Assessment of the Impacts of Large-Scale Urban Transformation Project Practices in Turkey: The Case of the North Ankara Urban Transformation Project

Öz

Urban transformation projects have significant spatial, social, economic and environmental impacts. The transformation project selected as the research area consists of 3 phases on 796 hectares. The research area has different characteristics from other transformation projects in terms of the size of the implementation area, implementation methods, the fact that it was developed with an exclusive law, and the establishment of a company for project implementation in cooperation with the central administration and local government. As a result of the evaluation of the data collected as a result of the survey and administrative records together, it was observed that despite the advantages of the transformation project such as the area and scale of the transformation project area being very high, being carried out with a private company structure, providing financing from within, and positive cost-benefit analysis results, both stakeholders and owners and users were dissatisfied with aspects such as building-environment harmony, architectural design and construction quality. The fact that transformation projects cannot be handled with a building life cycle approach, the redevelopment of slum areas and the limited project structuring with the construction and delivery of structures negatively affect the sustainability and quality of life of the built environment.

Anahtar Kelimeler

• Urban transformation
• urban land
• project development
• transformation project economics and real estate market impacts

Türkiye’de Büyük Ölçekli Kentsel Dönüşüm Projeleri Uygulama Sonuçlarının Değerlendirilmesi: Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Örneği

Öz

Kentsel dönüşüm projelerinin önemli mekânsal, sosyal, ekonomik ve çevresel etkileri olmaktadır. Araştırma alanı olarak seçilmiş olan dönüşüm projesi 796 hektarlık alanda 3 farklı etaptan oluşmaktadır. Uygulama alanının büyüklüğü, uygulama yöntemleri, münhasır bir kanun ile geliştirilmiş olması ve merkezi idare ile yerel yönetim iş birliği ile proje uygulama için şirket kurulması yönlerinden diğer dönüşüm projelerinden farklı özelliklere sahiptir. Anket uygulaması sonucu toplanan veriler ve idari kayıtların birlikte değerlendirilmesi sonucunda dönüşüm projesi alanının yüzölçümü ve ölçeğinin çok yüksek olması, özel şirket yapılanması ile yürütülmesi, kendi içinden finansmanının sağlanması, fayda-masraf analizi sonuçlarının pozitif olması gibi avantajlarına karşın, yapı-çevre uyumu, mimari tasarım ve inşaat kalitesi gibi yönlerden hem paydaşlar hem de malik ve kullanıcılarda memnuniyetsizliğin olduğu gözlenmiştir. Dönüşüm projelerinin yapı yaşam döngüsü yaklaşımı ile ele alınamaması, gecekondu alanlarının yeniden geliştirilmesi ve yapıların teslimi ile proje yapılanmasının sınırlı olması, yapılı çevrenin sürdürülebilirliği ve yaşam kalitesini olumsuz etkilemektedir.

Anahtar Kelimeler

• kentsel dönüşüm
• kent arazisi
• proje geliştirme
• dönüşüm projesi ekonomisi ve gayrimenkul piyasası etkileri

Kaynakça

1. Addanki, S. C. ve Venkataraman, H. (2017). Greening the economy: A review of urban sustainability measures for developing new cities, Sustainable Cities and Society, 32(2017), 1-8. http://dx.doi.org/10.1016/j.scs.2017.03.009.
2. Ankara Büyükşehir Belediyesi. (2021). 2023 Başkent Ankara nazım imar planı açıklama raporu. Ankara Büyükşehir Belediyesi.
3. Akalın, M. (2016). Kentsel dönüşümün sosyal boyutları. International Academic Research Congress Book, 247- 264.
4. Aluç, Y. (2013). Türkiye Belediyeler Birliği için hazırlanan sunumda yer alan PDF dosyası. Ankara: Ankara Büyükşehir Belediyesi.
5. Anelli, D. ve Sica, F. (2021). The financial feasibility analysis of urban transformation projects: an application of a quick assessment model. New Metropolitan Perspectives, Knowledge Dynamics and Innovation-driven Policies Towards Urban and Regional Transition. Springer. DOI: 10.1007/978-3-030-48279-4_44.
6. Aydınlı, H. İ. ve Kaya, A. (2013). Yargı kararları örnekleri ile Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının sorun alanları. Afyon Kocatepe Üniversitesi, İİBF Dergisi, 15(2), 449- 468.
7. Bektaş, Y. (2014). Bir kentleşme stratejisi olarak yasanın kentsel mekanı dönüştürmedeki etkisi: Ankara Örneği. Planlama, 24(3), 157-172. DOI: 10.5505/planlama.2014.83803.
8. Colantonio, A. ve Dixon, T. (2009). Measuring socially sustainable urban regeneration in Europe. Oxford Institute for Sustainable Development School Of The Built Environment.

