An Evaluation on Housing Production and Marketing Problems

Öz

In many countries of the world, the problems related to housing, which is one of the basic needs of people, have not been fully solved. In Turkey, different problems arise in the housing production and marketing process. The aim of this study is to categorize and discuss the types of problems encountered in the housing production and marketing process in Turkey within the framework of the relevant literature. Within this framework, secondary data were analyzed and concepts and terms related to these problems were explained. In this way, the research has an exploratory characteristic. As a result of the secondary data analysis of the research, it is understood that housing production is faced with problems arising from land supply, increases in construction material costs and local governments as well as financial problems. Another important finding emerging from the data analysis is that housing developers are inadequate in using marketing automation and digital techniques in their advertising efforts. It is evaluated that the results will be useful in the correct decision-making processes of those who supply and demand housing, give readers the opportunity to reason, help them to satisfy and motivate them, and guide future studies.

Anahtar Kelimeler

• Housing
• housing production problem
• housing finance
• housing marketing problem

Konut Üretimi ve Pazarlama Sorununa İlişkin Bir Değerlendirme

Öz

Dünyanın pek çok ülkesinde insanların temel ihtiyaçlardan biri olan konutla ilgili yaşanan sorunlar tam olarak çözülmüş değildir. Türkiye’de de konut üretim ve pazarlama sürecinde farklı sorunlar ortaya çıkmaktadır. Bu çalışmanın amacı Türkiye’de konut üretim ve pazarlama sürecinde ne tür sorunlarla karşılaşıldığını ilgili literatür çerçevesinde kategorik olarak ele alarak tartışmaktır. Bu çerçevede ikincil veri analizi yapılmış ve bu sorunlarla ilgili kavram ve terimler açıklanmıştır. Araştırma bu hali ile keşfedici bir özellik göstermektedir. Araştırmanın ikincil veri analizi sonucunda konut üretiminde finansal açıdan olduğu kadar, arsa temini, inşaat malzeme maliyetlerindeki artışlar ve yerel yönetimlerden kaynaklanan sorunlarla karşılaşıldığı anlaşılmaktadır. Veri analizinden ortaya çıkan bir diğer önemli bulgu ise konut geliştiricilerinin reklam çalışmalarında pazarlama otomasyonu kullanımı ve dijital teknikleri kullanmadaki yetersizlikleridir. Ortaya çıkan sonuçların konut arz ve talep eden kesimlerin doğru karar alma süreçlerinde yararlı olacağı, okuyuculara muhakeme etme fırsatı verebileceği, tatmin ve motive etme noktasında yardımcı olabileceği ve bundan sonraki çalışmalara yön verebileceği değerlendirilmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Konut
• konut üretim sorunu
• konut finansmanı
• konut pazarlama sorunu

Kaynakça

1. Altunışık, R., Boz, H., Gegez, E., Koç, E., Sığrı, Ü., Yıldız, E. & Yüksel, A. (2022). Sosyal bilimlerde araştırma yöntemleri: Yeni perspektifler, Seçkin Yayıncılık.
2. Bagozzi, R.P., Verbeke, W.J.M.I., Van den & Berg, W. E. (2011). Genetic and neurological foundations of customer orientation: field and experimental evidence. Journal of the Academic Marketing Sciences, 40, 639–658.
3. Basmacı, U. & Çengel, Ö. (2018). Gayrimenkul sektöründe dijital pazarlamada arama motorları reklamları. İstanbul Ticaret Üniversitesi, Teknoloji ve Uygulamalı Bilimler Dergisi, 1(1), 29-36.
4. Baş, T. & Akturan, U. (2013). Nitel Araştırma Yöntemleri, Nvivi 7.0 ile Nitel Veri Analizi, Seçkin Yayıncılık.
5. Berggren, B., Fili, A. & Wilhelmsso, M. (2019). Homeownership and entrepreneurship a regional and industrial analysis of house prices and startups, International Journal of Housing Markets and Analysis, 12(3), 456-473
6. Berrens, R., P., & McKee, M. (2004). What price nondisclosure? the effects of nondisclosure of real estate sales prices. Social Science Quarterly, 85(2), 509 – 520
7. Burns, A. C. & Bush, R. F. (2015). Pazarlama araştırması, 7. Basımdan çeviri (Çev. Edi. Fatma Demirci Orel, Nobel Akademik Yayıncılık.
8. Byrne, J. P., & Diamond, M. R. (2007). Affordable housing, land tenure, and urban policy: The matrix revealed. Georgetown Law Faculty Publications and Other Works, 527-510.

