A Hidden Node in the Build-and-Sell System: Estate Agents

Öz

Discussing how the way different actors in the property market are informed by different perspectives and agendas, stemming from different practices and how this, in turn, leads to different ways of acting is an important issue. It is such a diversity in ways that triggered this research. The author's experience in the design and construction process of an apartment block in Bağlıca, Ankara, built with the build-and-sell system, disclosed the impact of estate agents' expertise in reading the market on architectural design and construction processes. This paper explored how estate agents foresee their role in this system by talking with the agents about their work. By considering the build-and-sell system as practice, the paper shared the findings of the content analysis of eight semi-structured interviews with executives involved in the build-and-sell system and mostly working in Bağlıca, Ankara, as estate agents, architects, and builders-and-sellers and two interviews with architects working in the municipality. The findings show that estate agents are a node, a bridge among builders, landowners, and architects in certain areas while considering themselves as design-decision supporters/consultants for many builders. The paper discusses how estate agents' knowledge, skills, and meanings interact with the constitutive elements of build-and-sell practices.

Anahtar Kelimeler

• estate agent
• home-building industry
• build-and-sell
• Ankara
• Bağlıca

Yap-Sat Sisteminde Gizli Bir Düğüm Noktası: Emlakçılar

Öz

Emlak sektöründeki farklı aktörlerin, farklı pratiklerden kaynaklı farklı görme biçimleriyle nasıl bilgilendirildiği ve bunun nasıl farklı davranış biçimlerine yol açtığı tartışılması gereken bir konudur. Bu araştırmayı tetikleyen bu bilgilendirilme biçimlerindeki çeşitlilik olmuştur. Yazarın, Ankara Bağlıca'da bulunan çok katlı bir apartmanın tasarım ve yapım sürecinde edindiği deneyim, emlakçıların piyasayı okumadaki uzmanlıklarının mimari tasarım ve inşaat süreçleri üzerindeki etkilerini göstermiştir. Ancak, Türkiye konut sektörü üzerine günümüze kadar yapılan araştırmalarda, belki de farkında olunmadan, emlakçıların özellikle yap-sat konut üretimi ağındaki rolü tartışılmamıştır. Bu yazı, emlakçıların yap-sat modeline dayalı olarak çalışan konut sektöründe rollerini, kendilerinin nasıl gördüklerini ve tanımladıklarını yine emlakçıların kendileriyle konuşarak ortaya çıkarmayı amaçlamıştır. Yap-sat sistemini pratik olarak kabul eden bu yazı, Ankara, Bağlıca bölgesinde yap-sat faaliyetlerinde emlakçı, mimar ve müteahhit olarak görev alan sekiz kişiyle ve belediyenin ilgili biriminde görev alan iki mimarla yapılan yarı yapılandırılmış görüşmelerin nitel analizinin sonuçlarını paylaşmıştır. Bulgular, emlakçıların müteahhitler, arsa sahipleri ve mimarlar arasında bir köprü olduğunu ve kendilerini birçok küçük ölçekli müteahhit için tasarım kararı destekçisi/danışmanı olarak gördüklerini göstermiştir. Yazı emlakçıların yap-sat ağına taşıdıkları bilgi, beceri ve anlamların müteahhitlerin, mimarların ve toprak sahiplerinin pratiklerini nasıl etkilediğini tartışmıştır.