9. Dündar, Ö. (2001). Models of urban transformation: ınformal housing in Ankara. Cities, 18(6), 391-401.
10. Edger, B. ve Taylor, J. (2000). Urban regeneration. SAGE Publications.
11. Erman, T. (2011). Ankara kent çeperinin dönüşümüne içeriden bakmak. İdealkent, 4(2011), 176-196.
12. Ernst, L., Graaf-Van Dinther, R.E., Peeka, G. J. ve Loorbach, D.A. (2016). Sustainable urban transformation and sustainability transitions; conceptual framework and case study. Journal of Cleaner Production, 112(4), 2988-2999. https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2015.10.136.
13. Ertaş, M. (2011). Kentsel dönüşüm çalışmalarında sosyal boyutun incelenmesi, Ankara ve Londra örnekleri. Selçuk Teknik Dergisi, 10(1), 1-18.
14. Görün, M. ve Kara, M. (2020). Kentsel dönüşüm ve sosyal girişimcilik bağlamında Türkiye’de kentsel yaşam kalitesinin artırılması, Yönetim Bilimleri Dergisi, 10(2), 141-164.
15. Keleş, R. ve Mengi, A. (2014). İmar hukukuna giriş. İmge Kitabevi.
16. Keskin, E., Tanrıvermiş, Y. ve Tanrıvermiş, H. (2021, Haziran 2-5). Economic aspects of housing ınvestments and the requirement of rational management strategies for mass housing facilities in Ankara Province of Turkey. 27th Annual Conference of the European Real Estate Society (ERES), Almanya.
17. Keskin, E., Yang, E., Tanrıvermiş, H. ve Erdoğmuş, E. (2023a). Facility management perspective in urban transformation projects: the opportunities and challenges in Turkey, Facilities, 41(3/4), 248-264.
18. Keskin, E., Temeljotov-Salaj, A. ve Tanrıvermiş, H. (2023b). Development trends and current status of facility management and professionalization of facility services in Turkey. Facilities, 41 (7-8), 510-525. DOI 10.1108/F-03-2022-0050.
19. Keskin, E. (2023). Kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarında tesis yönetimi gereksinimi: Kuzey Ankara Girişi ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projeleri örneği çerçevesinde yönetim modelinin değerlendirilmesi (Doktora tezi, Ankara Üniversitesi).
20. Koçak, Y. 2014. (2014). Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının göç üzerine etkisi: Kars 29 Ekim Mahallesi örneği, Turkish Studies - International Periodical For The Languages, Literature and History of Turkish or Turkic, 9(5), 1411-1432.
21. Korkmaz, C. ve Balaban, O. (2020). Sustainability of urban regeneration in Turkey: Assessing the performance of the North Ankara Urban Regeneration Project. Habitat International, 95(2020), 1-14. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2019.102081.
22. Ma, L. J. C. (2002). Urban transformation in China, 1949 – 2000: a review and research agenda. Environment and Planning, 2002(34), 1545- 1569. https://doi.org/10.1068/a34192.
23. McCormick, K., Anderberg, S., Coenen, L. ve Neij, L. (2013). Advancing sustainable urban transformation. Journal of Cleaner Production, 50(2013), 1-11.
24. McDonald, S., Malys, N. ve Maliene, V. (2010). Urban regeneration for sustainable communities: A case study. Technological and Economic Development of Economy, 15(1), 49-59
25. McGee, T.G. (2008). Managing the rural–urban transformation in East Asia in the 21st century. Sustainability Science, 2008(3), 155–167. DOI 10.1007/s11625-007-0040-y.
26. Rahimzad, R. (2018). Evaluating mega-urban regeneration projects: developing a new framework (Unpublished Ph.D. thesis). Royal Agricultural University.
27. Sanchez, F. ve Broudehoux, A. (2013). Mega-events and urban regeneration in Rio De Janeiro: Planning in a state of emergency. International Journal of Urban Sustainable Development, 5(2), 131- 153.
28. Schiller, S. (2004). Supporting sustainability issues in urban transformation. Urban Design International, 9, 53-60.
29. Sezik, M. (2018). Kentlerin tarihi ve kültürel dokusunun korunması bağlamında kentsel dönüşüm uygulamaları. Kent Akademisi, 11(4), 600- 608.
30. Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., Özdemir Sönmez, F.N., Çabuk Kaya, N. ve Arslan, M. (2017). Sincan İlçesi Saraycık Mahallesi kentsel dönüşüm projesi mevcut durum analizi ve etki değerlendirme. Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Yayınları.
31. Tatar, H. (2015). Sürdürülebilirlik ölçütleri bağlamında kentsel dönüşüm projelerinin irdelenmesi üzerine bir model: Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 1. etap hak sahibi konutları (Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi)
32. Temeljotov-Salaj, A. ve Lindkvist, C. M. (2021). Urban facility management. Facilities, 39(7/8), 525-537.
33. TOKİ. (2023). İllere göre projeler. http://www.toki.gov.tr/illere-gore-projeler.
34. TOBAŞ (2021). https://www.tobas.com.tr/
35. Uzun, B. ve Şimşek, N.C. (2015). Upgrading of illegal settlements in Turkey: The case of North Ankara Entrance Urban Regeneration Project. Habitat International, 49(2015), 157-164.
36. Yau, Y. (2011). Homeowners’ participation in management of multi-storey residential buildings: The Hong Kong’s case. Property Management, 29(4), 345-356.
37. Young, T. (2004). Castlefields: an Ambition for Regeneration and Plan for Action. Taylor Young.
38. Yüksel, Ö. (2007). Kentsel dönüşümün fiziksel ve sosyal mekâna etkisi: Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi (Yüksek lisans tezi, Gazi Üniversitesi).