Financing Approaches in Urban Transformation Projects: Land Value Capture

Öz

This study focuses on addressing the financial challenges of urban transformation projects, based on the premise that the reflection of individual and societal change in space necessitates the transformation of urban areas. Within this framework, it examines the role of Land Value Capture (LVC) policies in financing urban transformation projects. Urban transformation is conceptualized as a complex process encompassing economic, social, environmental, and spatial dimensions, and its effectiveness becomes limited when financial sustainability is not ensured. LVC policies are highlighted as a mechanism designed to transform the increases in property values resulting from public interventions into societal benefits. The study analyzes Brazil’s Porto Maravilha project as a case study and uses this experience as a basis for evaluating the applicability of LVC policies in the Turkish context. The Porto Maravilha example demonstrates that innovative financing instruments, such as development rights certificates, can support economic sustainability while simultaneously enhancing societal benefits. However, it is observed that factors such as fragmented property ownership, lack of voluntary participation, and insufficient public resources limit the applicability of LVC policies in Turkey. The study emphasizes that for LVC policies to be effective, they must focus not only on economic sustainability but also on the principles of spatial justice and social equity. Expanding the scope of the value increment tax to include urban transformation projects has the potential to reduce project costs in Turkey while increasing their social impact. Furthermore, it is suggested that social regulations and policies aimed at improving access to housing and infrastructure for low-income groups can enhance the societal acceptance of these projects. In this context, the study seeks to provide policy recommendations to improve the applicability of LVC policies in urban transformation projects, offering both theoretical and practical contributions.

Anahtar Kelimeler

• Urban transformation projects
• measurement of increment of land value
• land value capture
• taxation and Porto Maravilha Project

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Finansman Yaklaşımları: Değer Artışının Kamuya Aktarılması

Öz

Bu çalışma, bireysel ve toplumsal değişimin mekana yansımasının kentsel mekanın dönüşümünü gerektirdiği gerçeğinden hareketle, kentsel dönüşüm projelerinin finansman sorunlarının çözümüne odaklanmaktadır. Bu çerçevede kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı için Değer Artışının Kamuya Aktarılması (Land Value Capture - LVC) politikalarının rolünü incelemektedir. Kentsel dönüşüm, ekonomik, sosyal, çevresel ve mekansal boyutlarıyla karmaşık bir süreç olarak ele alınmakta ve finansal sürdürülebilirlik sağlanmadığı durumlarda etkinliği sınırlı kalmaktadır. LVC politikaları, kamu müdahaleleri sonucu gayrimenkul değerinde meydana gelen artışların toplumsal faydaya dönüştürülmesini amaçlayan bir mekanizma olarak öne çıkmaktadır. Çalışmada, Brezilya'daki Porto Maravilha projesi bir örnek olay olarak analiz edilmekte ve bu deneyimden yola çıkarak Türkiye bağlamında LVC politikalarının uygulanabilirliği değerlendirilmektedir. Porto Maravilha örneğinde, yapılaşma hakkı sertifikaları gibi yenilikçi finansman araçları, ekonomik sürdürülebilirliği desteklerken toplumsal faydanın da arttırılabileceğini göstermektedir. Bununla birlikte, Türkiye'de parçalı mülkiyet yapısı, gönüllü katılım eksikliği ve kamu kaynaklarının yetersizliği gibi faktörlerin LVC politikalarının uygulanabilirliğini sınırladığı görülmektedir. Çalışma, LVC politikalarının etkinliği için ekonomik sürdürülebilirliğin yanı sıra mekansal adalet ve sosyal eşitlik ilkelerine de odaklanılması gerektiğini vurgulamaktadır. Değer artış payı uygulamasının kentsel dönüşüm projelerini kapsayacak şekilde genişletilmesi, Türkiye'deki projelerin maliyetlerini azaltırken sosyal etkilerini artırabilecek potansiyele sahiptir. Ayrıca, sosyal düzenlemeler ve düşük gelirli grupların konut ve altyapı erişimini destekleyen politikaların, projelerin toplumsal kabulünü artırabileceği değerlendirilmektedir. Bu bağlamda çalışma, LVC politikalarının kentsel dönüşüm projelerinde uygulanabilirliğini artırmak için politika önerileri sunarak hem teorik hem de pratik katkılar sağlamayı amaçlamaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Kentsel dönüşüm projeleri
• değer artışının ölçülmesi
• değer artışının kamuya aktarılması
• vergilendirme ve Porto Maravilha Projesi

