Housing Affordability, Housing Demand and Determinants of Housing Demand: A Case of Ankara Province

Öz

There are two categories of variables utilized in demand forecasting: macro and micro indicators. Demand forecasting is one of the fundamental economic concepts that influences how urban housing markets operate. It is evident that fundamental macroeconomic variables are included in demand analyses when looking at national and international research. At the micro level, customer preferences are prominent. For the housing demand model for the years 2000-2021, the Johansen Cointegration method was used in this study. The model's results show that while increases in housing prices and mortgage interest rates have a decreasing effect on housing sales, increases in population growth, household income, real estate activity, and the number of apartments obtaining building permits have an increasing effect on sales. In contrast, a survey of 793 homeowners in the Çankaya district of Ankara province was undertaken in order to identify the variables influencing the choices made by consumers. Although people will live at varied distances from one another, the transportation or distance variable is indicated as the most essential option for both gender groups, according to the survey’s notable results. In the context of housing accessibility, the overall perception of Turkey's housing markets as well as the requirements for households to obtain homes are examined. It was also noted that thorough research has to be undertaken on this subject after looking at the housing voucher program and the fair housing law example.

Anahtar Kelimeler

• Housing Affordability
• Housing Demand
• Fair Housing Act
• Housing Choice Voucher Program
• Johansen Cointegration

Konuta Erişilebilirlik, Konut Talebi ve Talebi Etkileyen Faktörlerin Analizi: Ankara İli Örneği

Öz

Kentsel konut piyasalarının işleyişine etki eden temel ekonomik esaslardan olan talep tahmininde kullanılan değişkenler makro ve mikro göstergeler olmak üzere iki başlıkta sınıflandırılmaktadır. Ulusal ve uluslararası çalışmalardaki talep analizleri incelendiğinde, temel makro ekonomik göstergelere yer verildiği görülmüştür. Mikro ölçekte ise tüketici tercihleri ön planda olmaktadır. Bu çalışmada, 2000-2021 dönemine ilişkin konut talebi modeli için Johansen Çoklu Eşbütünleşme yöntemi uygulanmıştır. Model sonuçlarına göre; nüfus artışı, hanehalkı geliri, gayrimenkul faaliyetleri ve yapı izin belgesi alan daire sayısı değişkenlerinde görülen artışların satış adetlerini artırıcı, konut fiyatlarında ve konut kredisi faiz oranında görülen artışların ise konut satışlarını azaltıcı bir etkiye sahip olduğu tespit edilmiştir. Diğer taraftan, tüketici kararlarını etkileyen faktörlerin belirlenmesi için Ankara ili Çankaya ilçesinde konut satın alan 793 kişiye anket uygulanmıştır. Anketin öne çıkan sonuçlarına göre; bireyler farklı mesafelerde ikamet edecek olmalarına rağmen ulaşım veya uzaklık değişkeni her iki cinsiyet grubu için en önemli seçenek olarak işaretlenmiştir. Konuta erişilebilirlik kapsamında ise Türkiye konut piyasalarının genel görünümü ve hanelerin konuta erişim koşulları tartışılmıştır. İlave olarak, konut kupon programı ve Adil Konut Kanunu örneği incelenerek bu başlıkta kapsamlı çalışmaların yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Konuta Erişilebilirlik
• Konut Talebi
• Adil Konut Kanunu
• Konut Seçimi Kupon Programı
• Engle-Granger

Kaynakça

1. Anonymous (2023a). https://www.bankrate.com/real-estate/types-of-houses/.Erişim Tarihi: 01.05.2023.
2. Anonymous (2023b). https://en.wikipedia.org/wiki/Townhouse#/media/File:Morning_Light, _Beacon_Hill,_Boston.jpg. Erişim Tarihi: 01.05.2023
3. Anonymous (2023c). http://www.kilbargerhomes.com/The-Whitewillow-Ranch-Home-Kilbarger.html. Erişim Tarihi: 01.05.2023.
4. Anonymous (2023d). https://uscode.house.gov/view.xhtml?path=/prelim@title42/chapter130 &edition=prelimFormun. Erişim Tarihi: 01.05.2023.
5. Ansell, B.W. (2019). The politics of housing. Annual Review of Political Science, 22, 165-85.
6. Arvas, M. A., Yergin, H., Özen, K., Levent, C. (2020). Konut talebinin dinamikleri: Van ili örneği, Türkiye. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, 9(5), 3697-3722. https://doi.org/10.15869/itobiad.746333
7. Atasoy, T., & Tanrıvermiş, H. (2021). Türkiye’de konut kredisi hacmi ile seçilmiş makroekonomik faktörler arasındaki ilişkinin değerlendirilmesi. Erciyes Üniversitesi İİBF Dergisi, 59, 461-484. https://doi.org/10.18070/erciyesiibd.942065
8. Aydın Gök, S. F. (2010). Konut ediniminde kullanıcı kararlarını etkileyen faktörler; İstanbul İli toplu konut projeleri örneği. Yüksek Lisans Tezi. Gebze Yüksek Teknoloji Enstitüsü, Mühendislik ve Fen Bilimleri Enstitüsü, Gebze.

