The Effects of Large Scale Projects on Real Estate Markets: The Case of Istanbul Finance Centre (IFM) Project

Öz

This study examines the impacts of the İstanbul Financial Center (İFM) on the real estate market in the Ümraniye and Ataşehir districts. The objective of the research is to assess the changes in real estate values and socio-economic factors in these two districts. The dataset covering the years 2018 to 2024 focuses on fluctuations in rental and sales prices of residential and commercial properties, as well as the educational levels of the neighborhoods. The findings indicate a significant increase in rental prices for both residential and commercial properties, while the increase in sales prices has been more limited. Furthermore, it has been determined that neighborhoods with higher socio-economic levels experienced a more pronounced increase in real estate values, with this increase being directly proportional to the socio-economic status. The study reveals that large-scale projects like the IFM influence the surrounding real estate markets; however, the long-term effects depend on investments in infrastructure and social services. Policymakers are advised to strengthen connections and improve social infrastructure to ensure a more equitable distribution of economic benefits.

Anahtar Kelimeler

• Istanbul Finance Center (IFM)
• real estate market
• rental and sale prices
• socio-economic factors
• infrastructure investments

Büyük Ölçekli Projelerin Gayrimenkul Piyasalarına Etkileri: İstanbul Finans Merkezi (İFM) Projesi Örneği

Öz

Bu çalışma İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM), Ümraniye ve Ataşehir ilçeleri gayrimenkul piyasası üzerindeki etkilerini değerlendirmektedir. Araştırmanın amacı, iki ilçenin gayrimenkul değerlerindeki değişimleri ve sosyo-ekonomik faktörleri değerlendirmektir. 2018-2024 yıllarını kapsayan veri seti, konut ve ticari gayrimenkullerin kira ve satış fiyatlarındaki dalgalanmalar ile mahallelerin eğitim seviyelerine odaklanmıştır. Sonuçlar, konut ve ticari gayrimenkullerde kiranın önemli ölçüde arttığını, ancak satış fiyatlarındaki artışın sınırlı düzeyde kaldığını göstermektedir. Ayrıca, sosyo-ekonomik seviyesi daha yüksek olan mahallelerde gayrimenkul değerlerinin daha belirgin bir şekilde arttığı ve bu artışın sosyo-ekonomik seviye ile doğru orantılı olduğu tespit edilmiştir. Çalışma, İFM gibi büyük ölçekli projelerin çevresindeki gayrimenkul piyasasını etkilediğini, ancak uzun vadeli etkilerin altyapıya ve sosyal hizmetlere yapılan yatırımlara bağlı olduğunu ortaya koymaktadır. Politika üreticilere, ekonomik faydaların daha adil bir şekilde dağıtılması için bağlantıların güçlendirilmesi ve sosyal altyapının iyileştirilmesi önerilmektedir.

Anahtar Kelimeler

• İstanbul Finans Merkezi (İFM)
• gayrimenkul piyasası
• kira ve satış fiyatları
• sosyo-ekonomik faktörler
• altyapı yatırımları

Kaynakça

1. Almeida, R., Brandão, M., Torres, R., Patrício, P.A. ve Amaral, P. (2020). An assessment of the impacts of large‐scale urban projects on land values: The case of Belo Horizonte, Brazil. Papers in Regional Science. 100(2), 517-559.
2. Aoun, O. (2016). Urban megaprojects-based approach in urban planning: From isolated objects to shaping the city: The case of Dubai [Doctoral dissertation]. University of Liège.
3. Applbaum, K. (2004). The marketing era: From professional practice to global provisioning. Routledge.
4. Barthel, P. A. ve Vignal, L. (2014). Arab Mediterranean megaprojects after the ‘Spring’: Business as usual or a new beginning? Built Environment, 40(1), 52-71. 27 Mart 2024 tarihinde http://www.jstor.org/stable/43296871 adresinden ulaşılmıştır.
5. Baudrillard, J. (1981). For a critique of the political economy of the sign. (C. Levin, Trans.) Telos Press.
6. Endeksa. (2024). 27 Mart 2024 tarihinde https://www.endeksa.com/ adresinden ulaşılmıştır.
7. Esman Taksi. (2024). [Kişisel iletişim], Barbaros Mahallesi, Mor Menekşe Sok., No:1, Ataşehir, İstanbul.
8. E-plan. (2022). Uluslararası İstanbul Finans Merkezi UİP. 27 Ocak 2022 tarihinde https://e-plan.gov.tr/e-plan/html/acikPlanlar.html adresinden ulaşılmıştır.

