., & O’Brien, P. (2017). What price planning? Reimagining planning as “market maker”. Planning Theory & Practice, 18(2), 217–232.
26. Louw, E. (2008). Land assembly for urban transformation—The case of ’s Hertogenbosch in the Netherlands. Land Use Policy, 25(1), 69–80.
27. Needham, B., & Verhage, R. (1998). The effects of land policy: Quantity as well as quality is important. Urban Studies, 35(1), 25–44.
28. Niron, S., & Türk, Ş. Ş. (2023). Using transfer of development rights (TDR) in a legally ambiguous context: Istanbul case. Land Use Policy, 135, 106934.
29. Niron, S. (2024). İmar hakkı transferi: Yenilikçi bir araç. İBB Kütüphane ve Müzeler Müdürlüğü.
30. O’Brien, P., Lord, A., & Dembski, S. (2020). How do planners manage risk in alternative land development models? An institutional analysis of land development in the Netherlands. Land Use Policy, 91, 104409.
31. Organisation for Economic Co operation and Development (OECD), Lincoln Institute of Land Policy, PKU Lincoln Institute Center. (2022). Global compendium of land value capture policies. OECD Regional Development Studies, OECD Publishing.
32. Pamuk, H. (2016). Türkiye’de arazi ve arsa düzenlemelerinin iptal nedenleri (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Yıldız Teknik Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
33. Paşalı, K. (2013). Arazi ve arsa düzenlemelerinde hisselendirme problemleri: Pendik Sapanbağları örneği (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Bahçeşehir Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
34. Salalı, V. (2014). Arazi ve arsa düzenlemesinin eşdeğerlik ilkesi açısından yeniden değerlendirilmesi (Yüksek Lisans Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Süleyman Demirel Üniversitesi, Isparta, Türkiye.
35. Sorenson, A. (2007). Consensus, persuasion, and opposition: Organizing land readjustment in Japan. In Y. H. Hong & B. Needham (Eds.), Analyzing land readjustment. 89–114. Lincoln Institute of Land Policy.
36. Tığlı, E. (2021). Kentsel dönüşüm projelerinde değer esaslı imar uygulamasının uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi (Dönem Projesi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Ankara Üniversitesi, Ankara, Türkiye.
37. Türk, S. S. (2007). An analysis on the efficient applicability of the land readjustment (LR) method in Turkey. Habitat International, 31(1), 53–64.
38. Türk, S. S. (2018). Comparison of the impacts of non-negotiable and negotiable developer obligations in Turkey. Habitat International, 75, 122–130.
39. UN Habitat. (2016). Remaking the urban mosaic—Participatory and inclusive land readjustment.
40. Uygun, U. (2011). İmar uygulamasında değer esası kriterlerine göre dağıtım probleminin yapay zekâ yöntemiyle çözümü (Yüksek Lisans Tezi). Mühendislik ve Fen Bilimleri Enstitüsü, Gebze Yüksek Teknoloji Enstitüsü, Gebze, Kocaeli.
41. Uzunkaya, U. (2020). Bulanık mantık yöntemi ile değer esaslı kentsel alan düzenlemesi: Sungurlu örneği (Dönem projesi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Ankara Üniversitesi, Ankara, Türkiye.
42. Ülger, E. (2004). İmara aykırı ve kaçak yapılaşmış alanlarda taşınmaz geliştirme seçeneği. Yerbilimleri Dergisi, 17(1), 57–67.
43. van der Krabben, E., & Halleux, J. M. (2011). Choosing the right land management strategy: Innovations in land management tools. In M. Tira, E. van der Krabben, & B. Zanon (Ed.), Land management for urban dynamics: Innovative methods and practices in a changing Europe. 50–59.
44. van der Krabben, E., & Jacobs, H. M. (2013). Public land development as a strategic tool for redevelopment: Reflections on the Dutch experience. Land Use Policy, 30(1), 774–783.
45. van der Krabben, E., & Lenferink, S. (2018). The introduction of urban land readjustment legislation as an institutional innovation in Dutch land policy. Habitat International, 75, 114–121.
46. van der Krabben, E., Tiwari, P., & Shukla, J. (2023). A review of land development strategies for urban development: Technical function and rationales. Town Planning Review, 94(2), 125–148.
47. Yalpır, Ş., & Ekiz, M. (2017). Eşdeğerlilik esaslı arazi ve arsa düzenlemesinde Analitik Hiyerarşi Prosesinin kullanımı. Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 6(1), 59–75.
48. Yıldız, F., Özkan, G., Yalpır, Ş., Yıldırım, H., Gökmen, A., & Öztaş, M. (2008). Alan düzenleme ana uygulama esaslarının belirlenmesinde değer eşitliğini esas alan modellerin uygulaması üzerine bir araştırma. HKM Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 99(2), 5–14.
49. Yılmaz, A. (2016). İmar uygulaması değerlendirme çatkısının oluşturulması ve değer esaslı uygulama modelinin ülkemize uyarlanması (Doktora Tezi). Fen Bilimleri Enstitüsü, Yıldız Teknik Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
50. Yılmaz, A. (2020). Kamulaştırmasız el atma ve hukuki el atma kavramlarının tüzel gelişiminin incelenmesi. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 7(2), 155–183.
51. Yılmaz, A., Çağdaş, V., & Demir, H. (2015). An evaluation framework for land readjustment practices. Land Use Policy, 44, 153–168.
52. Yomralıoğlu, T., Nişanci, R., & Uzun, B. (2007). Raster tabanlı nominal değerleme yöntemine dayalı arsa arazi düzenlemesi uygulaması. 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara.
53. URL-1: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı. (2014). 2013 2014 yılı KENTGES Belediyeler Anketi Raporu, https://webdosya.csb.gov.tr/db/kentges/editordosya/kentges_2014_anket_raporu.pdf, (Erişim Tarihi: 19 Haziran 2020).
54. URL-2: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı. (2016). 2016 yılı KENTGES Belediyeler Anketi Raporu, https://webdosya.csb.gov.tr/db/kentges/icerikler/anket-raporu-2016-v9-20191128081146.pdf, (Erişim Tarihi: 19 Haziran 2020).
55. URL-3: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı. (2010). KENTGES Bütünleşik Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı (2010 2023), http://www.sp.gov.tr/upload/xSPTemelBelge/files/bk0sC+KENTGES.pdf, (Erişim Tarihi: 11 Kasım 2021).
56. URL-4: Kalkınma Bakanlığı. (2013). Onuncu Kalkınma Planı (2014 2018), https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2022/08/Onuncu_Kalkinma_Plani-2014-2018.pdf, (Erişim Tarihi: 19 Haziran 2020).
57. URL-5: Kalkınma Bakanlığı. (2019). On Birinci Kalkınma Planı (2019 2023), https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2022/07/On_Birinci_Kalkinma_Plani-2019-2023.pdf, (Erişim Tarihi: 19 Haziran 2020).
58. URL-6: EKAP. (2020). 2020/244567 no’lu danışmanlık alım ihalesi. Elektronik Kamu Alımları Platformu (EKAP), https://ekap.kik.gov.tr/EKAP/Ortak/VatandasIlanGoruntuleme.aspx? aramaDownload=true&ihaleId=782d8e29f21295f6dd7aa051e54e4696717aa84af0e7c38cbdd9628d353a553c&ddac=true, (Erişim Tarihi: 11 Kasım 2021).