TÜRKİYE’DE KONUT FİYATLARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLERİN BELİRLEYİCİLERİ: AMPİRİK BİR ANALİZ

Öz

Bu çalışmanın temel amacı, Türkiye’de konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin belirleyicilerini tespit edebilmek için 2010:Q1-2025:Q1 dönemi 61 çeyrek dönemlik veriler kullanılarak zaman serisi analiz yöntemleriyle incelemektir. Araştırmada zaman serileri analiz yöntemi kullanılmış olup, serilerin durağanlıkları; Zivot ve Andrews (1992) tek kırılma birim kök testi ile analiz edilmiş ve serilerin farklı düzeylerde durağan olduğu sonucuna varılmıştır. Seriler arasındaki eşbütünleşme ilişkileri; Genişletilmiş ARDL yöntemiyle analiz edilmiş ve seriler arasında uzun dönemde eşbütünleşme ilişkisi olduğu belirlenmiştir. Bu, söz konusu değişkenlerin uzun dönemde birlikte hareket ettiğini ortaya koymaktadır. Yapılan analizler sonucunda, konut kredisi faiz oranındaki %1’lik artışın konut fiyat endeksinde yaklaşık %4,4 oranında azalışa yol açtığı tespit edilmiştir. Reel efektif döviz kurundaki %1’lik artışın konut fiyat endeksinde yaklaşık %7,2 oranında azalış eğilimi yarattığı ancak bu etkinin istatistiksel olarak anlamlı olmadığı belirlenmiştir. İnşaat malzemeleri toptan eşya fiyat endeksindeki %1’lik artışın konut fiyat endeksini yaklaşık %11,2 oranında artırdığı tespit edilmiştir. Tüketici fiyat endeksindeki %1’lik artışın konut fiyat endeksinde yaklaşık %29,5 oranında güçlü ve anlamlı bir artışa neden olduğu belirlenmiştir. Ayrıca, metrekare inşaat maliyetindeki %1’lik artışın konut fiyat endeksinde yaklaşık %71,6 oranında çok güçlü ve anlamlı bir artış yarattığı tespit edilmiştir. Sonuç olarak, Türkiye konut piyasasının özellikle faiz oranı, döviz kuru, inşaat malzemeleri fiyatları, metrekare inşaat maliyeti ve tüketici fiyat endeksi gibi temel makroekonomik değişkenlerden anlamlı şekilde etkilendiğini ortaya koymaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Konut
• Konut Fiyat Endeksi
• Makroekonomik Faktörler
• Türkiye Konut Piyasası
• A-ARDL Modeli.

DETERMINANTS OF THE FACTORS AFFECTING HOUSING PRICES IN TÜRKİYE: AN EMPIRICAL ANALYSIS

Öz

The primary objective of this study is to identify the determinants of the factors influencing housing prices in Türkiye through the application of time series analysis, utilizing quarterly data spanning 61 periods from 2010:Q1 to 2025:Q1. Within this framework, the stationarity properties of the series are examined by employing the Zivot and Andrews (1992) single structural break unit root test. The empirical findings reveal that the series exhibit stationarity at different levels. The results indicate that the series are stationary at different levels. The cointegration relationships among the series are examined using the Augmented ARDL method, and a long-run cointegration relationship is found to exist among the variables. This finding indicates that the variables move together in the long run. According to the empirical results, a 1% increase in the housing loan interest rate leads to an approximately 4.4% decrease in the housing price index. It is also found that a 1% increase in the real effective exchange rate creates an approximately 7.2% downward tendency in the housing price index; however, this effect is not statistically significant. A 1% increase in the wholesale price index of construction materials increases the housing price index by approximately 11.2%. Furthermore, a 1% increase in the consumer price index leads to a strong and statistically significant increase of approximately 29.5% in the housing price index. In addition, a 1% increase in construction cost per square meter generates a very strong and statistically significant increase of approximately 71.6% in the housing price index. In conclusion, the results reveal that the Turkish housing market is significantly affected by key macroeconomic variables, particularly interest rates, exchange rates, construction material prices, construction cost per square meter, and the consumer price index.