9. Fainstein, S.S. (2008). Mega-projects in New York, London and Amsterdam. International Journal of Urban and Regional Research, 32(4), 768-785.
10. Flyvbjerg, B. (2014). What you should know about megaprojects and why: An overview. Project Management Journal, 45(2), 6-19.
11. Google Earth. (2024). İstanbul Finans Merkezi konumu. 22 Ocak 2024 tarihinde https://earth.google.com/ adresinden ulaşılmıştır.
12. Hatipoğlu, Ü. ve Tanrıvermiş, H. (2024). Bir demografik faktör olarak nüfusun konut yatırımı geri dönüş süresi üzerindeki etkisi: İstanbul ilinin analizi. Bankacılar Dergisi, 35(130), 39.
13. İstanbul Büyükşehir Belediyesi. (2024). 2009 – 1/100000 ölçekli İstanbul il çevre düzeni planı. 10 Eylül 2024 tarihinde https://sehirplanlama.ibb.istanbul/ adresinden ulaşılmıştır.
14. İstanbul Dünyanın Finans. (2006). 4 Ağustos 2024 tarihinde https://www.yenisafak.com/arsiv/2006/agustos/04/e01.html adresinden alınmıştır.
15. İstanbul Finans Merkezi. (2024). 10 Eylül 2024 tarihinde https://ifm.gov.tr/gayrimenkuller adresinden alınmıştır.
16. Jones, C. (2021). Urban economy: Real estate economics and public policy. Wiley-Blackwell.
17. Kenan R. (2013). Ataşehir Finans Merkezi’ni Geri Aldı. 25 Haziran 2024 tarihinde https://www.itvhaber.com/atasehir-finans-merkezini-geri-aldi.html adresinden alınmıştır.
18. Keskin, E., Tanrıvermiş, H. ve Aliefendioğlu, Y. (2024). Türkiye’de Büyük Ölçekli Kentsel Dönüşüm Projeleri Uygulama Sonuçlarının Değerlendirilmesi: Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Örneği, İdealkent Kent Araştırmaları Dergisi, 15(42), 755 – 789.
19. Metro İstanbul. (2024). İstanbul 2029 Sonrası Raylı Sistem Vizyonu. 4 Eylül 2024 tarihinde https://www.metro.istanbul/Content/assets/uploaded/%C4%B0stanbul%20Rayl%C4%B1%20Sistemler%202029%20Sonras%C4%B1%20Vizyonu.pdf adresinden alınmıştır.
20. Molotch, H. (1976). The city as a growth machine: Toward a political economy of place. American Journal of Sociology, 82(2), 309–332.
21. Nasrollahzadeh, S. (2022). A comparative analysis of building large-scale projects in developing countries by emphasizing land value changes: Tehran-Iran Mall versus Istanbul-Third Airport. Journal of Design for Resilience in Architecture & Planning, 3(1), 96-111.
22. Schmid, N. (2023). The impact of large-scale property developments on nearby housing prices. SSRN Electronic Journal. 4 Eylül 2024 tarihinde https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4644892 adresinden alınmıştır.
23. Shafi’a, M., Rezvani, A., Tabasi, M. ve Malek-o-Sadatisaeed, S.S. (2021). An analysis and evaluation of the impact of large-scale architectural projects on the city’s economic development, based on the hedonic analysis and difference in differences method: The case of Mashhad’s District 9. Soffeh, 31(4), 63-80. https://doi.org/10.52547/sofeh.31.4.63.
24. Sklair, L. (2005). The transnational capitalist class and contemporary architecture in globalizing cities. International Journal of Urban and Regional Research, 29(3), 485-500. https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2005.00601.x.
25. Şirin Taksi. (2024). [Kişisel iletişim], Barbaros Mahallesi, Ihlamur Sok. Ataşehir, İstanbul.
26. Tanrıvermiş, H. (2008). Taşınmaz Değerlemede Gelir Çarpanları Yaklaşımı ve Türkiye’de Kentsel ve Kırsal Taşınmaz Değerleme Uygulamalarında Kullanım Olanakları, Vergi Sorunları Dergisi, 241, 106-148.
27. Tanrıvermiş, H. (2017). Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
28. Türkiye Büyük Millet Meclisi. (2023). 20 Eylül 2020-4 tarihinde https://www5.tbmm.gov.tr/develop/owa/td_v2.goruntule?sayfa_no_ilk=712&sayfa_no_son=714&sayfa_no=720&v_meclis=1&v_donem=27&v_yasama_yili=&v_cilt=103&v_birlesim=105 adresinden alınmıştır.
29. Türk Mühendisler ve Mimarlar Odası. (2011). Kentleşme ve planlama sorunlarına yönelik çalışmalar. 15 Kasım 2024 tarihinde https://www.mimarist.org/calisma_raporlari/kentlesme01.pdf adresinden alınmıştır.
30. Zheng, S. ve Kahn, M.E. (2008). Land and residential property markets in a booming economy: New evidence from Beijing. Journal of Urban Economics, 63(2), 743-757.