Anahtar Kelimeler

• emlakçı
• konut sektörü
• yap-sat
• Ankara
• Bağlıca

Kaynakça

1. Ankara Büyükşehir Belediyesi. (2006). 2023 Capital Ankara master plan report (Başkent Ankara nazım imar planı açıklama raporu). Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı. https://www.ankara.bel.tr/ankara-buyuksehir-belediyesi-nazim-plan/
2. Balamir, A. (2003). Architecture and exercise of identity: A profile of building culture in modern Turkey. Abadi: Quarterly Journal of Architecture and Urbanism, 13, 20–45.
3. Blåka, G. and Filstad, C. (2007). How does a newcomer construct identity? A socio‐cultural approach to workplace learning. International Journal of Lifelong Education, 26(1), 59–73. https://doi.org/10.1080/02601370601151406
4. Bourdieu, P. (1977). Outline of a theory of practice. Cambridge University Press. Braun, V. and Clarke, V. (2006). Using thematic analysis in psychology. Qualitative Research in Psychology, 3(2), 77–101. https://doi.org/10.1191/1478088706qp063oa
5. Constantinou, C. C., Georgiou, M., and Perdikogianni, M. (2017). A comparative method for R themes saturation (CoMeTS) in qualitative interviews. Qualitative Research, 17(5), 577–588. https://doi.org/.o0r.g1/107.171/1774/6184678974914161668866650
6. Çalışkan, O. (2009). Changing perspectives on the planning of Ankara (1924-2007) and lessons for a new master-planning approach to developing cities. FOOTPRINT Delft School of Design Journal, 5, 23–53. https://doi.org/10.7480/footprint.3.2.708
7. Doğan, D. (2008). Housing along the western development corridor in Ankara: Case studies in Etimesgut & Sincan [Master Thesis]. Middle East Technical University. Etimesgut Municipality implementation plan. (2019). http://socbs.etimesgut.bel.tr:8080/EImar/
8. EWARSA Gayrimenkul Yatırım ve Değerlendirme. (2019, February 10). Bağlıca 0.70 emsal tek tapu manzaralı arsa. Hürriyet Emlak. https://www.hurriyetemlak.com/ankara-etimesgut-baglica-satilik/imarli-konut/9676-27081