Anahtar Kelimeler

• Housing
• Housing Price Index
• Macroeconomic Factors
• Turkish Housing Market
• A-ARDL Model.

Kaynakça

1. Adana Karaağaç, G., ve Altınırmak, S. (2018). Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve Düzey Bazlı konut Fiyat Endeksler Arasındaki Nedensellik İlişkisi. Dergi Karadeniz, 39, 222-240. https://doi.org/10.17498/kdeniz.415650.
2. Adams, Z., & Füss, R. (2010). Macroeconomic Determinants of International Housing Markets. Journal of Housing Economics, 19(1), 38-50. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2009.10.005.
3. Afşar, A. (2018). Türkiyeʼde Konut Fiyatlarını Belirleyici Ekonomik Faktörlerin Analizi. Sosyal, Beşeri ve İdari Bilimlerʼde Akademik Araştırmalar-5, (Ed. Levent Aytemiz ve Ekrem Karayılmazlar), 1. Baskı içinde (ss. 129-146), Ankara: Gece Kitaplığı.
4. Akça, T. (2023). House Price Dynamics and Relations With the Macroeconomic Indicators in Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(4), 812-827. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2022-0059.
5. Akkay, R. C. (2021). The Macroeconomic Determinants of the Housing Prices in Turkey. Erciyes University İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 58, 241-264. https://doi.org/10.18070/erciyesiibd.801319.
6. Akpolat, A. G. (2020). Türkiye’de Konut Fiyatları ile Konut Kredisi Faiz Oranları Arasındaki Asimetrik Nedensellik İlişkisi: 2010:1-2020:3 Aylık Dönemi. Uluslararası Sosyal ve Ekonomik çalışmalar Dergisi, 1(1), 67-83. https://izlik.org/JA68UH74JE
7. Akkaş, M. E., & Sayilgan, G. (2015). Housing Prices and Mortgage Interest Rate: Toda-Yamamoto Causality Test. Journal of Economics, Finance and Accounting, 2(4), 572-583. https://doi.org/10.17261/Pressacademia.2015414369
8. Akyol Özcan, K. (2023). Konut Fiyat Endeksi Belirleyicileri Üzerine Bir Araştırma: Asimetrik Eş Bütünleşme Analizi. EKEV Akademi Dergisi, 93, 283-307. https://doi.org/10.17753/sosekev.1218289

9. Algieri, B. (2013). House Price Determinants: Fundamentals and Underlying Factors. Comparative Economic Studies, 55(2), 315-341. https://doi.org/10.1057/ces.2013.3
10. Agnello, L., & Schuknecht, L. (2011). Booms and Busts in Housing Markets: Determinants and Implications. Journal of Housing Economics, 20(3), 171-190. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2011.04.001
11. Alper, F. Ö., ve Alper, A. E. (2017). Karbondioksit Emisyonu, Ekonomik Büyüme, Enerji Tüketim İlişkisi: Türkiye İçin Bir ARDL Sınır Testi Yaklaşımı. Sosyo-Ekonomi, 25(33), 145-156. https://doi.org/10.17233/sosyoekonomi.292114
12. Anadolu Ajansı. (2025, 10 Aralık). İnşaat Maliyet Endeksi Ekimde Aylık %0,98, Yıllık %22,57 Arttı. Anadolu Ajansı. Erişim adresi: https://www.aa.com.tr/tr/ekonomi/insaat-maliyet-endeksi-ekimde-aylik-yuzde-0-98-yillik-yuzde-22-57-artti/3766952. Erişim Tarihi: 03.02.2026.