9. Cellmer, R. (2014). The possibilities and limitations and geo statistical methots in real estate market analyses. Real Estate Market Management and Valuation, 22(3), 54-62. https://doi. org/ 10. 2478/remav-2014-0027.
10. Chohan, A. H., Irfan, A., & Awad, J. (2015). Development of quality indicators of housing design (QIHD), an approach to improve design quality of affordable housing. Open House International, 40(4), 10-17.
11. Coşkun, R., Altunışık, R., Bayraktaroğlu, S. & Yıldırım, E. (2015) Sosyal bilimlerde araştırma yöntemleri, SPSS uygulamaları, (8. Baskı). Sakarya Yayıncılık.
12. Coşkun, Y. (2022). Housing affordability crisis and vulnerable social groups in Turkey. Open House International, 48(2), 258-284, https://doi.org/10.1108/OHI12-2021-0267.
13. Coupe, T. (2021). How global is the affordable housing crisis? International Journal of Housing Markets and Analysis, 14(3), 429-445. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2020-0040
14. Çengel, Ö. (2006). Gayrimenkul sektöründe modern pazarlama teknikleri ve güncel uygulamalar. İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 5(9), 125-131
15. Çınar, M. (2022). Fiyat, gelir ve faiz oranlarının konut talebi üzerindeki etkisi: panel veri yaklaşımı. International Journal of Social Inquiry, 15(2), 295–309
16. Çikler, Y. (2008). Emlak sektöründe pazarlama planının değerlendirilmesi ve alternatif pazar araştırması sistematiği önerisi (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi
17. Demirtaş, M.C. (2022). A research to determine the problems of real estate consultants in the housing marketing process. Çankırı Karatekin Üniversitesi İİBF Dergisi, 12 (1), 104-126. https://doi.org/10.18074/ckuiibfd.933430.
18. Eerika¨inen H. & Sarasoja A. L. (2013). “Marketing green buildings – well-structured process or forgotten minor detail? evidence from finland”, Property Management. 31(3), 233-245.
19. Eichholtz, P., Kok, N. & Quigley, J., M. (2009). Doing well by doing good? green office buildings. American Economic Review, 100 (5), 2494–2511.
20. Erçetin, C. (2022). Konut sorununa geçmişten bir bakış: yerel yönetimler ve konut sunumu, Kent Araştırmaları Dergisi, 13(37), 1410-1429 https://doi.org/10.31198/idealkent.1177401
21. Erkan, B. (2019). Türkiye’de gayrimenkul pazarlamasında elektronik pazaryeri modeli kullanımı ve sanal mağaza hizmet kalitesinin satın alma sürecine etkisi. (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Altınbaş Üniversitesi.
22. Fung, H., A. Huang, Q. Liu & M. Shen. (2006). The development of the real estate industry in china. Chinese Economy 39(1), 84–102.
23. Fung, H., G., J., L. Jeng & Q. W., Liu (2010). Development of china's real estate market. Chinese Economy, 43(1), 71-92, https://doi.org/10.2753/ CES1097-1475430104
24. Gözübüyük, S. & Koy, A. (2020). Türkiye’de konut üretiminin belirleyicileri: ekonomik büyüme ve konut faiz oranı. Journal of Banking and Capital Markets Research -JBCMR, 4(9), 1-10.
25. Graaskam, J., A. (2007). Fundamentals of real estate development. Journal of Property Valuation & Investment, 10, 619-639
26. Guenzi, P., De Luca, L., M. & Troilo, G. (2011). Organizational drivers of salespeople’s customer orientation and selling orientation. Journal of Personal Selling and Selling Mamagement, 31(3), 269-285.
27. Gupta, V., K., & Malhotra, G. (2016). Determining customers’ preferences for housing attributes in India. International Journal of Housing Markets and Analysis, 9 (4), 502-519.
28. Güçlü, İ. (2021). Sosyal bilimlerde nitel araştırma yöntemleri, gözden geçirilmiş 2. Baskı, Nika Yayınevi.
29. Güneş, M. & Özgüner, Z. (2021). Satış elemanlarının emlak sektöründeki rolünün belirlenmesinde güven unsurunun önemi, Research Studies Anatolia Journal, 4(1), 13-29.