Kaynakça

1. Adair, A., Berry, J., McGreal, S., Deddis, B., & Hirst, S. (2000). The financing of urban regeneration. Land Use Policy, 17(2), 147-156. doi:https://doi.org/10.1016/S0264-8377(00)00004-1
2. Aliefendioğlu, Y., & Tanrıvermiş, H. (2015). Kentsel Dönüşüm Sürecinde Taşınmaz Ve Proje Değerleme İşlemleri Ve Sorunlarının Analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye Ve Fatih Mahalleleri Dönüşüm Projesi Örneği Çerçevesinde Değerlendirme. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(39), 736-769. Retrieved from https://www.sosyalarastirmalar.com/articles/an-analysis-of-real-estate-and-project-evaluation-operations-and-associatedproblems-within-the-urban-renewal-process-an-.pdf
3. Alterman, R. (2012). Land-Use Regulations and Property Values: The “Windfalls Capture” Idea Revisited. In N. Brooks, K. Donaghy, & G. J. Knaap (Eds.), The Oxford Handbook of Urban Economics and Planning (pp. 755-786): Oxford University Press.
4. Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações. (2020). Estudo De Viabilidade. Retrieved from https://api.mziq.com/mzfilemanager/v2/d/31984144-b5d8-42f6-b944-26345a820727/83b8918c-789e-4075-abb9-07b73542edc2?origin=2
5. Aslan Okat, B., & İnce Dağdal, C. (2021). Kentsel Sürdürülebilirlik ve Dayanıklılık Açısından Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Rant ve Özel Mülkiyete Bir Bakış. [An Overview of Private Property and Rent in Ur-ban Regeneration Projects in Terms of Urban Sustainability and Resilience]. İDEALKENT, 12(33), 905-933. doi:10.31198/idealkent.856027
6. Bhimani, Z., & De Lisio, A. (2023). Sport mega-event fantasies to financialization: the case of Porto Maravilha. Frontiers in Sports and Active Living, 5. doi:10.3389/fspor.2023.1113845
7. Booth, P. A. (2012). The Unearned Increment: Property and the Capture of Betterment Value in Britain and France. In G. K. Ingram & Y.-H. Hong (Eds.), Value capture and land policies (pp. 74-93). New Hampshire: Lincoln Institute of Land Policy.
8. Canelas, P., & Noring, L. (2022). Governmentalities of land value capture in urban redevelopment. Land Use Policy, 122, 106396. doi:https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2022.106396