13. Anadolu Ajansı. (2025, 18 Kasım). Konut Fiyat Endeksi Ekimde Aylık Bazda %1,6, Yıllık Bazda %31,6 Arttı. Anadolu Ajansı. Erişim adresi: https://www.aa.com.tr/tr/ekonomi/konut-fiyat-endeksi-ekimde-aylik-bazda-yuzde-1-6-artti/3746640. Erişim Tarihi: 03.02.2026.
14. Apergis, N., & Rezitis, A. (2003). Housing Prices and Macroeconomic Factors in Greece: Prospects within the EMU. Applied Economics Letters, 10(12), 799-804. https://doi.org/10.1080/1350485032000100260
15. Aydın, R., Aydın, B., ve Lögün, A. (2021). Konut Fiyat Endeksini Etkileyen Faktörler: TR72 Bölgesi Örneği (Factors Affecting The Housing Price Index: The Case Of TR72). 5. Uluslararası Erciyes Bilimsel Araştırmalar Kongresi, (Ed: Dr. Necip İhsan ARIKAN), İksad Global Publications, Tam Metin kitabı (16-17 Nisan 2021), Kayseri.
16. Aydın, S. (2023). Türkiye’de Konut Fiyatları ile Makroekonomik Göstergeler Arasında Nedensellik İlişkisinin Belirlenmesine Yönelik Analiz. Turkish Business Journal, 4(8), 83-100. https://doi.org/10.51727/tbj.1347523
17. Canbay, Ş., ve Mercan, D. (2020). Türkiye’de Konut Fiyatları, Büyüme ve Makroekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Ekonometrik Analizi. Journal of Management and Economics Research, 18(1), 176-200. https://doi.org/10.11611/yead.674472
18. Case, B., Goetzmann, W. N., & Rouwenhorst, K. G. (2000). Global Real Estate Markets: Cycles and Fundamentals. Yale ICF Working Paper No. 99-03. http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.157019
19. Coşkun, Y. (2016). Konut Fiyatları ve Yatırım: Türkiye İçin Bir Analiz. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 9(2), 201-217.
20. Coşkun, Y., & Jadevicius, A. (2017). Is There a Housing Bubble in Turkey?. Real Estate Management and Valuation, 25(1), 48-73. https://doi.org/10.1515/remav-2017-0003
21. Coşkun, Y., Seven, U., Ertuğrul, M. H., & Alp, A. (2017). Housing Price Dynamics and Bubble Risk: The Case of Turkey. Housing Studies, 50-86. https://doi.org/10.1080/02673037.2017.1363378
22. Çankaya, S. (2013). Konut Fiyatları ve Makroekonomik Faktörler Arası İlişkiye Global Bakış. Maliye Finans Yazıları, 27(100), 143-154.
23. Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30. https://doi.org/10.31200/makuubd.846667
24. Demirgil, B., Yeter, F., ve Şimşek, M. H. (2024). Türkiye’de Enflasyon ve Konut Fiyat İlişkisi Üzerine Uygulamalı Bir Çalışma. Gazi İktisat ve İşletme Dergisi, 10(3), 340-356. https://doi.org/10.30855/gjeb.2024.10.3.002
25. Dilber, İ., ve Sertkaya, Y. (2016). 2008 Finansal Krizi Sonrası Türkiyeʼde Konut Fiyatlarının Belirleyicilerine Yönelik Analiz. Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 4(1), 11-29. https://doi.org/10.18506/anemon.95997
26. Durkaya, M., ve Yamak, R. (2004). Türkiye’de Konut Piyasasının Talep Yönlü Analizi. İktisat, İşletme ve Finans Dergisi, 19(217), 75-83.
27. Egert, B., & Mihaljek, D. (2007). Determinants of House Prices in Central and Eastern Europe. Comparative Economic Studies, 49(3), 367-388. https://doi.org/10.1057/palgrave.ces.8100221
28. Englund, P., & Ioannides, Y. M. (1997). House price dynamics: An international empirical perspective. Journal of Housing Economics, 6(2), 119-136. https://doi.org/10.1006/jhec.1997.0210
29. Eryüzlü, H., ve Ekici, S. (2020). Konut Fiyat Endeksi ve Reel Döviz Kuru İlişkisi: Türkiye Örneği. İktisadi İdari ve Siyasal Araştırmalar Dergisi, (12), 97-105. https://doi.org/10.25204/iktisad.650420.