30. Hebb, T., Hamilton, A., & Hachigian, H. (2010). Responsible property investing in canada: factoring both environmental and social impacts in the Canadian real estate market. Journal of Business Ethics, 92, 99–115
31. Hirono, K., N. (2020). Low-interest rate policy and Japanese housing market. Keizai Shushi, 90(1), 41-57.
32. Homoud, M., A., Oun, S., A., Smadi, A. & Hindaw, A., M., A. (2009). Exploring sales advertising in the housing market in Jordan. International Journal of Housing Markets and Analysis, 2(1), 39-56.
33. İri, R. (2021). Gayrimenkul ve emlak pazarlamasında yaşanan sorunlar ve sektörde kullanılan pazarlama iletişimi: Niğde ve yöresi gayrimenkul ve emlak işletmelerine yönelik bir araştırma. Ardahan Üniversitesi İİBF Dergisi (2021), 3(1), 42–52.
34. Jarjanazı, R. & Şahin, H. (2023). Konut seçiminde yapay zekâ destekli veri analizi ve tavsiye sistemi, Konferans Bildirisi, ICONSAD’23 20-23 December 2023, https://www.researchgate.net/publication/379146986_Konut_Seciminde_Yapay_Zeka_Destekli_Veri_Analizi_ve_Tavsiye_Sistemi.
35. Jaworsky, B., J., & Kohli, A. K. (1993). Market orientation: antecedents and consequences”, Journal of Marketing, 57, 1-18.
36. Kamete, A. Y. (2006). Revisiting the urban housing crisis in zimbabwe: some forgotten dimensions? Habitat International, 30(4), 981-995. https://doi.org/10.1016/j. Habitatint.2005.08.002
37. Karasu, M., A. & Aksungur, A., B. (2022). Göçmenlerin konut sorunu: suriyeli göçmenler özelinde bir değerlendirme, Kent Araştırmaları Dergisi, 13 (37), 2027-2050, https://doi.org/10.31198/idealkent.1108543
38. Karasu, M., A. & Karakaş, M. (2012). Belediyelerin emlak vergisindeki gelir kaybı: şanlıurfa Belediyesi örneği. Maliye Dergisi, 163, 431-447.
39. Kaya, Ö.F., Benli, V.F. & Yetgin, F. (2020). Varlığa dayalı finansman işlemlerinde blokzincir etkisi’nin analizi: Gayrimenkul sertifikaları ve blokzincir entegrasyonu, İstanbul Ticaret Üniversitesi Fen Bilimleri Dergisi, 19(37), 57-63.
40. Keillor, R., D. (2007). Industry perspective how direct marketing is revolutionizing an industry: residential real estate in the USA. Direct Marketing: An International Journal, 1(3), 172-175.
41. Kellekci, Ö. L. & Berköz, L. (2006). Konut ve çevresel kalite memnuniyetini yükselten faktörler, İTÜ Dergisi, Mimarlık, Planlama, Tasarım 5(2) 167-178.
42. Lee, J., S. (2016). Measuring the value of apartment density? the effect of residential density on housing prices in seoul. International Journal of Housing Markets and Analysis, 9(4), 483-501
43. Lens, M., C. (2018). Extremely low-income households, housing affordability and the great recession. Urban Studies, 55(8), 1615-1635, https://doi.org/10.1177/0042098016686 511
44. Levy, D., S., & Lee, D., K., C. (2004). The influence of family members on housing purchase decisions. Journal of Property Investment & Finance, 22(4), 320-338.
45. Lutz, W. (2002). Appraisals rise despite sluggish economy. Lone Star Raports, 6(45),1–4.
46. McCord, M., J., Davis, P., T., Haran M. & McCord, J. (2016). Analysing housing market affordability in Northern Ireland: towards a better understanding? International Journal of Housing Markets and Analysis, 9(4), 554-579
47. Morris, A. (2021). An impossible task? neoliberalism, the financialisation of housing and the city of sydney’s endeavours to address its housing affordability crisis. International Journal of Housing Policy, 21(1), 23-47. https://doi.org/1 0.1080/19491247. 2019.1688634
48. Mulder, C., H. (2006). Population and housing: A two-sided relationship. Demographic Research, 15(13), 401-412, https://doi.org/10.4054/ DemRes.2006.15.13
49. Orlitzky, M., & J., D. Benjamin (2001). Corporate social performance and firm risk: A meta-analytic review. Business and Society, 40(4), 369–96.