9. Colantonio, A., & Dixon, T. (2010). Introduction. In Urban Regeneration & Social Sustainability (pp. 1-17).
10. Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos. (2010). Estudo de Viabilidade - Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro. Retrieved from https://www.ccpar.rio/estudos-tecnicos/
11. Dye, R. F., & England, R. W. (2009). The Principles and Promises of Land Value Taxation. In R. F. Dye & R. W. England (Eds.), Land Value Taxation Theory, Evidence, and Practice (pp. 3-10). Puritan Press in Hollis, New Hampshire: Lincoln Institute of Land Policy.
12. Dye, R. F., & England, R. W. (2010). Assessing the Theory and Practice of Land Value Taxation. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
13. Ersoy, M. (2022). Bir Kentsel Rant Vergisi Olarak Değerlenme /Şerefiye Vergisi. İDEALKENT, 13(37), 1082-1104. doi:10.31198/idealkent.1202209
14. Fainstein, S. S. (2012). Land Value Capture and Justice. In G. K. Ingram & Y.-H. Hong (Eds.), Value capture and land policies (pp. 21-40). New Hampshire: Lincoln Institute of Land Policy.
15. Gdesz, M. (2010). Poland. In R. Alterman & E. Balla (Eds.), Takings International: A Comparative Perspective on Land Use Regulations and Compensation Rights (pp. 249-270). United States: American Bar Association, Section of State and Local Government Law.
16. Güneş, P., Aliefendioğlu, Y., & Keskin, E. (2022). Ulaşım Sistemleri Üzerine Yapılan Plan Değişikliklerinin Değer Artışı Üzerindeki Etkilerinin İncelenmesi. [Analysis about the effects of plan changes in transportation systems on value increase]. Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi(49), 379-395. doi:10.30794/pausbed.948922
17. Healey, P. (1998). Building Institutional Capacity through Collaborative Approaches to Urban Planning. Environment and Planning A: Economy and Space, 30(9), 1531-1546. doi:10.1068/a301531
18. Hervet, F. (2018). Revenue Sharing: A Tool to Produce Urban Land and Residential Megaprojects in Istanbul. In E. Hepperle, J. Paulsson, V. Maliene, R. Mansberger, A. Lisec, & S. Guelton (Eds.), Opportunities and Constraints of Land Management in Local and Regional Development (pp. 223-235): ETH Zürich.
19. Hong, Y.-H. (2007). Assembling Land for Urban Development: Issues and Opportunities. In Y.-H. Hong & B. Needham (Eds.), Analyzing Land Readjustment: Economics, Law, and Collective Action (Vol. 2, pp. 3-34). Cambridge, MA.: Lincoln Institute of Land Policy.
20. Hong, Y.-H., & Brubaker, D. (2011). Integrating the proposed property tax with the public leasehold System. In J. Y. Man & Y.-H. Hong (Eds.), China’s Local Public Finance in Transition (pp. 165-187). New Hampshire: Lincoln Institute of Land Policy.
21. Hoyt, H. L. (2012). Tax Increment Financing. In D. Callies & W. A. Gowder (Eds.), Tax Increment Financing (pp. 3-35). Cleveland, Ohio: ABA Book Publishing.
22. Irazabal Zurita, C. E., De Castro Mazarro, A., Huerta, C. P., Bolich, R. R., Kogan, M., Podemski, M. B., . . . Yu, M. (2012). Studio Report: Porto Maravilha: planning for inclusive communities in Rio de Janeiro’s Port Area. Retrieved from Columbia University: https://academiccommons.columbia.edu/doi/10.7916/D81C1VNC
23. Keskin, E., Yang, E., & Tanrıvermiş, H. (2023). UYGUN FİYATLI KONUT POLİTİKALARI: ATLANTA BELTLINE PROJESİ ÖRNEĞİ. [Affordable housing policies in the USA: The case of the atlanta beltline project]. Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi(54), 109-123. doi:10.30794/pausbed.1117037
24. Kılınçarslan, İ. (2018). Kent Ekonomisi (2 ed.). İstanbul: Ninova Yayınları.
25. Kim, J. (2018). Working Paper CePACs and Their Value Capture Viability in the U.S. for Infastructure Funding. Cambridge, MA.: Lincoln Institute of Land Policy.
26. Köseoğlu, F. G., & Özdemir Sönmez, N. (2022). Danışıklı Dönüşüm; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı’nda Paydaşların Oluşan Rant ile Kurdukları İlişki Biçimleri. [Pretended Regeneration; Stakeholders’ Relation-ships with the Land Rent Generated at the Fikirtepe Urban Regeneration Area]. İDEALKENT, 14(Özel Sayı), 245-264. doi:10.31198/idealkent.1160237
27. Leary, M. E., & McCarthy, J. (Eds.). (2013). The Routledge Companion to Urban Regeneration. London: Taylor & Francis.