30. Gebeşoğlu, P. F. (2019). Housing Price Index Dynamics in Turkey, Special Issue on Applied Economics and Finance. Journal of Yaşar University, 14, 100-107. https://izlik.org/JA56WE73KG
31. Goodhart, C., & Hofmann, B. (2008). House Prices, Money, Credit, and The Macroeconomy. Oxford Review of Economic Policy, 24(1), 180-205. https://doi.org/10.1093/oxrep/grn009
32. Hepşen, A., & Aşıcı, M. (2013). The Association Between Current Account Deficit and House Prices in Turkey. Journal of Applied Finance & Banking, 3(3), 65-79.
33. İslamoğlu, B., ve Nazlıoğlu, Ş. (2019). Enflasyon ve Konut Fiyatları: İstanbul, Ankara ve İzmir İçin Panel Veri Analizi. Siyaset, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 7(1), 93-99. https://izlik.org/JA52AM99ZF
34. Kabine, A. C. (2023). Determinants of house prices in Malaysia. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(1), 85-99. https://doi.org/10.1108/IJHMA-09-2021-0105
35. Karadaş, H. A. ve Salihoğlu, E. (2020). Seçili Makroekonomik Değişkenlerin Konut Fiyatlarına Etkisi: Türkiye Örneği. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 16(1), 63-80. https://izlik.org/JA58PF43SJ
36. Karamelikli, H. (2016). Linear and Nonlinear Dynamics of Housing Price in Turkey. Ekonomia, 46, 81-98. https://doi.org/10.17451/EKO/46/2016/238
37. Kırca, M., & Canbay, Ş. (2022). Determinants of Housing Inflation in Turkey: A Conditional Frequency Domain Causality. International Journal of Housing Markets and Analysis, 15(2), 478-499. https://doi.org/10.1108/IJHMA-02-2021-0013
38. Kok, S. H., Ismail, N. W., & Lee, C. (2018). The Sources of House Price Changes in Malaysia. International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(2), 335-355. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2017-0039
39. Kolcu, F., ve Yamak, N. (2018). Gelir ve Faiz Oranlarının Konut Fiyatları Üzerindeki Kısa ve Uzun Dönem Etkileri. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, (Prof. Dr. Harun TERZİ) Özel Sayısı, 141-152. https://doi.org/10.18092/ulikidince.439535
40. Kong, Y., Glascock, J. L., & Lu-Andrews, R. (2016). An Investigation into Real Estate Investment and Economic Growth in China: A Dynamic Panel Data Approach. Sustainability, 8(66), 1-18. https://doi.org/10.3390/su8010066
41. Lee, B. S. (1992). Causal Relations Among Stock Returns, Interest Rates, Real Activity and Inflation. Journal of Finance, 47, 1591-1603. https://doi.org/10.1111/j.1540-6261.1992.tb04673.x
42. Leung, C. (2004). Macroeconomics and Housing: A Review of Literature. Journal of Housing Economics, 13(4), 249-267. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2004.09.002
43. Li, Z., Razali, M. N., Fereidouni, H. G., & Adnan, Y. M. (2018). Macro-Economic Index Effect on House Prices in China. International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(3), 453-475. https://doi.org/10.1108/IJHMA-03-2017-0025.