9. Foucault, M. (1995). Discipline and punish: The birth of the prison. Vintage Books.
10. Gardiner, J., Heisler, J., Kallberg, J. G., and Liu, C. H. (2007). The impact of dual agency. Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 39–55. https://doi.org/10.1007/s11146-007-9028-8
11. Garfinkel, H. (1967). Studies in ethnomethodology. Prentice-Hall.
12. Giddens, A. (1986). The constitution of society. University of California Press.
13. Groat, L. and Wang, D. (2013). Architectural research methods (2nd ed.). John Wiley & Sons.
14. Guy, S. (2002). Developing interests: Environmental innovation and the social organisation of the property business. In S. Guy and J. Hanneberry (Eds.), Development and developers: Perspectives on property. Blackwell Science.
15. Hargreaves, T., Longhurst, N., and Seyfang, G. (2012). Understanding sustainability innovations: Points of intersection between the multi-level perspective and social practice theory [3S working paper 2012-03]. Science, Society and Sustainability Research Group. https://uea3s.files.wordpress.com/2014/12/3s-wp-2012-03-hargreaves-et-al.pdf
16. Hennink, M. M., Kaiser, B. N., and Marconi, V. C. (2017). Code saturation versus meaning saturation: How many interviews are enough? Qualitative Health Research, 27(4), 591–608. https://doi.org/10.1177/1049732316665344
17. Hürriyet Emlak. (2019, September 14 and 2020, July 2). Hürriyet Emlak. www.hurriyetemlak.com
18. İzciler Gayrimenkul. (2019, April 9). Bağlıca’da 4 daireli getirili emsal 0,70 de 718 m2 Satılık Arsa. İzciler Gayrimenkul. https://izciler.com.tr/ilan_detay/baglica-da-4-daireli-getirili-emsal-0-70-de-718-m2-satilik-arsa
19. Karahan, E. and Özüekren, A. Ş. (2009). Konut kariyerini etkileyen faktörler üzerine nitel bir araştırma yöntemi. Itüdergisi/a, 8(2), 69–76.
20. Koca, D. (2015). Türkiye’de çağdaş konut üretiminin yeniden okunması. Tasarım+Kuram, 19, 19–36. Koçak, İ. and Sey, Y. (2008). İnşaat sektöründe faaliyet gösteren KOBİ’lerin proje sürecindeki tutum ve davranışları. İTÜ Dergisi/a, 7(1), 25–37.
21. Memiş, S. (2018). Tüketicilerin konut seçimini etkileyen faktörlerin belirlenmesine yönelik bir araştırma. International Journal of Academic Value Studies, 4(20), 652–665.
22. Murat, M. (Ed.). (2018a). Günümüzde Etimesgut 2018 (Vol. 3). Etimesgut Belediye Başkanlığı Kültür Yayınları.
23. Murat, M. (Ed.). (2018b). Tarihte Etimesgut (Vol. 2). Etimesgut Belediye Başkanlığı Kültür Yayınları. OpenStreetMap contributors. (2020). Map of Bağlıca, Etimesgut, Ankara [Map]. https://planet.openstreetmap.org
24. Orderud, G. I. (2006). The Norwegian home-building industry—locally embedded or in the space of flows? International Journal of Urban and Regional Research, 30(2), 384–402.
25. Palm, R. (1976). The role of real estate agents as information mediators in two American Cities. Geografiska Annaler Series B Human Geography, 58(1), 28–41. https://doi.org/10.1080/04353684.1976.11879410
26. Pamuk, A. (1996). Convergence trends in formal and informal housing markets: The case of Turkey. Journal of Planning Education and Research, 16(2), 103–113. https://doi.org/10.1177/0739456X9601600203
27. Pantzar, M. and Shove, E. (2010). Understanding innovation in practice: A discussion of the production and re-production of nordic walking. Technology Analysis & Strategic Management, 22(2), 447–461. https://doi.org/10.1080/09537321003714402
28. Reckwitz, A. (2002). Toward a theory of social practices: A development in culturalist theorizing. European Journal of Social Theory, 5(2), 243–263. https://doi.org/10.1177/13684310222225432
29. Sahibinden.com. (2019, September 14 and 2020, July 2). Sahibinden.com. www.sahibinden.com
30. Schatzki, T. R. (2001). Introduction: Practice theory. In T. R. Schatzki, K. Knorr Cetina, and E. Von Savigny (Eds.), The practice turn in contemporary theory (p. 1–14). Routledge.
31. Schiellerup, P. and Gwilliam, J. (2009). Social production of desirable space: An exploration of the practice and role of property agents in the UK commercial property market. Environment and Planning C: Government and Policy, 27, 801–814.
32. Tekeli, İ. (1982). Türkiye’de konut sunumunun davranışsal nitelikleri ve konut kesiminde bunalım. In Konut 81 (p. 57–101). Kent-Koop. Batıkent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği.
33. Tekeli, İ. (1986). Kent toprağında mülkiyet dağılımı ve el değiştirme süreçleri. In Ankara 1985’den 2015’e (p. 87–104). Ankara Büyükşehir Belediyesi, Ego Genel Müdürlüğü.
34. Tekeli, İ. (2014). Lessons from Turkey’s urbanization experience. Merih Celasun Memorial Event, Ankara. https://www.tepav.org.tr/upload/files /1456399342-2.Lessons_from_Turkey___s_Urbanization_Experience.pdf
35. Tekeli, İ. (2009). Cities in modern Turkey. In R. Burdett (Ed.), Urban age (p. 16–18). http://eprints.lse.ac.uk /33333/1/Istanbul_City_intersections_2009.pdf
36. Türel, A. (1986). Ankara’da konut yapım süreçleri. In ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Çalışma Grubu (Ed.), Ankara 1985’den 2015’e (p. 55–64). Ankara Büyükşehir Belediyesi, Ego Genel Müdürlüğü.
37. Türel, A. and Koç, H. (2015). Housing production under less-regulated market conditions in Turkey. Journal of Housing and the Built Environment, 30(1), 53–68.
38. Turkish Statistical Institute. (2018). Turkish Statistical Institute 2018 Report.
39. Uğurlar, A. and Özelçi Eceral, T. (2014). Ankara’da mevcut konut (mülk ve kiralık) piyasasına ilişkin bir değerlendirme. İdealkent, 12, 132–159.
40. Ünlü, T. (2019). The role of the planner in the shaping of urban form in Turkish cities. In Urban and regional planning in Turkey (p. 39–61). Springer. https://doi.org/10.1007/978-3-030-05773-2_3
41. Ünlü, T. and Baş, Y. (2017). Morphological processes and the making of residential forms: Morphogenetic types in Turkish cities. Urban Morphology, 21(2), 105–122.
42. Uzun, N. (2019). Transformation in residential areas: Regeneration or redevelopment? In Urban and regional planning in Turkey (p. 151–166). Springer. https://doi.org/10.1007/978-3-030-05773-2_3
43. Yirmibeşoğlu, F. (2008). Emlak komisyoncularının mekânsal dağılım süreci ve İstanbul’da konut piyasası. İTÜ Dergisi/a, 7(2), 128–140.