28. Mittal, J., & Berson, S. (2022). Self-Financing Urbanism in Developing Countries: A Ready Reckoner for Land Value Capture (LVC) Instruments. In U. Chatterjee, A. Biswas, J. Mukherjee, & D. Mahata (Eds.), Sustainable Urbanism in Developing Countries (pp. 143-165). doi:10.1201/9781003131922
29. Murakami, J. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. In G. K. Ingram & Y.-H. Hong (Eds.), Value capture and land policies (pp. 285-320). Value Capture and Land Policies: Lincoln Institute of Land Policy.
30. Ochoa, O. B. (2011). Betterment Levy in Colombia Relevance, Procedures, and Social Acceptability. Journal of Land Lines, April 2011(23 (2)), 14-19. Retrieved from https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/1899_1213_LLA110404.pdf
31. OECD, Lincoln Institute of Land Policy, & PKU-Lincoln Institute Center. (2022). Global Compendium of Land Value Capture Policies. Retrieved from https://www.oecd-ilibrary.org/content/publication/4f9559ee-en
32. Ökmen, M., & Yurtsever, H. (2010). Kentsel planlama sürecinde oluşan kamusal rantın vergilendirilmesi. Maliye Dergisi, 158(06.10), 2010.
33. Peterson, G. E. (2009). Unlocking Land Values to Finance Urban Infrastructure(pp. 128). doi:10.1596/978-0-8213-7709-3
34. Roberts, P. (2008). The Evolution, Definition and Purpose of Urban Regeneration. In P. Roberts & H. Sykes (Eds.), Urban Regeneration: A Handbook. doi:10.4135/9781446219980
35. Sandroni, P. (2010). A New Financial Instrument of Value Capture in São Paulo: Certificates of Additional Construction Potential. In G. K. Ingram & Y.-H. Hong (Eds.), Municipal Revenues and Land Policies (pp. 218-236). Cambridge, MA.: Lincoln Institute of Land Policy.
36. Smolka, M. O. (2013). Implementing Value Capture in Latin America: Policies and Tools for Urban Development: Lincoln Institute of Land Policy.
37. Sorenson, A. (2007). Consensus, Persuasion, and Opposition: Organizing Land Readjustment in Japan. In Y.-H. Hong & B. Needham (Eds.), Analyzing Land Readjustment: Economics, Law, and Collective Action (pp. 89-114). Cambridge, MA.: Lincoln Institute of Land Policy.
38. Suzuki, H., Murakami, J., Hong, Y.-H., & Tamayose, B. (2015). Financing Transit-Oriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries. doi:10.1596/978-1-4648-0149-5
39. Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., Özdemir Sönmez, F. N., Çabuk Kaya, N., & Arslan, M. (2017). Sincan İlçesi Saraycık Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi Mevcut Durum Analizi ve Etki Değerlendirme (Vol. 30). Ankara: Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü.
40. Tarakçı, S., & Türk, Ş. (2020). Türkiye’de Kentsel Yenileme Projelerinde Artan Değerin Kazanımında Plan Notunun Kullanımı – Fikirtepe Örneği. [An Examination of the Use of Plan Notes in Land Value Capture in Urban Renewal Projects in Turkey - The Case of Fikirtepe]. İDEALKENT, 11(31), 2006-2033. doi:10.31198/idealkent.718966
41. Taşan-Kök, T. (2010). Entrepreneurial Governance: Challenges Of Large-Scale Property-Led Urban Regeneration Projects. Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 101(2), 126-149. doi:https://doi.org/10.1111/j.1467-9663.2009.00521.x
42. Tuna, M., Demir, E., & Töremen, E. (2021). Belediyeler ve Bağlı İdareler Tarafından Alınan Yol, Su Tesisleri ve Kanalizasyon Harcamalarına Katılma Paylarının Tespiti ve Uygulamalarının Değerlendirilmesi. Üçüncü Sektör Sosyal Ekonomi Dergisi, 56(4), 3071-3089. doi:10.15659/3.sektor-sosyal-ekonomi.21.12.1709
43. Turan, M. (2010). Türkiye'de Kentsel Rant : Devlet Mülkiyetinden Özel Mülkiyete. Ankara: Tan Yayınları.
44. Vejchodská, E., Hartmann, T., & Alterman, R. (2023). Land value capture: dynamics and diversity of instruments and strategies. Town Planning Review, 94(2), 116-123. doi:doi:10.3828/tpr.2023.9
45. Walter, L. (2011). Land and property tax: A policy guide: UN Habitat.
46. Walters, L. C. (2012). Are Property-Related Taxes Effective Value Capture Instruments? In G. K. Ingram & Y.-H. Hong (Eds.), Value capture and land policies (pp. 187-214). New Hampshire: Lincoln Institute of Land Policy.
47. World Bank Group. (2020). Porto Maravilha - Case Study. Retrieved from https://www.thegpsc.org/knowledge-products/urbanscapes/porto-maravilha-case-study