44. McNown, R., Sam, C. Y., & Goh, S. K. (2018). Bootstrapping The Autoregressive Distributed Lag Test For Cointegration. Applied Economics, 50(13), 1509-1521. https://doi.org/10.1080/00036846.2017.1366643
45. Meidani, A. N., Zabihi, M., & Ashena, M. (2011). House Prices, Economic Output, and Inflation Interaction in Iran. Research in Applied Economics, 3(1), 1-13. https://doi.org/10.5296/rae.v3i1.664
46. Muellbauer, J. (1992). Anglo-German Differences in Housing Market Dynamics: The Role of Institutions and Macroeconomic Policy. European Economic Review, Papers and Proceedings, 36(2-3), 539-548. https://doi.org/10.1016/0014-2921(92)90111-9
47. Narayan, P. K. (2005). The Saving and Investment Nexus for China: Evidence from Cointegration Tests. Applied Economics, 37(17), 1979-1990. https://doi.org/10.1080/00036840500278103
48. Öner Badurlar, İ. (2008). Türkiyeʼde Konut Fiyatları ile Makro Ekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.
49. Özcan, M. (2015). Nonlinear Dynamics in Financial Time Series and Unit Root Tests: Case of Borsa Istanbul Sectoral Price‐Earning Ratios. Journal of Economics, Finance and Accounting, 2(4), 584-602. https://doi.org/10.17261/Pressacademia.2015414370
50. Özcan, G., ve Başaran Tormuş, N. (2018). Konut Fiyat Endeksi ve Döviz Kuru İlişkisi: Türkiye Üzerine Ampirik Bir Çalışma. 5. International Congress on Political, Economic and Social Studies (ICPESS), 2, 505-514.
51. Özçim, H. (2022). Türkiye’deki Konut Satışı ile TCMB Politika Faizi Oranı ve Konut Fiyat Endeksi Arasındaki İlişkinin Analizi. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 12(4), 523-533. https://doi.org/10.30783/nevsosbilen.1074220
52. Öztürk, A., ve Özkul, G. (2022). Covid-19 Pandemi Döneminde Makroekonomik Değişkenlerin Konut Piyasasına Etkisi. Pamukkale Üniversitesi İşletme Araştırmaları Dergisi, 9(2), 355-380. https://doi.org/10.47097/piar.1174722
53. Paksoy, S., Yöntem, T., ve Büyükçelebi, T. (2014). Konut Fiyat Endeksi ve Enflasyon Arasındaki İlişki (TRC1, TRC2 ve TRC3 Düzey Bölgeleri Üzerine Ampirik Bir Çalışma). ASSAM Uluslararası Hakemli Dergi, 2, 54-69.
54. Panagiotidis, T., & Printzis, P. (2015). On the Macroeconomic Determinants of the Housing Market in Greece: A VECM approach. Hellenic Observatory European Institute. Hellenic Observatory Papers on Greece and Southeast Europe, GreeSE Paper No. 88, January, 1-25. https://doi.org/10.1007/s10368-016-0345-3
55. Perron, P. (1989). The Great Crash, The Oil Price Shock and The Unit Root Hypothesis. Econometrica, 57(6), 1361-1368. https://doi.org/10.2307/1913712
56. Pesaran, M. H., Shin, Y., & Smith, R. J. (2001). Bounds Testing Approaches to the Analysis of Level Relationships. Journal of Applied Econometrics, 16, 289-326. https://doi.org/10.1002/jae.616
57. Sam, C. Y., McNown, R., & Goh, S. K. (2019). An Augmented Autoregressive Distributed Lag Bounds Test for Cointegration. Economic Modelling, 80, 130-141. https://doi.org/10.1016/j.econmod.2018.11.001
58. Shaari, N. H., Mahmood, W. M. W., Affandi, S., & Baharuddin, N. S. (2016). Housing Prices, Macroeconomic Variables and Corruption Index in ASEAN. Journal of Applied Environmental and Biological Sciences, 6(3S), 67-71.