50. Ökmen, M., & Koç, N. (2015). Türkiye’de belediye gelirleri içinde borçlanma ve borçların azaltılması için öneriler. Yönetim ve Ekonomi, 22(2), 553-565.
51. Öztürk, O. (2022). Bibliyometrik araştırmaların tasarımına ilişkin bir çerçeve, O. Öztürk ve G. Gürler (Edt.), Bibliyometrik Analiz, (ss.33- 50), 3. Basım, Nobel Yayıncılık.
52. Pheng, L., S., & Hoe, K., S. (1994). A Survey of the Important Attributes for marketing real estate agency services in Singapore. Property Management, 12(2), 22-27.
53. Rowley, J. (1998). Promotion and marketing communications in the information marketplace. Library Review, 47(8), 383–387.
54. Saçan, B.C. & Eren, T. (2022). Dijital pazarlama strateji seçimi: SWOT analizi ve çok ölçütlü karar verme yöntemleri. Politeknik Dergisi, 25(4): 1411–1421.
55. Shaibu S. K. & Taiwo, G. J. (2015). A survey of important attributes formarketing real estate developments in metropolitan ibadanproperty market, Nigeria. European Journal of Business and Social Sciences, 4(4), 25-40.
56. Shave, C. (2007). Growth in the specialist mortgage market. Strategic Direction, 23(6), 3-4, https://doi.org/10.1108/02580540710743149.
57. Sipahioğlu, I.R. (2020). A hidden node in the build-and-sell system: estate agents. Kent Araştırmaları Dergisi, 11(Kentleşme ve Ekonomi Özel Sayısı): 1223-1251.
58. Sönmezer, S., & Aytüre, G. (2019). Türkiye’de konut piyasası dinamikleri, International Conference on Eurasian Economies, 4C, 376- 385. https://www.avekon.org /papers/2248.pdf
59. Şahin, R., D. & Uslu, T. (2013). Bilgi yönetiminin inşaat ve emlak sektöründeki dönüşüme etkisinin incelenmesi. Bilgi Ekonomisi ve Yönetimi Dergisi, 8 (I), 41-58.
60. Turan, S. ve Özen, H. (2013). Dokümanlardan verilerin toplanması Saharan B. Merriam (Çev.Edit. S. Turan) Nitel Araştırma Desen ve Uygulama İçin Bir Rehber, 3.basımdan çeviri, Nobel Yayınevi.
61. TÜİK (2023). https://data.TÜİK.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Haziran-2023-49496
62. TÜİK, Haziran 2024 https://data.TÜİK.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Haziran-2024-53665&dil=1.
63. TÜİK, Temmuz, 2024, https://data.TÜİK.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Temmuz-2024-53761&dil=1.
64. Uğur, L., O. & Özdemir, H., C. (2010). Konut üretimi ve konut pazarlaması: Kırşehir ili Örneği, e-Journal of New World Sciences Academy, Engineering Sciences, 5, (2), 310-338.
65. Usanmaz, D. (2021). Covid-19 pandemi sürecinin Türkiye’de konut sektörü üzerine etkileri. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 11(3), 1352-1365.
66. Vries, P., D., & Boelhouwer, P. (2005). Local house price developments and housing supply. Property Management, 23(2), 80-96.
67. Wetzstein, S. (2017). The global urban housing affordability crisis. Urban Studies, 54(14), 3159-3177, https://doi.org/10.1177/0042098017711649.
68. White, R. (2000). Advertising, (4. Edition). Mc Graw Hill.
69. Wong, J., T., Y., v Hui, E., C., M. (2008). The myth of property prices: on the psychology of sellers and buyers. Property Management. 26(3), 171-190.
70. Yıldırım, A. & Şimşek, H. (2008). Sosyal bilimlerde nitel araştırma yöntemleri, 6.Baskı, Seçkin Kitapevi.
71. Yılmaz, K., S. & Tanınmış Y. B. (2022). Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) faiz politikalarının konut talebine etkisi: ekonometrik bir analiz. Eurasian Academy of Sciences Social Sciences Journal, 43, 13-38.
72. Yiğit, B., B. (2022). Emlak Pazarlaması. İksad Publishing House.
73. Yusof, R., M., Bahlous, M., & Haniffa R. (2016). Rental rate as an alternative pricing for Islamic home financing An empirical investigation on the UK Market. International Journal of Housing Markets and Analysis, 9(4), 601-626.