9. Ayuso, J., & Restoy, F. (2003). House prices and rents: An equilibrium asset pricing approach. Documento de Trabajo, Banco de España, (0304), Madrid.
10. Baffoe-Bonnie, J. (1998). The dynamic impact of macroeconomic aggregate on housing prices and stock of houses: A national and regional analysis. Journal of Real Estate Finance and Economics, 17, 179-197. https://doi.org/10.1023/A:1007753421236
11. Börsch-Supan, A. (1987). Econometric analysis of discrete choice with applications on the demand for housing in the U.S. and West-Germany. Springer. https://doi.org/10.1007/978-3-642-45633-6
12. Carliner, G. (1973). Income elasticity of housing demand. The Review of Economics and Statistics, 55(4), 528-532.
13. Çankaya, S. (2013). Konut fiyatları ve makroekonomik faktörler arası ilişkiye global bakış. Maliye Finans Yazıları, 100, 143-154.
14. Çelenk, G. (2018). Konut projelerinde arz-talep analiz yöntemi (atay) uygulaması: İstanbul ilçeleri örneği. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı, İstanbul.
15. Demir, C. Ş. (2022). Döviz kurundaki değişimlerin yabancı konut talebine etkileri: Türkiye örneği. Yüksek Lisans Tezi. Gaziantep Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Gaziantep.
16. DHCD (2022). Department of Housing and Community Development (Konut ve Topluluk Gelişim Departmanı). 14.08.2022 tarihinde https://dhcd.maryland.gov/Residents/ Pages/HousingChoice/default.aspx adresinden alınmıştır.
17. Dieleman, F. M. (2001). Modelling residential mobility: A review of recent trends in research. Journal of Housing and the Built Environment, 16, 249-265. https://doi.org/10.1023/A:1012515709292
18. Durkaya, M. (2002). Türkiye’de konut piyasasinin talep yönlü analizi. Doktora Tezi. Karadeniz Teknik Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Trabzon.
19. Emekci, Ş., & Tanyer, A. M. (2019). Türkiye’de alt gelir grubunun konut sorunu ve yaşam döngüsü maliyet analizi (YDMA) tabanlı çözüm önerisi. Tasarım Kuram, 15(27), 55-63. https://doi.org/10.14744/tasarimkuram.2019.65265 Ermisch, J. F. (1996). The demand for housing in britain and population ageing: microeconometric evidence. Economica, New Series, 63(251), 383-404. https://doi.org/10.2307/2555013
20. Fallis, G. (1985). Housing economics. Butterworth & Co. (Canada) Ltd., Toronto. ISBN: 9781483192567
21. Fujita, M. (1989). Urban economic theory land use and city size. Cambridge University Press. https://doi.org/10.1017/CBO9780511625862
22. Genç, A. (2020). Konut talebini etkileyen faktörler ile kentsel yayılma alanlarının analizi: Bilecik örneği. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Bilecik Şeyh Edebali Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı, Bilecik.
23. Geng, N. (2018). Fundamental drivers of house prices in advanced economies. IMF Working Paper, 18(164).
24. Goodman, A. C. (2005). The other side of eight mile: suburban population and housing supply. Real Estate Economics, 33(3), 539-569. https://doi.org/10.1111/j.1540-6229.2005.00129.x
25. Grigsby, W. G., & Rosenburg, L. (1975). Urban housing policy. APS Publications Inc and Center for Urban Policy Research Rutgers University, New York.
26. Gürbüzer, M. R., & Aksoy Khurami, E. (2023). Sosyal konut ve idare konut projelerinde el değiştirme: Sivas, merkez ilçe örneği. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 23(1), 1-28. https://doi.org/10.18037/ausbd.1272529
27. Hancock, K. E. (1993). Can pay. Won’t pay? or economic principles of affordability. Urban Studies, 30(1), 127-145. https://www.jstor.org/stable/43195877
28. Hanzade, N. (2004). Kamu-özel sektör ortaklıkları ve konut üretimi. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
29. Head, A., & Lloyd-Ellis, H. (2012). Housing liquidity, mobility, and the labour market. The Review of Economic Studies, 79(4), 1559-1589. https://doi.org/10.1093/restud/rds004
30. Holly, S., Peseran, M.H., & Yamagata, T. (2010). A spatio-temporal model of house prices in the USA. Journal of Econometrics, 158(1), 160-173. https://doi.org/10.1016/j.jeconom.2010.03.040