59. Shinwari, S., ve Özdemir, D. (2022). Türkiye'de Sanayi Üretim ve Tüketici Fiyat Endeksinin Konut Fiyat Endeksi Üzerindeki Etkisi: ARDL Sınır Testi Analizi. Çukurova Üniversitesi İİBF Dergisi, 26(1), 61-81. https://izlik.org/JA44RH23KG
60. Spellman, L. J. (1981). Inflation and Housing Prices. Real Estate Economics, 9(3), 205-222. https://doi.org/10.1111/1540-6229.00240
61. Sunde, T., & Muzindutsi, P. F. (2017). Determinants of House Prices and New Construction Activity: An Empirical Investigation of the Namibian Housing Market. The Journal of Developing Areas, 51(3), 389-407. https://doi.org/10.1353/jda.2017.0080
62. Şahinlera, A. N., Yılmazer, D., & Kaplaner, S. (2025). The Impact of Inflation and Exchange Rate on Housing Prices: Evidence from Bootstrap ARDL with Sharp and Smooth Structural Breaks. Industrial Policy, 5(S1), 129-137. https://doi.org/10.61192/indpol.1822101
63. Taltavull, P., & White, M. (2012). Fundamental Drivers of House Price Change: The Role of Money, Mortgages, and Migration in Spain and The United Kingdom. Journal of Property Research, 29(4), 341-367. https://doi.org/10.1080/09599916.2012.729515
64. Tan, C. T., Lee, C. Y., Tan, Y, T., & Keh, C. G. (2018). A Nonlinear ARDL Analysis on the Relation between Housing Price and Interest Rate: The Case of Malaysia. Journal of Islamic, Social, Economics and Development, 3(14), 109-121.
65. Trofimov, I. D., Aris, N. M., & Xuan, D. C. D. (2018). Macroeconomic and Demographic Determinants of Residential Proferty Prices in Malaysia. Zagreb International Review of Economics and Business, 21(2), 71-96. https://doi.org/10.2478/zireb-2018-0015
66. Uysal, D., ve Yiğit, M. (2016). Türkiye’de Konut Talebinin Belirleyicileri (1970-2015): Ampirik Bir Çalışma. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu Dergisi, 19(1), 186-209.
67. Vezir, P. (2019). Birim Konut Fiyatlarını Etkileyen Makroekonomik Faktörlerin Analizi. (Yüksek Lisans Tezi). Anadolu Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Ana Bilim Dalı, Eskişehir.
68. White, M., & Papastamos, D. (2018). An Analysis of Regional House Prices in Greece. Journal of European Real Estate Research, 11(3), 335-352. https://doi.org/10.1108/JERER-07-2018-0033
69. Yılancı, V. (2009). Yapısal Kırılmalar Altında Türkiye İçin İşsizlik Histerisinin Sınanması, Doğuş Üniversitesi Dergisi, 10(2), 324-335. https://izlik.org/JA94DJ68MB
70. Yıldırım, M. O., & İvrendi, M. (2017). House Prices and The Macroeconomic Environment in Turkey: The Examination of a Dynamic Relationship. Economic Annals, 62(215), 81-110. https://doi.org/10.2298/EKA1715081Y
71. Yıldırım, M. O., & Yağcıbaşı, Ö. F. (2019). The Dynamics of House Prices and Fiscal Policy Shocks in Turkey. Economic Annals, 64(220), 39-59. https://doi.org/10.2298/EKA1920039O
72. Zandi, G., Supramaniam, M. A/L, Aslam, A., & Theng, L. K. (2015). The economic factors affecting residential property price: The case of Penang Island. International Journal of Economics and Finance, 7(12), 200-210. https://doi.org/10.5539/ijef.v7n12p200
73. Zeren, F., & Ergüzel, O. Ş. (2015). Testing for Bubbles in the Housing Market: Further Evidence from Turkey. Financial Studies, 19, 40-52.
74. Zivot, E., & Andrews, D. W. K. (1992). Further Evidence on the Great Crash, the Oil-Price Shock, and the Unit-Root Hypothesis. Journal of Business & Economics Statistics, 10(3), 251-270. https://doi.org/10.2307/1391541