31. HUD (2023a). US Department of Housind and Urban Development (Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı). 01.05.2023 tarihinde https://www.huduser.gov/periodicals/ushmc/ summer2000/summary-2.html, adresinden alınmıştır.
32. HUD (2023b). US Department of Housind and Urban Development (Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı). 01.05.2023 tarihinde https://www.huduser.gov/PORTAL/datasets/cp.html adresinden alınmıştır.
33. Joice, P. (2014). Measuring housing affordability. cityscape. Housing, Contexts, and the Well-Being of Children and Youth, 16(1), 299-308. https://www.jstor.org/stable/26326872
34. Kain, J.F., & Apgar, W.C. (1985). The Harvard urban development simulation model. In: Stahl, K. (eds) Microeconomic Models of Housing Markets. Lecture Notes in Economics and Mathematical Systems, 239. Springer, Berlin, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-642-46531-4_2
35. Kapusuz, Y. E., & Tanrıvermiş, H. (2017). Customer behavior on housing demand and a proposal for policy makers: a discussion on Ankara province example. Conference Abstract. European Real Estate Society (ERES) 24th Annual Conference, June 8-11, 2017 Delft, Holland.
36. Kapusuz, Y. E. (2023). Konuta erişilebilirlik, konut talebi ve talebi etkileyen faktörlerin analizi: Ankara ili örneği. (Yayınlanmamış Doktora Tezi). Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı, Ankara.
37. Karahan, E. E. (2008). Konut kariyerini etkileyen faktörler ve konut talebini açıklamaya yönelik kavramsal bir model. (Yayinlanmamış Doktora Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Mimarlık Anabilim Dalı, İstanbul.
38. Kardes, F., Cronley, M. L., & Cline, T. W. (2011). Consumer behaviour. South-Western, Cengage Learning.
39. Keleş, R. (1988). Konut kesiminde özelleştirmenin sorunları. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 43(3), 33-57.
40. Keskin, E., Yang, E., & Tanrıvermiş, H. (2023). Uygun fiyatlı konut politikaları: Atlanta beltline projesi örneği. Pamukkale Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 54, 109-123. https://doi.org/10.30794/pausbed.1117037
41. Kim, K., Phang, S. Y., & Wachter, S. (2012). Supply elasticity of housing. Research collection school of economics. International Encyclopedia of Housing and Home, 66-74.
42. Lancaster, K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, 74, 132-157. https://www.jstor.org/stable/1828835
43. Lebe, F., & Akbaş, Y. E. (2014). Türkiye’nin konut talebinin analizi: 1970-2011. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 28(1), 57-83. https://doi.org/10.16951/iibd.03271
44. Lee, T. H., & Kong, C. M. (1977). Elasticities of housing demand. Southern Economic Journal, 44(2), 298-305.
45. Mason, A. (1996). Population and housing. Population Research and Policy Review, 15(5/6), 419-435. https://www.jstor.org/stable/40230116
46. McCarthy, P. S. (1996). Market price and ıncome elasticities of new vehicle demands. The Review of Economics and Statistics, 78(3), 543-547.
47. Mulford, J. (1979). Income elasticity of housing demand. The Office of Policy Development and Research U.S. Department of Housing and Urban Development, R-2449.
48. Öner Badurlar, İ. (2008). Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin araştırılması. Anadolu Üniversitesi, Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.
49. Özkan, S. (2011). Ankara’da kentlesme sürecinde konut sorunu. Yüksek Lisans Tezi. Gazi Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kamu Yönetimi Anabilim Dalı, Ankara.
50. Özpolat, A. (2014). Türkiye’de kentleşme politikalari ve konut talebini etkileyen faktörler: Svec analizi. Doktora Tezi. Gaziantep Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Gaziantep.
51. Özsab, S. (2009). Alt gelir grubuna yönelik konut üretimi. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
52. Öztürk, N., & Fitöz, E. (2009). Türkiye’de konut piyasasının belirleyicileri: Ampirik bir uygulama. ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi, 5(10), 21-46.
53. Öztürk, A., Kapusuz, Y. E., & Tanrıvermiş, H. (2018). The dynamics of housing affordability and housing demand analysis in Ankara. International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(5), 828-851. https://doi.org/10.1108/ijhma-08-2017-0079
54. Polat, M. (2022). Türkiye’de konut talebini etkileyen faktörler. Yüksek Lisans Tezi. Bandırma Onyedi Eylül Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ekonometri Anabilim Dalı, Balıkesir.
55. Samur, E. (2019). Muğla ili Menteşe ilçe merkezinde konut talebini belirleyici faktörlerin incelenmesi. Yüksek Lisans Tezi. Sıtkı Koçman Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Muğla.
56. SCGO (2011). State Council General Office: Guidelines on the construction and management of public housing.
57. Sivitanidou, R., & Sivitanides, P. (2011). Market Analysis For Real Estate. Routledge Taylor & Franchis Group. 2, 30-73.
58. Stone, M. E. (1993). Shelter poverty, new ıdeas on housing affordability. Temple University Press, 36, Philadelphia. https://www.jstor.org/stable/j.ctt14bt4bs
59. Studlar, D.T., McAllister, I., & Ascui, A. (1990). Privatization and the British electorate: Microeconomic policies, macroeconomic evaluations, and party support. American Journal of Political Science, 34(4), 1077-101. https://doi.org/10.2307/2111472
60. Tanrıvermiş, H., & Mendeş, M. (2023). Konut üretiminde arz-talep dengesi kurulamamasının nedenleri ve sonuçları. Mimarlık ve Yaşam Dergisi, 8(3), 575-596, https://doi.org/10.26835/my.1225984
61. Tatlı, H. (2013). Konut sahipliğinin belirleyicileri: Hanehalkı reisleri üzerine bir uygulama. Akademik Yaklaşımlar Dergisi, 4(2), 40-63.
62. Tursun, A. (2022). Alternatif konut finansman sistemi olarak tasarrufa dayalı faizsiz finans sistemleri: Gölge bankacılık ve özün önceliği kavramları çerçevesinde sistemin değerlendirilmesi. Hacettepe Üniversitesi İİBF Dergisi, 40(1), 164-183. https://doi.org/10.17065/huniibf.893793
63. Türel, A. (2002). Konut politikası geliştirme çalışması: konut politikaları bulgular ve öneriler. Konut Kurultayı, 61-83, Ankara.
64. Türkiye İstatistik Kurumu (2021). Hanehalkı tüketim harcaması. 08.08.2021 tarihinde https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Hanehalki-Tuketim-Harcamasi-2019-33593 adresinden alınmıştır.
65. Türkiye İstatistik Kurumu (2023). İpotekli, ilk ve ikinci el konut satış adetleri. 25.01.2023 tarihinde https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516 adresinden alınmıştır.
66. Wang, P. (2001). Econometric analysis of the real estate market and investment. Routledge Taylor & Francis Group. ISBN 9781138968219
67. Wheaton, W. C. (1974). Income and urban residence: An analysis of consumer demand for location. Working paper (Massachusetts Institute of Technology, Department of Economics), 137. http://hdl.handle.net/1721.1/63789
68. USCB (2022). United State Census Bureu (ABD Sayım Bürosu). 21.02.2022 tarihinde https://data.census.gov/cedsci/table?q=DP04#, adresinden alınmıştır.
69. Yang, Z., & Chen, J. (2014). Housing affordability and housing policy in urban China. SpringerBriefs in Economics. https://doi.org/10.1007/978-3-642-54044-8
70. Yayar, R., & Bursal, M. (2019). Türkiye’de konut kira fiyatlarının hedonik tahmini. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, 8(3), 2010-2026. https://doi.org/10.15869/itobiad. 597554
71. Yıldız, R. (2018). ARDL sınır testi yaklaşımı ile Türkiye’deki konut talebinin modellenmesi. Yüksek Lisans Tezi. Gaziantep Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Gaziantep.
72. Yükrük, H. (2018). Türkiye’de konut piyasalarının konut arzı ve talebi açısından analizi: 1980-2016 dönemi. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Celal Bayar Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Manisa.
73. Yüksel, H. (2014). Konut maliyet faktörleri ve konut politikaları kapsamında Türkiye’de konut sektörünün eko-analizi. Kastamonu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 4(2), 16-41.